Hipoteca inversa

En una paraula, una hipoteca inversa és un préstec. Un propietari que té 62 anys o més i té un patrimoni net considerable pot prendre en préstec contra el valor de la seva llar i rebre fons com a import únic, pagament mensual fixat o línia de crèdit. A diferència d’una hipoteca anticipada —el tipus que s’utilitza per comprar una casa—, una hipoteca inversa no requereix que el propietari faci cap pagament de préstec.

En canvi, tot el saldo del préstec es fa exigible i es paga quan el prestatari mor, s’allunya definitivament o ven la casa. La normativa federal exigeix ​​als prestadors que estructuren la transacció de manera que l'import del préstec no superi el valor de la llar i la propietat del prestatari o del prestatari no serà responsable de pagar la diferència si el saldo del préstec és superior al valor de la casa. Una manera que això pogués passar és a causa de la caiguda del valor de mercat de la llar; un altre és si el prestatari viu molt de temps.

Com funciona una hipoteca inversa?

Els efectius en capital

Les hipoteques inverses poden proporcionar efectius molt necessaris als majors d’edat, el valor net principalment relacionat amb el valor de la seva llar. D'altra banda, aquests préstecs poden ser costosos i complexos, a més de sotmetre's a estafes. Aquest article us ensenyarà com funcionen les hipoteques inverses i com protegir-vos de les incomplències, de manera que podeu prendre una decisió informada sobre si un préstec pot ser adequat per a vosaltres o els vostres pares.

Segons l'Associació Nacional de Prestadors Hipotecaris Revers, els propietaris de 62 anys i més tenien 6, 5 trilions de dòlars EUA en el patrimoni net al tercer trimestre de 2017. El nombre marca un màxim històric des que es va iniciar la mesura el 2000, destacant l'important font de riquesa de la llar. l'equitat és per a adults en edat de jubilació. L'equitat de la llar només és una riquesa utilitzada si vens o redimensioneu o manlleveu contra aquest patrimoni. És aquí on entren en joc les hipoteques inverses, especialment per als jubilats amb rendes limitades i pocs altres actius.

Compres per emportar

• Una hipoteca inversa és un tipus de préstec per a gent gran de 62 anys.
• Els préstecs hipotecaris inversos permeten als propietaris convertir el patrimoni net en ingressos en efectiu sense cap pagament hipotecari mensual.
• La majoria de les hipoteques inverses estan assegurades de manera federal, però tingueu en compte una gran quantitat d’estafes d’hipoteca inversa que s’adrecen a la gent gran.
• Les hipoteques inverses poden ser una gran decisió financera per a alguns, però una mala decisió per a d’altres. Assegureu-vos d’entendre com funcionen les hipoteques inverses i què signifiquen per a vosaltres i la vostra família abans de decidir-vos.

Com funciona una hipoteca inversa

Amb una hipoteca inversa, en lloc que el propietari realitzi pagaments al prestador, el prestador paga al propietari. El propietari arriba a triar com rebre aquests pagaments (explicarem les opcions a la següent secció) i només paga els interessos sobre els ingressos rebuts. L'interès s'inclou en el saldo del préstec, de manera que el propietari no paga res per endavant. El propietari també guarda el títol de casa. Al llarg de la vida del préstec, el deute del propietari augmenta i el patrimoni de la llar disminueix.

Igual que amb una hipoteca anticipada, l’habitatge és la garantia per a una hipoteca inversa. Quan el propietari es muda o mor, el producte de la venda de la casa es destina al prestador a pagar el principal, els interessos, les assegurances hipotecàries i les taxes inverses. Els ingressos de venda més enllà del que es va prestar van al propietari de la casa (si encara viu) o a la propietat del propietari (si el propietari ha mort). En alguns casos, els hereus poden optar per pagar la hipoteca perquè puguin conservar la casa.

Els ingressos hipotecaris inversos no són imposables. Si bé pot tenir un ingrés per al propietari de l'habitatge, l'IRS considera que els diners són un avançament del préstec.

Tipus d’hipoteques inverses

Hi ha tres tipus d’hipoteca inversa. El més comú és la hipoteca de conversió de patrimoni net o HECM. El HECM representa gairebé la totalitat de les ofertes que els prestamistes hipotecaris inversos tenen en valors inferiors a 679.650 dòlars i és el tipus que tindreu més probabilitat, així que és el tipus que aquest article discutirà. Tanmateix, si la vostra casa val més, podeu buscar una hipoteca inversa, també anomenada hipoteca inversa propietària.

