Les existències immobiliàries estan aixafant el mercat a mesura que creixen els combustibles en núvol

La pressa dels inversors cap a posicions defensives en un mercat incert ha elevat les accions immobiliàries més altes, amb algunes que han guanyat més del 50% aquest any, aproximadament triplica el ritme del S&P 500. Ara, és probable que aquestes accions augmentin encara més a mesura que els conflictes comercials i altres cops de capçal sonen al mercat. Entre els que més se n'aprofiten, destaquen American Tower Corp. (AMT), Equity Residential (EQR), Equinix Inc. (EQIX), Essex Property Trust Inc. (ESS), Crown Castle International Corp. (CCI), Public Storage (PSA) ) i Prologis Inc. (PLD), tal com s’explica en un informe recent de Barron.

Les apostes més segures tenen un rendiment superior

L'augment de la demanda d'accions d'empreses en indústries més segures, amb menys exposició als mercats d'ultramar, ha augmentat els preus dels dipòsits d'inversió immobiliària o de les accions d'empreses propietàries de torres d'oficines, hotels, centres comercials i altres propietats comercials.

Steve Shigekawa, gerent del fons Neuberger Berman Real Estate, se centra en accions d’empreses d’alta qualitat amb “deutes baixos, carteres immobiliàries diverses i equips directius amb experiència que han gestionat les seves empreses a través de múltiples cicles econòmics”, segons Barron. Aquesta estratègia d'inversió ha fet que el fons Neuberger Berman Real Estate hagi obtingut una rendibilitat anualitzada del 12, 0% durant els últims tres anys, superant el 90% dels seus companys a la categoria immobiliària de Morningstar. En l'última dècada, la seva classe de participació institucional més vella ha batut el 79% dels seus companys.

En lloc d’invertir en empreses immobiliàries tradicionals, com allotjament, centres comercials i centres comercials regionals, en què el fons de Shigekawa té una exposició inferior al 7%, s’ha duplicat en les empreses de centres de dades, en què el fons té un 12%. exposició.

"Tenim una menor exposició als sectors immobiliaris més cíclics com l'habitatge i el comerç minorista, atès l'impacte del comerç electrònic sobre les vendes al detall", va dir el gestor del fons. El fons de Shigekawa utilitza un enfocament de dalt a baix per a la recollida d’accions, buscant indicadors macroeconòmics per ajudar a guiar les inversions en prop de 40 empreses. Per exemple, un període de tipus d’interès més baix ha ajudat a impulsar les accions de les accions immobiliàries, que sovint pateixen durant períodes d’augment dels tipus d’interès a causa de la quantitat de deute que assumeixen.

Empreses de centres de dades

Una de les forces que impulsen el creixement d’aquestes empreses és la creixent demanda de centres de dades per donar suport a la informàtica en núvol. "Quan penseu en la demanda de computació en núvol, necessitareu més centres de dades", va dir el gestor del fons. Aquesta tendència impulsarà especialment les empreses immobiliàries del centre de dades com Redwood City, Califòrnia, (Equinix), amb les seves accions que s’han disparat a més del 62% actual (YTD).

L’empresa líder de l’espai del centre de dades enumera propietats a 24 països del món, i assegura que ha estat afectada en gran mesura per una nova escalada de les tensions comercials de Washington.

"Si bé el comerç mundial de béns físics s'està aplanant, el contrari és cert en termes de la nostra economia digital global", va dir el conseller delegat d'Equinix, Charles Meyers.

Mentrestant, tant els centres de dades com els torrers REIT haurien de beneficiar-se del canvi a la propera generació de xarxes mòbils, anomenada 5G, que s’espera que sigui 10 vegades més ràpida que els actuals telèfons 4G. Els REIT de torre per a telèfons mòbils, també coneguts com a “REIT d’infraestructura” constituïen el 17% del fons Neuberger Berman Immobiliària.

REIT com a "Mitigadores de risc" estables

Scott Craig, director de cartera del fons Eaton Vance Real Estate, considera els REITs com una forma efectiva de protegir-se contra la volatilitat del mercat, segons un altre informe de Barron. A mesura que persisteixen els retrocessos, els REIT podrien continuar augmentant, ja que guanyen popularitat com a “mitigador de riscos” amb ingressos constants i bloquejats en fluxos de caixa.

Si bé els REIT amb operacions a l'estranger i els ingressos en diverses monedes poden estar més exposats a la volatilitat de les divises, normalment són de més gran escala i mantenen perfils de creixement i balanços forts, segons el Wall Street Journal.

Que segueix?

Avançant, els inversors probablement afavoriran les empreses que atenen l’economia digital mundial en lloc de noms cíclics més vulnerables a les baixades econòmiques, a les tarifes i als trastorns específics de la indústria com els comerciants i els hotels.

Altres segments del mercat que podrien experimentar turbulències són els que poden fer front a costos més elevats com la construcció, així com un sentiment de consum més dèbil, i l'escassetat laboral, segons Sandler O'Neill + Partners LP, citat per la revista.