Deduccions fiscals per als propietaris de lloguer

És propietari d’immobles que lloga? A més del potencial que tingui un benefici continu i una apreciació de capital, aquestes inversions ofereixen deduccions que poden reduir l’impost sobre la renda dels beneficis. Però primer, quin tipus d’inversor immobiliari és: un inversor passiu o un professional immobiliari? En aquest article, us mostrarem com la vostra classificació pot fer una diferència important en el nombre de reduccions fiscals que obteniu.

Si dediqueu la major part del temps al negoci immobiliari com a professional immobiliari, les vostres pèrdues de lloguer no són passives. Això significa que les vostres pèrdues són deduïbles completament de tots els ingressos, passius i no passius. En cas contrari, les vostres pèrdues són passives i només es poden deduir fins a 25.000 dòlars respecte dels ingressos del vostre lloguer (es dedueix la deducció si la renda bruta ajustada modificada (MAGI) és d'entre 100.000 i 150.000 dòlars). No obstant això, les pèrdues superiors a 25.000 dòlars es poden comportar durant l'any següent.

L’IRS defineix un professional immobiliari com algú que passa més de la meitat del seu temps de treball en el negoci de lloguer. S'inclouen el desenvolupament de propietats, la construcció, l'adquisició i la gestió. També heu de passar més de 750 hores a l’any treballant en els vostres immobles de lloguer d’immobles.

Fonts d’ingressos comuns
Renda de lloguer
Els diners que rep per lloguer es consideren impositius generalment l'any que el rep, no quan es va venir o es va guanyar; per tant, heu d’incloure els pagaments anticipats com a ingressos.

Per exemple, suposem que llogueu una casa per 1.000 dòlars al mes i necessiteu que els nous inquilins paguin el lloguer del primer i últim mes quan signin un contracte d’arrendament. En aquest cas, haureu de declarar els 2.000 dòlars que heu rebut com a ingressos, tot i que els 1.000 dòlars d’aquests 2.000 dòlars cobreixen un període que podria ser diversos anys en el futur.

Despeses pagades per arrendatari
Les despeses que paga el vostre arrendatari es consideren ingressos. Això inclouria, per exemple, una reparació d’emergència en un refrigerador que hauria d’haver fet un inquilí mentre esteu fora de la ciutat. A continuació, podeu deduir el pagament de la reparació com a despesa de lloguer.

Comerç de serveis
El vostre arrendatari pot oferir-se a comerciar els seus serveis a canvi de lloguer. Tanmateix, heu d’incloure un valor just de mercat dels serveis com a ingressos. A tall d’exemple, si el vostre llogater s’ofereix a pintar la casa de lloguer a canvi d’un lloguer d’un mes (valorat en 1.000 dòlars), heu d’incloure els 1.000 dòlars com a ingressos, tot i que realment no vau rebre els diners. No obstant això, podreu deduir els 1.000 euros com a despesa.

Dipòsits de seguretat
Els dipòsits de seguretat no són imposables quan els rebeu si la intenció és retornar aquests diners al llogater al final del contracte d’arrendament. Però, i si el vostre arrendatari no s’ajusta als termes d’arrendament?

Per exemple, suposem que cobreu un dipòsit de seguretat de 500 dòlars i el llogater es deixa anar i deixa forats a les parets que costen reparar 400 dòlars. Podeu deduir aquest import del dipòsit de seguretat durant l'any que el retorneu. Aleshores, però, haureu d’incloure els 400 dòlars que vau utilitzar per reparar el mur com a ingressos. També podreu mostrar els $ 400 com a despesa deduïble.

Reparació Vs. Millores
Els propietaris de lloguer poden suposar que qualsevol cosa que facin sobre la seva propietat sigui una despesa deduïble. No és així, segons l’IRS.

Una reparació manté el vostre immoble de lloguer en bones condicions i suposa una despesa deduïble l'any que pagueu per ell. Les reparacions inclouen pintar, arreglar un lavabo trencat i substituir un interruptor de llum defectuós. Les millores, en canvi, aporten valor afegit a la vostra propietat i no són deduïbles quan pagueu per aquestes. Heu de recuperar el cost de les millores depreciant la despesa respecte de l’esperança de vida del vostre immoble. Les millores poden incloure un nou sostre, pati o garatge.