Quan traieu una hipoteca inversa, podeu triar rebre els ingressos d’una de les sis maneres següents:

1. Import global: obteniu tots els ingressos alhora quan es tanqui el vostre préstec. Aquesta és l’única opció que inclou un tipus d’interès fix. Els altres cinc tenen tipus d’interès regulables.
2. Pagaments mensuals iguals (anualitat): durant el temps que almenys un prestatari visqui a la llar com a residència principal, el prestador efectuarà pagaments constants al prestatari.
3. Pagaments a termini : El prestador ofereix al prestatari pagaments mensuals iguals per un període determinat de triar el prestatari, com ara deu anys.
4. Línia de crèdit: el propietari de l'habitatge disposa de diners que necessiti. El propietari només paga interessos sobre les quantitats realment prestades de la línia de crèdit.
5. Pagaments mensuals iguals i una línia de crèdit: el prestador proporciona pagaments mensuals constants sempre que almenys un prestatari ocupi la casa com a residència principal. Si el prestatari necessita més diners en qualsevol moment, pot accedir a la línia de crèdit.
6. Pagaments a termini més una línia de crèdit: el prestador ofereix al prestatari pagaments mensuals iguals per un període determinat de triar el prestatari, com ara deu anys. Si el prestatari necessita més diners durant o després d’aquest termini, pot accedir a la línia de crèdit.

També és possible utilitzar una hipoteca inversa anomenada " HECM per a la compra" per comprar una casa diferent a la que viviu actualment.

En qualsevol cas, normalment necessitareu almenys un 50% d’equitat (en funció del valor actual de la vostra llar, no del que vau pagar) per poder optar per una hipoteca inversa. Els estàndards varien segons el prestador.

41.736

El nombre d’hipoteques inverses emeses als Estats Units el 2018, va descendir un 26, 7% respecte de l’any anterior.

Es beneficiaria d’un?

Una hipoteca inversa pot semblar molt com un préstec d’equivocació o una línia de crèdit. De fet, similar a un d’aquests préstecs, una hipoteca inversa pot proporcionar un import únic o una línia de crèdit a la qual podeu accedir segons calgui en funció de la quantitat de casa que heu pagat i el valor de mercat de casa vostra. Però, a diferència d’un préstec o una línia de crèdit d’equivocacions, no necessiteu ingressos ni bons crèdits per poder-lo qualificar i no feu cap pagament de préstec mentre ocupi la casa com a residència principal.

L’hipoteca inversa és l’única manera d’accedir al patrimoni domèstic sense vendre l’habitatge per a gent gran que no vulgui la responsabilitat de realitzar un pagament de préstecs mensuals o que no puguin acollir-se a un préstec o refinançar un patrimoni net a causa d’un flux de caixa limitat o pobre crèdit.

Si no qualifiqueu cap d'aquests préstecs, quines opcions usen per fer servir el patrimoni net per finançar la vostra jubilació? Podríeu vendre i reduir la talla o podríeu vendre la vostra casa als vostres fills o néts per mantenir-la en família, potser fins i tot convertir-se en el seu arrendatari si voleu continuar vivint a la casa.

Pros i contres

Una vegada que tinguis 62 anys o més, una hipoteca inversa pot ser una bona manera d’aconseguir diners amb efectiu quan el patrimoni net de la llar sigui el teu actiu més gran i no tinguis una altra manera d’aconseguir diners suficients per satisfer les seves despeses bàsiques de vida. Una hipoteca inversa us permet mantenir la vostra vida sempre que mantingueu els impostos sobre la propietat, el manteniment i l’assegurança i no necessiteu traslladar-vos a una residència d’avis o a una instal·lació de vida assistida durant més d’un any.

Tanmateix, retirar una hipoteca inversa significa gastar una quantitat important del patrimoni que heu acumulat en taxes d’interès i préstecs, que tractarem a continuació. També vol dir que és probable que no pugueu passar la vostra casa als seus hereus. Si una hipoteca inversa no proporciona una solució a llarg termini dels problemes financers, només una a curt termini, potser no val la pena sacrificar-la.

Què passa si algú altre, com un amic, parent o company d’habitació, viu amb vosaltres? Si obteniu una hipoteca inversa, aquesta persona no tindrà cap dret a seguir vivint a la llar després de morir.

Un altre problema que alguns prestataris tenen en compte amb les hipoteques inverses és superar els ingressos hipotecaris. Si trieu un pla de pagament que no proporciona ingressos per a tota la vida, com ara un pla fix o un pla a termini, o si traieu una línia de crèdit i la utilitzeu tot, potser no us quedaran diners quan ho necessiteu .

