Arrendaments nets individuals vs dobles vs triples: quina diferència hi ha?

Un arrendament net és un arrendament immobiliari en què un arrendatari paga una o més despeses addicionals. Generalment inclouen impostos sobre la propietat, primes d’assegurança de propietat o despeses de manteniment i s’utilitzen sovint en béns immobles comercials. Hi ha tres tipus bàsics d’arrendaments nets: arrendaments nets, dobles i triples nets.

Un arrendament net únic requereix que l’inquilí pagui només els impostos sobre la propietat a més del lloguer. Amb un doble arrendament net, l’inquilí paga la renda més els impostos de la propietat, així com les primes d’assegurança. Un triple arrendament net, també conegut com a NNN o arrendament net net, requereix que l’inquilí pagui el lloguer més les tres despeses addicionals.

Els lloguers són generalment més baixos amb els arrendaments nets que els arrendaments tradicionals, com més despeses té un arrendatari, la base baixa lloga un propietari. Però, els arrendaments triples nets solen ser arrendaments obligatoris, cosa que significa que un arrendatari no pot retrocedir perquè els costos, sobretot els de manteniment, poden ser més elevats.

Arrendaments nets únics

Els arrendaments nets únics, que sovint s’anomenen un arrendament net o N, no són tan freqüents en el món del lloguer. En un arrendament com aquest, l’arrendador transfereix una quantitat mínima de risc a l’arrendatari, que paga els impostos sobre la propietat. Això significa que qualsevol altra despesa (com ara assegurances, manteniment i reparacions i serveis públics) és responsabilitat del propietari. El propietari també és responsable de qualsevol manteniment i / o reparació que s’hagi de fer durant el decurs de l’arrendament dins la propietat.

Els inquilins amb un contracte d’arrendament net acaben pagant una renda lleugerament inferior que amb un contracte d’arrendament estàndard a causa del cost afegit dels impostos sobre la propietat. Però un pagament més elevat del lloguer no alleuja la responsabilitat del propietari de mantenir actualitzades aquestes despeses. Per exemple, un arrendatari pot faltar o fer retards al municipi, cosa que significa que el propietari està a la pista. Es poden produir multes i / o taxes addicionals. És per això que la majoria dels propietaris inclouen els impostos sobre la propietat en els pagaments de lloguer. Prefereixen que el pagament passi per ells perquè sàpiguen que els impostos es paguen a temps i en la quantitat correcta.

Doble arrendaments nets

Els arrendaments nets dobles són especialment populars en béns immobles comercials. En un arrendament com aquest, l’inquilí paga els impostos sobre la propietat i les primes d’assegurança a més del lloguer. El lloguer base que es paga per l’espai en general és inferior a causa de les despeses addicionals que ha de suportar l’inquilí. D'altra banda, tots els costos de manteniment són responsabilitat del propietari, que els paga directament.

En els desenvolupaments comercials més grans amb més d’un espai disponible per llogar, com ara centres comercials i complexos d’oficines expansius, els llogaters poden tenir un metrat quadrat diferent al dels veïns. Així els propietaris solen assignar impostos i despeses d’assegurança als inquilins proporcionalment en funció de la quantitat d’espai llogat.

Igual que el contracte d’arrendament net únic, els propietaris haurien de cedir-los els pagaments addicionals, de manera que puguin pagar-los al municipi i a la companyia d’assegurances. Tot i que l’arrendatari de l’inquilí inclou aquests pagaments, el nom del propietari es troba en la factura d’impostos i assegurances, és a dir, és el responsable final. Si l’arrendatari paga aquestes despeses directament a ell, l’arrendador pot evitar els problemes associats als pagaments tardius o perduts dels arrendataris, que podrien derivar en comissions addicionals.

Doble arrendaments nets, que també s’anomenen arrendaments nets o nets,

Arrendaments nets triples

El triple contracte d’arrendament net elimina l’arrendador de més risc de qualsevol contracte d’arrendament net. Això significa que fins i tot les despeses de manteniment i reparacions estructurals han de ser a càrrec de l’inquilí a més de lloguer, impostos sobre la propietat i primes d’assegurança. Com que aquestes despeses addicionals es transmeten a l’inquilí, l’arrendador generalment cobra una renda base inferior.

Quan els costos de manteniment són superiors als previstos, els inquilins amb contracte d’arrendament net net solen intentar sortir dels seus arrendaments o obtenir concessions de lloguer. Per evitar que això passi, molts propietaris prefereixen utilitzar un contracte d’arrendament net obligatori. Es tracta d’un tipus d’arrendament net net que no es pot rescindir abans de la seva data de caducitat. A més, l'import del lloguer no es pot modificar per cap motiu, incloent-hi increments inesperats i importants dels costos auxiliars.

Els propietaris poden preferir utilitzar un contracte d’arrendament net fixat, ja que els arrendataris poden intentar sortir d’un encarregament triple net.

Els arrendaments nets triples poden augmentar les despeses de funcionament de l’inquilí, i poden estar deduïdes a deduïbles de les pòlisses d’assegurança i també podran ser responsables dels danys causats a la propietat que no estiguin coberts per la companyia d’assegurances.

La majoria dels arrendaments nets triples són arrendaments a llarg termini, amb una durada de més de 10 anys, i generalment inclouen concessions per augment de lloguers. També s’anomenen arrendaments net-net-net o NNN dins de la indústria immobiliària. (Per a informació relacionada, vegeu: Quins tipus d’arrendaments d’ús immobiliari tripli net (NNN)?)

Compres per emportar

• Els arrendaments nets consisteixen en que els arrendataris paguen una o més despeses addicionals en la indústria immobiliària comercial.
• En un sol arrendament net, l’inquilí paga una renda base inferior a més dels impostos sobre la propietat.
• Els doble arrendament net inclouen impostos sobre la propietat i primes d’assegurança amb el lloguer base.
• Els arrendaments nets triples inclouen impostos sobre propietat, assegurances i costos de manteniment, més lloguer base.
• Els llogaters poden intentar sortir dels arrendaments triples nets a causa dels elevats costos associats, de manera que els propietaris solen utilitzar un contracte d’arrendament net obligatori.

Consideracions especials

Quan entri en qualsevol tipus d’arrendament, l’inquilí ha de considerar que els seus pagaments de lloguer, tant si inclouen despeses addicionals com una nota, poden augmentar. Un propietari pot augmentar la renda a causa dels augments legals permesos pels governs locals. Però la renda també pot augmentar a causa de les reavaluacions de l'impost sobre propietat o augment de les primes d'assegurança.

Però hi ha alternatives. Si se’ls dóna l’opció, els inquilins podrien considerar la possibilitat de signar un contracte d’arrendament brut, que cobra un tipus de lloguer pla. Aquest import cobreix la taxa per l’espai així com les despeses addicionals que s’hi comportin. El propietari, per tant, conserva la responsabilitat de pagar els impostos sobre la propietat, les primes d’assegurança i els costos de manteniment. Cobreix aquests costos incorporant-los a la renda que cobra al seu arrendatari.

Per exemple, si la renda anual és de 10.000 dòlars i calcula que els costos addicionals seran de 3.000 dòlars, la renda efectiva que cobra al llogater és de 13.000 dòlars anuals. Si bé els arrendaments tradicionals són més habituals que els arrendaments nets, presenten més risc per al propietari, que ha d’absorbir els augments inesperats de les despeses addicionals. És per això que alguns propietaris prefereixen utilitzar un tipus de contracte d’arrendament net, traslladar part o la totalitat d’aquest risc a l’inquilí.