Hauríeu de refinançar la vostra hipoteca quan augmenten els tipus d’interès?

No és mala idea tenir en compte refinançar la vostra hipoteca quan els tipus d’interès siguin baixos. I ho són, històricament parlant. Tot i això, els tipus d'interès han començat a augmentar i es preveu que continuïn fent-ho. Com hauria d’afectar això la vostra decisió de refinançar?

Això, per descomptat, depèn del tipus d’interès que pagueu actualment a la vostra hipoteca. Una hipoteca més antiga podria tenir encara un tipus d’interès superior a les que s’ofereixen actualment. I fins i tot en un clima d’interès relativament baix, hi ha avantatges i contres per refinançar una hipoteca. La vostra qualificació de crèdit millorada, per exemple, o la decisió de canviar la durada de la vostra hipoteca, també poden aportar termes de refinançament que us podrien estalviar diners a llarg termini. Però potser no teniu previst quedar-vos a la llarga. Hi ha també alguns programes especials de refinançament que poden resultar especialment beneficiosos per als que s’adjudiquen. A continuació, es detallarà la manera de treballar mitjançant el procés de presa de decisions.

Compres per emportar

• La vostra situació individual hauria de determinar si refinançar o no la vostra hipoteca, no simplement si els tipus d’interès estan pujant o baixant.
• Els avantatges del refinançament inclouen obtenir un millor tipus d’interès, augmentar el seu valor net i augmentar el flux de caixa a curt termini.
• Els desavantatges són pagar massa els costos de tancament, acabar amb una taxa d’interès més elevada perquè no voleu pagar els costos de tancament, perdre el patrimoni net d’un refinançament de caixa i reduir el valor net.
• Els programes especials de Fannie Mae, Freddie Mac, FHA i VA poden ajudar a alguns propietaris a obtenir hipoteques més assequibles.

Ho heu de considerar?

En el passat, els baixos tipus d’interès han creat un frenesí de refinançament al mercat. Però en qualsevol economia, l’única manera de saber si un refinançament té sentit és considerar els detalls de la vostra situació única.

Quant baixen les tarifes que la que tens actualment?

En lloc d’escoltar les "regles" sobre la quantitat d’un canvi percentual en els tipus d’interès que hauríeu de buscar abans de refinançar, mireu quants diners podreu estalviar. Una reducció de la taxa de l’1% és molt més important si teniu una hipoteca de 500.000 dòlars que si la teniu de 100.000 dòlars.

Quant de temps teniu previst mantenir la hipoteca?

De la mateixa manera que quan vau comprar la vostra casa, haureu de pagar les despeses de tancament al vostre refinançament. Si teniu previst vendre uns quants anys la vostra casa, amb prou feines podreu irrompre (o sortireu enrere) refinançant. Com és que? Si els estalvis mensuals per a la resta de la vostra hipoteca no són superiors als costos de tancament associats al refinançament, perdreu. Si incorporeu els costos de tancament a la vostra hipoteca en lloc de pagar-los anticipadament, els pagueu interessos, així que haureu de tenir en compte aquesta despesa en el vostre càlcul uniforme.

Pot refinançar en un termini més curt?

Si us queden 20 anys de la vostra hipoteca i refinança una hipoteca nova de 30 anys, potser no estalvieu diners a llarg termini, fins i tot amb una taxa més baixa. Tanmateix, si es pot permetre refinançar aquesta hipoteca de 20 anys en una hipoteca de 15 anys, la combinació d’un tipus d’interès més baix i un termini més curt reduirà substancialment la quantitat total d’interès que pagueu abans de tenir la casa de forma gratuïta i clar.

Pros

• Obteniu un millor préstec

• Augmenta el patrimoni net a llarg termini

• Augmenta el flux de caixa a curt termini

Contres

• Sobrepagament en costos de tancament

• Sobrepagament d’interès perquè no voleu despeses de tancament

• Perdre patrimoni net

• Incidint negativament sobre el patrimoni net a llarg termini

Allò que guanyes

Fet correctament, un refinançament pot tenir beneficis immediats i duradors. Podeu ser capaç de:

Obteniu un millor préstec

Potser estàs en una posició financera millor que quan vas contractar la teva hipoteca existent. El refinançament pot oferir l'oportunitat d'obtenir un millor tipus d'interès o simplement millorar una bona hipoteca. De qualsevol forma, augmentareu la vostra seguretat financera a curt i llarg termini i augmentareu les probabilitats que els moments difícils no us posin en risc de perdre la vostra llar.

Augmenta el patrimoni net a llarg termini

Amb l'estalvi de refinançament de la vostra hipoteca, gastareu menys en interessos. Aquests diners els podeu aportar per a la vostra jubilació o utilitzar-los per aconseguir un altre objectiu financer a llarg termini.

Augmenta el flux de caixa a curt termini

Si el refinançament baixa el pagament mensual, tindreu més diners per treballar amb un punt per mes. Això pot reduir la pressió financera del dia a dia sobre la vostra llar i crear oportunitats per invertir en altres llocs.

Perills de refinançament

El refinançament d’una hipoteca introdueix nous elements en la vostra situació financera. Els riscos de la vostra hipoteca original encara són presents, i surten alguns de nous.

Sobrepagament en costos de tancament

Els prestadors sense escrúpols poden afrontar diverses despeses innecessàries i / o inflades en el cost de la vostra hipoteca. És més, potser no divulgaran alguns d’aquests costos per endavant, amb l’esperança que us sentireu massa invertits en el procés per fer-ho fora.