Regles que regulen aquestes hipoteques

Si teniu una casa, un apartament o una casa de casa, o una casa fabricada construïda el 15 de juny de 1976 o després, pot ser elegible per a una hipoteca inversa. Segons les regles de l’Administració Federal de l’Habitatge (FHA), els propietaris d’habitatges cooperatius no poden obtenir hipoteques inverses ja que no són pràcticament propietaris dels béns immobles on viuen, sinó de les accions d’una empresa. A Nova York, on són habituals les cooperatives, la llei estatal prohibeix a més hipoteques inverses en cooperatives, permetent-les només en residències i condominis d'una família a quatre.

Si bé les hipoteques inverses no tenen requisits d’ingressos ni de puntuació de crèdit, encara tenen normes sobre qui s’aconsegueix. Heu de tenir almenys 62 anys, i heu de ser propietaris lliures i nets o bé tenir una quantitat important de recursos propis (almenys un 50%). Els prestataris han de pagar una quota d’origen, una prima d’assegurança anticipada, primes d’assegurança hipotecària en curs, taxes de servei de préstecs i interessos. El govern federal limita quant poden cobrar aquests prestadors per aquests articles.

Els prestamistes no poden anar després dels prestataris o dels seus hereus si la casa resulta estar sota l'aigua quan arriba el moment de vendre. També han de permetre als hereus diversos mesos decidir si volen pagar la hipoteca inversa o permetre que el prestador vendre la casa per pagar el préstec.

El Departament d'Habitatge i Desenvolupament Urbà (HUD) requereix que tots els prestataris hipotecaris inversos possibles finalitzin una sessió d'assessorament aprovada per l'HUD. Aquesta sessió d’assessorament, que sol costar al voltant de 125 dòlars, hauria de tenir un mínim de 90 minuts i hauria de cobrir els avantatges i els contres de contractar una hipoteca inversa donades les seves circumstàncies financeres i personals. Hauria d'explicar com una hipoteca inversa pot afectar la vostra elegibilitat per a ingressos de seguretat de Medicaid i de seguretat complementària. El conseller també ha de recórrer les diferents maneres de rebre els ingressos.

Les vostres responsabilitats segons les regles de la hipoteca inversa són mantenir-se al dia dels impostos sobre la propietat i l'assegurança dels propietaris i mantenir la casa en bon estat. I si deixeu de viure a la casa durant més d’un any, encara que sigui perquè visqueu en un centre d’atenció de llarga durada per motius mèdics, haureu de pagar el préstec, que s’aconsegueix generalment venent la casa. .

A banda del potencial d’estafes dirigides a gent gran, les hipoteques inverses tenen alguns riscos legítims. Malgrat les reformes recents, encara hi ha situacions en què la vídua o el vidu podria perdre la casa després de la mort de la seva parella.

Quotes implicades

El Departament d'Habitatge i Desenvolupament Urbà va ajustar les primes d'assegurança per a les hipoteques inverses l'octubre de 2017. Com que els prestadors no poden demanar que els propietaris o els seus hereus paguen si el saldo del préstec creix més del valor de la llar, les primes d'assegurança proporcionen un fons de fons. que els prestadors poden utilitzar perquè no perdin diners quan això succeeix.

Una modificació va suposar un augment de la prima anticipada del 0, 5% al ​​2, 0% per a tres de cada quatre prestataris i una disminució de la prima del 2, 5% al ​​2, 0% per a l’altra de cada quatre prestataris. La prima anticipada estava relacionada amb la quantitat de prestataris que es va cobrar el primer any, amb els propietaris que van treure més importància –perquè havien de pagar una hipoteca existent– pagant la taxa més elevada. Ara, tots els prestataris paguen la mateixa taxa del 2, 0%. La prima anticipada es calcula en funció del valor de la casa, de manera que per cada 100.000 dòlars en valor avaluat, pagueu 2.000 dòlars. Això és de 6.000 dòlars en una casa de 300.000 dòlars.

Tots els prestataris també han de pagar primes anuals d’assegurança hipotecària del 0, 5% (abans de l’1, 25%) de la quantitat prestada. Aquest canvi estalvia 750 € per prestataris anuals per cada 100.000 dòlars prestats i ajuda a compensar la prima més elevada. També significa que el deute del prestatari creix més lentament, preservant més del patrimoni del propietari amb el pas del temps, proporcionant una font de fons més tard a la vida o augmentant la possibilitat de poder traspassar la casa als hereus.