Per tant, des del punt de vista fiscal, hauríeu de fer reparacions ja que els problemes sorgeixen en lloc d’esperar fins que es multipliquin i requereixen renovacions.

Deduccions comunes
Despeses hipotecàries
Les despeses per obtenir una hipoteca no són deduïbles quan les pagueu. Inclouen comissions i taxacions. Tot i això, podeu amortitzar-los al llarg de la vida de la vostra hipoteca.

Un cop comenceu a fer pagaments hipotecaris, recordeu que no tots els pagaments són deduïbles. Com que part de cada pagament es destina al pagament del principal, aquest import no és una despesa deduïble; la part pagada cap a interessos és deduïble. La vostra empresa hipotecària t’enviarà un formulari 1098 cada any on es mostra quant ha pagat els interessos al llarg de l’any. Això és deduïble. A més, si una part del vostre pagament inclou diners que entren en un compte de dipòsit per cobrir impostos i assegurances, la vostra empresa hipotecària també ho hauria d’informar.

Les despeses de viatge
Els diners que invertiu en viatges per cobrar lloguers o per mantenir el vostre immoble de lloguer són deduïbles. Tanmateix, si l’objectiu del viatge era de millores, haureu de recuperar aquesta despesa com a part de la millora i de la seva depreciació.

Teniu dues opcions sobre com deduir les despeses de viatge: les despeses reals o la taxa de quilometratge estàndard. Podeu llegir més informació sobre els requisits de l'IRS i la quantitat actual de quilometratge a la publicació 463.

Altres despeses comunes
A més de reparacions i depreciacions, algunes de les altres despeses comunes que podeu deduir són:

• Assegurança
• Impostos
• Cura de gespa
• Taxa de preparació de la declaració d’impostos
• Pèrdues per causalitats (huracà, terratrèmol, inundacions, etc.) o robatoris

Condominis i cooperatives
Si teniu un condomini o una cooperativa de lloguer, cadascun té unes normes especials.

Condominis
Amb un condomini, podeu pagar quotes o taxes per tenir cura de la propietat de propietat comuna. Inclou l'estructura de l'edifici, els vestíbuls, els ascensors i les àrees recreatives.

Quan llogueu el vostre condomini, podeu deduir despeses, com ara amortitzacions, reparacions, interessos i impostos relatius a la propietat comuna. Tanmateix, de la mateixa manera que es fa amb un lloguer unifamiliar, no podeu deduir els diners destinats a la millora de capital, com ara una valoració per a una cabana a la cabana. En el seu lloc, ha de depreciar el cost de qualsevol millora respecte a la seva esperança de vida.

Cooperatives
Les despeses que tingueu per a un pis cooperatiu que llogueu són deduïbles. S’inclouen les taxes de manteniment pagades a la corporació d’habitatge cooperatiu. Les millores de capital es tracten de manera diferent: no es pot deduir el cost de la millora ni es pot amortitzar. Heu d’afegir el cost de la millora a la vostra base de costos en les accions de la corporació. D’aquesta manera es reduirà la plusvàlua quan vengueu l’apartament.

Guarda bons registres
A l’horari E de l’IRS hi ha espais per a nombroses categories de despeses. Per tant, l’IRS us proporciona flexibilitat en els ítems que podeu deduir. Però estigueu preparats per fer una còpia de seguretat de la vostra reclamació i assegureu-vos de desglossar les despeses de reparacions i manteniment de les que siguin millores de capital. Recordeu-vos que els diners que invertiu en millores podrien reduir la obligació fiscal quan veniu.

A més, si afirmeu ser un professional immobiliari, heu de conservar la documentació justificativa (quaderns de cita, dietaris, calendaris, registres, etc.) per demostrar la vostra participació activa i el temps dedicat a les vostres propietats cada any.

En definitiva, hi ha uns quants tipus de deduccions a disposició dels inversors immobiliaris i paga per saber quins opten.