Sobrepagament d’interès perquè no voleu despeses de tancament

Un refinançament generalment no necessita cap diners per tancar. Una forma de compensar els prestadors és oferir un tipus d’interès més alt. Suposem que teniu dues opcions: un refinançament de 200.000 dòlars amb zero costos de tancament i un tipus d’interès fix del 5% durant 30 anys, o un refinançament de 200.000 dòlars amb 6.000 dòlars en costos de tancament i un tipus d’interès fix del 4, 75% durant 30 anys. Si suposeu que mantingueu el préstec durant tot el termini, a l'escenari A, pagareu un total de 386.511 dòlars. En el cas B, pagareu 381.586 dòlars. Tenir "sense costos de tancament" us costa 4.925 dòlars. Pots pensar alguna cosa que prefereixis fer amb gairebé 5.000 dòlars que regalar-lo al banc?

Perdre patrimoni net

La part de la hipoteca que heu pagat, el vostre patrimoni net a la llar, és l’única part de la casa que és realment vostra. Aquesta quantitat creix a poc a poc amb cada pagament hipotecari mensual fins que, un dia, es posseeixi tota la casa i es pot reclamar cada cèntim dels ingressos si es decideix vendre-la. Però si feu un refinançament d’efectiu: incloure els costos de tancament al nou préstec o allargant el termini del vostre préstec, feu fora del percentatge de casa que teniu. Fins i tot si us quedeu a la mateixa llar tota la vida, podríeu acabar pagant hipoteques al llarg de 50 anys si preneu decisions pobres de refinançament. D’aquesta manera podeu acabar malgastant molts diners, sense oblidar-vos de no tenir mai la propietat de casa vostra.

Incidint negativament sobre el patrimoni net a llarg termini

El refinançament pot reduir el pagament mensual, però sovint farà que el préstec sigui més car al final si afegiu anys a la vostra hipoteca. Si heu de refinançar per no perdre casa, pagueu més a llarg termini, val la pena. Però si el vostre objectiu principal és estalviar diners, adoneu-vos que un pagament mensual més reduït no es tradueix necessàriament en estalvis a llarg termini.

Opcions de refinançament

Hi ha un parell de programes especials de refinançament que poden resultar especialment beneficiosos per als prestataris qualificats.

Opció de refinançament de l’alta LTV (Fannie Mae) i Freddie Mac Refinance del relleu millorat.

Aquests nous programes de Fannie Mae i Freddie Mac estan dissenyats per substituir el programa Programa de refinançament d’habitatge assequible (HARP), que va caducar el 31 de desembre de 2018. L’HARP es va crear per ajudar els propietaris que no van poder aprofitar altres opcions de refinançament perquè la seva casa havia disminuït en el valor. El seu objectiu era millorar l’accessibilitat a llarg termini d’un préstec per ajudar a evitar que les persones perdin la seva llar a l’exclusió. Per als nous programes, només són elegibles les hipoteques de Fannie Mae (Opció de refinançament de l'alta LTV) o Freddie Mac (FMERR) que es poden millorar amb refinançament i que tinguin el seu origen a partir de l'1 d'octubre de 2017. A més, els prestataris han d'estar al corrent en els seus pagaments.

Els propietaris d’habitatges que tenen habitatge sota l’aigua i els préstecs dels quals es van originar entre juny de 2009 i finals de setembre de 2017 no poden optar a un dels programes de substitució de l’HARP de Fannie Mae i Freddie Mac.

FHA Ràdio.

Un refinançament del FHA Streamline està dissenyat per a propietaris que ja tinguin una hipoteca FHA. El seu objectiu és proporcionar una hipoteca nova FHA amb millors termes que redueixin el pagament mensual del propietari. Se suposa que el procés sigui ràpid i senzill, no requereix cap nova documentació de la vostra situació financera ni una nova qualificació d’ingressos. Aquest tipus de refinançament no requereix una avaluació de la llar, una inspecció de tèrmits ni un informe de crèdit. Un possible inconvenient per a alguns propietaris és que un refinançament del FHA no permet la sortida d'efectiu.

VA Ràdio.

Aquest programa, també conegut com un préstec de refinançament de la reducció de tipus d’interès (IRRRL), és similar a un refinançament de la agilitat del FHA. Ja haureu de tenir un préstec de VA, i el refinançament ha de resultar en un tipus d’interès més baix a menys que es refinanci d’una hipoteca de tipus ajustable (ARM) a una hipoteca de tipus fix. El prestador pot requerir un informe de taxació i crèdit, tot i que l'AVE no els requereix. Tingueu en compte que l’Oficina de Protecció Financera de la VA i el Consumidor va publicar recentment una ordre d’alerta que els membres del servei i els veterans han rebut diverses ofertes no sol·licitades amb informació enganyosa sobre aquests préstecs. Comproveu amb el VA abans d’actuar sobre qualsevol oferta d’un VA IRRRL.

Tant amb la funcionalitat de VA com per la de FHA, és possible pagar pocs fins a cap cost de tancament per endavant. Tanmateix, aquests costos seran incorporats a la hipoteca o bé pagareu un tipus d'interès més alt a canvi de no pagar els costos de tancament. Així, mentre que no tingueu cap efectiu per davant, encara podreu pagar el refinançament a llarg termini.

La línia de fons

Qualsevol bon refinançament hauria de beneficiar els prestataris reduint els pagaments mensuals d’habitatge i / o reduint el termini de la seva hipoteca. Malauradament, com en qualsevol operació financera important, hi ha complexitats que poden provocar el comprador indegut i donar lloc a un mal acord. Conèixer el procés us ajudarà a trobar un prestador i un programa de refinançament que ofereixin el millor valor per a la vostra situació.