Prestadors hipotecaris inversos

Per obtenir una hipoteca inversa, no només podeu dirigir-vos a cap prestador. Les hipoteques inverses són un producte especial i només hi ofereixen alguns prestadors. Alguns dels noms més importants dels préstecs hipotecaris inversos inclouen American Advisors Group, One Reverse Mortgage i Liberty Home Equity Solutions.

És una bona idea sol·licitar una hipoteca inversa amb diverses empreses per veure quines són les tarifes i tarifes més baixes. Tot i que les hipoteques inverses estan regulades federalment, encara hi ha marge en el que pot cobrar cada prestador.

Tipus d’interès

Només hi ha un tipus d’interès fix per a la hipoteca inversa, que t’ofereix tots els ingressos alhora que es tanca el teu préstec. Les altres cinc opcions tenen uns tipus d’interès regulables, cosa que té sentit, ja que es presta diners durant molts anys, no tots alhora, i els tipus d’interès sempre canvien. Les hipoteques inverses de tipus variable estan lligades al tipus d'interès oferent interbancari de Londres (LIBOR).

A més d'una de les taxes bàsiques, el prestador afegeix un marge d'un a tres punts percentuals. Així, si LIBOR és del 2, 5% i el marge del prestador del 2%, el vostre tipus d’interès hipotecari invers serà del 4, 5%. A principis del 2018, els marges dels prestadors oscil·laven entre l’1, 08% i el 3, 38%. Els compostos d’interès durant la vida de la hipoteca inversa i la puntuació de crèdit no afecta el vostre tipus d’hipoteca inversa ni la vostra capacitat de qualificació.

Quant es pot prestar?

Els ingressos que rebeu d’una hipoteca inversa dependran del prestador i del vostre pla de pagaments. Per a un HECM, l’import que podeu prendre prestat es basarà en l’edat del prestatari més jove, el tipus d’interès del préstec i el valor inferior avaluat de la vostra llar o l’import màxim de reclamació de la FHA, que és de 679.650 dòlars per al 2018.

Tanmateix, no podeu demanar prestat el 100% del que val la vostra llar ni en qualsevol lloc proper. Una part del patrimoni net del vostre habitatge s’ha d’utilitzar per pagar les despeses del préstec, incloses les primes i els interessos hipotecaris. A continuació, es mostren algunes altres coses que cal saber sobre quant es pot agafar en préstec:

• Els ingressos del préstec es basen en l’edat del prestatari més jove o, si el prestatari està casat, el cònjuge més jove, encara que el cònjuge més jove no sigui prestatari. Com més gran és el jove prestatari, més gran és el préstec.
• Com més baixa sigui la taxa d’hipoteca, més es pot agafar en préstec.
• Com més gran sigui el valor apreciat de la vostra propietat, més es pot agafar en préstec.
• Una forta avaluació financera hipotecària augmenta els ingressos que rebrà perquè el prestador no els retindrà part d'ells per pagar els impostos sobre la propietat i l'assegurança dels propietaris.

La quantitat que podeu prendre en préstec es basa en el que s’anomena límit principal inicial. Al gener del 2018, el límit principal inicial inicial era de 211.468 dòlars i l’import màxim de la reclamació màxima era de 412.038 dòlars. El límit principal inicial del prestatari és d’aproximadament el 58% de l’import màxim de la reclamació.

El govern va rebaixar el límit principal inicial a l'octubre del 2017, cosa que va dificultar als propietaris d'habitatges, especialment als més joves, la qualificació per a una hipoteca inversa. Per la seva banda, el canvi ajuda els prestataris a preservar més del seu patrimoni. El govern va rebaixar el límit pel mateix motiu pel qual va canviar les primes: perquè el dèficit del fons d’assegurança hipotecària gairebé s’havia duplicat en l’exercici fiscal passat. Aquest és el fons que paga als prestadors i protegeix els contribuents de les pèrdues hipotecàries inverses.

Per complicar encara més les coses, no podeu agafar en préstec tots els vostres límits principals inicials al primer any quan trieu un import únic o una línia de crèdit. En canvi, podeu agafar en préstec fins a un 60% o més si feu servir els diners per pagar la vostra hipoteca. I si trieu un import únic, l’import que feu per endavant és tot el que obtindreu. Si trieu la línia de crèdit, la vostra línia de crèdit creixerà amb el pas del temps, però només si teniu fons no utilitzats a la línia.

Hipoteques inverses, cònjuge i hereus

Els dos cònjuges han de consentir el préstec, però tots dos no han de ser prestataris i, per tant, aquest acord pot crear problemes. Si dos cònjuges viuen junts en un habitatge, però només es dona el nom d’un prestatari com a prestatari de la hipoteca inversa, l’altre cònjuge corre el risc de perdre la casa si el cònjuge prestatari mor primer. Cal pagar una hipoteca inversa quan el prestatari mor, i normalment es paga venent la casa. Si el cònjuge supervivent vol mantenir la casa, haurà de tornar el préstec mitjançant altres mitjans, possiblement a través d’un refinançament car.

Només un cònjuge podria ser prestatari si només un cònjuge posseeix el títol a la casa, potser perquè va ser heretat o perquè la seva propietat és anterior al matrimoni. L’ideal és que ambdós cònjuges posseiran el títol i tots dos seran prestataris de la hipoteca inversa de manera que quan el primer cònjuge mor, l’altre segueix tenint accés als ingressos de la hipoteca inversa i pugui continuar vivint a la casa fins a la mort. El cònjuge no resident en préstec podria fins i tot perdre la casa si el cònjuge prestat s’havia de traslladar a un centre de vida assistit o a una residència d’avis durant un any o més.

Evitar estafes hipotecàries inverses

Amb un producte tan lucratiu com una hipoteca inversa i una població vulnerable de prestataris que poden tenir deterioracions cognitives o que busquen desesperadament la salvació financera, les estafes abunden. Els venedors sense escrúpols i els contractistes de millora de la llar han orientat gent gran per ajudar-los a assegurar les hipoteques inverses per pagar les millores de la llar, és a dir, perquè puguin pagar. El venedor o contractista pot o no realitzar un treball de qualitat promès; Ells només podrien robar els diners del propietari.

Els familiars, cuidadors i assessors financers també han aprofitat la gent gran mitjançant un poder adreçat per revertir la hipoteca de la llar, després robar el producte o convèncer-los perquè comprin un producte financer, com una anualitat o una assegurança de vida sencera, que el sènior només pot pagar-se obtenint una hipoteca inversa. És probable que aquesta transacció només tingui l’interès de l’assessor anomenat assessor financer. Aquests són només alguns dels estafes hipotecaris inversos que poden provocar propietaris indesitjables.

Feu-ho per evitar l’exclusió

Un altre perill associat a una hipoteca inversa és la possibilitat d'exclusió. Tot i que el prestatari no és responsable de realitzar cap pagament hipotecari –i, per tant, no pot arribar a ser delinqüent–, una hipoteca inversa requereix que el prestatari compleixi certes condicions. El no compliment d’aquestes condicions permet que el prestador s’exclogui.

Com a prestatari hipotecari invers, està obligat a viure a la llar i mantenir-la. Si l’habitatge cau en mal estat, no valdrà un valor de mercat just quan arribi el moment de vendre, i el prestador no podrà recuperar l’import íntegre que s’ha estès al prestatari. Les hipoteques inverses també es requereixen per mantenir-se al dia sobre els impostos sobre la propietat i l’assegurança dels propietaris. De nou, el prestador imposa aquests requisits per protegir el seu interès en la llar. Si no pagueu els impostos sobre la vostra propietat, l’administració tributària local pot requisar la casa. Si no teniu assegurança dels propietaris i hi ha un incendi a la casa, la garantia del prestador es danyarà.

Aproximadament una de cada cinc execucions hipotecàries inverses del 2009 al 2017 van ser causades pel fracàs del préstec en pagar impostos o assegurances sobre la propietat, segons una anàlisi de Reverse Mortgage Insight.

La línia de fons

Una hipoteca inversa pot ser una eina financera útil per als propietaris d’habitatges majors que entenen com funcionen els préstecs i les compensacions que comporten. L'ideal seria que qualsevol persona interessada a contractar una hipoteca inversa es faci temps per aprendre a fons sobre com funcionen aquests préstecs. D’aquesta manera, cap prestador o cap estafador depredador sense escrúpols els podran prendre, podran prendre una decisió sòlida encara que tinguin un assessor hipotecari invers de mala qualitat i el préstec no tingui sorpreses desagradables.

Fins i tot quan el més reputat dels prestadors emet una hipoteca inversa, no deixa de ser un producte complicat. Els prestataris han de prendre un temps per educar-se sobre això per assegurar-se que opten per la millor elecció sobre com utilitzar el patrimoni net.