5 fets principals sobre les accions de Quitclaim

Una vegada es va transferir la propietat immobiliària mitjançant un acte cerimonial conegut com a "livery of sixin" en el qual la persona que transferia la terra passava una branca o un terrat de gespa de la terra a la persona que lliurava la terra.

Un contracte verbal i / o escrit pot haver acompanyat el gest, però només la "llibertat de sisin" legalment va transferir el títol a la propietat. Per descomptat, avui el títol de béns immobles es transmet per una escriptura. Una escriptura de propietat és un instrument legal escrit i signat que s’utilitza per transferir la propietat d’immobles d’un propietari anterior (l’atorgant) a un nou propietari (l’adjudicatari).

Els actes es poden classificar de diverses maneres. En general, els actes són oficials o privats. Els actes oficials s'executen en virtut d'un procediment judicial o judicial, com ara escriptures de fideïcomissaris i escriptures fiscals. Tanmateix, la majoria de transaccions immobiliàries comporten fets privats.

Les operacions també es classifiquen en funció del tipus de garantia del títol proporcionat pel cedent. Les gestions generals de garantia proporcionen el màxim nivell de protecció del comprador, mentre que les gestions exclusives generalment són les que menys.

Compres per emportar

• Una escriptura de propietat és un instrument legal escrit i signat que s’utilitza per transferir la propietat d’immobles d’un propietari anterior (l’atorgant) a un nou propietari (l’adjudicatari).
• En general, els actes són oficials o privats.
• Les gestions generals de garantia proporcionen el màxim nivell de protecció del comprador, mentre que les gestions exclusives generalment són les que menys.

Les accions de Quitclaim solen transferir-se propietats entre membres de la família o curar un defecte en el títol, com ara una mala lletra d’un nom. Tot i que són relativament habituals i la majoria d’agents immobiliaris tenen experiència en tractar-los, generalment s’utilitzen en transaccions on les parts es coneixen i per tant són més propensos a acceptar els riscos associats a la falta de protecció del comprador. També es poden utilitzar quan una propietat transfereix la propietat sense ser venuda, és a dir, quan no hi ha diners.

Com que les accions de quitclaim ofereixen una protecció tan limitada del comprador, és important comprendre exactament el que obteniu quan compreu aquesta propietat. A continuació, es detallen cinc coses sobre aquests contractes.

Cinc coses a saber sobre els actes de Quitclaim

1. Estàs comprant la mínima protecció de qualsevol acte.

També es diu una escriptura sense garantia, una escriptura de declaració exigible transmet qualsevol interès que el cedent tingui actualment en la propietat si n'hi ha. L’atorgant només “remet, allibera i renuncia” al seu destinatari pel seu interès en la propietat. No hi ha garanties ni promeses sobre la qualitat del títol. L'acta ho aclarirà si inclou un llenguatge com ara "El concessionari no garanteix, de manera expressa o implícita, el títol de la propietat aquí descrita".

En situacions en què l’atorgant en virtut d’una escriptura exigible no tingui interès en la propietat, l’adjudicatari no adquireix res en virtut de l’escriptura de quitclaim i no adquireix cap dret de garantia contra el cedent.

2. Només accepteu una escriptura de caràcter exclusiu procedent de venedors que coneixeu i que confieu.

Com que els actes de quitclaim no garanteixen la qualitat del títol del concedent, són òptims per a transaccions de baix risc entre persones que es coneixen i normalment no impliquen cap intercanvi de diners. Per tant, les accions habituals són habituals per transferir béns en una família, com per exemple d'un pare a un fill adult, entre germans o quan un propietari es casa i vol afegir la seva parella al títol.

Les parelles casades que posseeixen un habitatge junts i el divorci posterior també utilitzen actes divulgatius. Quan una part adquireix l'habitatge en una solució de divorci, l'altra pot executar una escriptura obligatòria per eliminar el seu interès en la propietat (i complir la decisió del tribunal).

3. Es poden utilitzar per esborrar un defecte del títol.

Sovint s'utilitza una acció obligatòria per curar un defecte (un "núvol al títol") de la història registrada d'un títol de propietat. Els defectes del títol inclouen elements com ara problemes amb la redacció (per exemple, en un document que no compleix els estàndards estatals), la signatura que falta (com la del cònjuge) o la falta de registre adequat de documents immobiliaris. Per exemple, si el nom d’un atorgat està escrit malament en una escriptura de garantia col·locada al registre públic, es pot executar una obra de quitclaim amb l’ortografia correcta al destinatari per perfeccionar el títol.

Com a un altre exemple, suposem que una cerca de títol revela que el cònjuge d’un cedent anterior pot tenir un interès en la propietat perquè ell o ella no van executar adequadament una acció passada a la cadena del títol. En aquesta situació, es pot demanar al cònjuge del cedent passat que executi una acció de quitclaim al propietari actual, "renunciant" a qualsevol interès que pugui tenir en la propietat.

4. Són tan eficaços com una escriptura de garantia per transferir títol, però només si el títol és bo.

Una escriptura exigible pot transmetre el títol amb tanta eficàcia com una escriptura de garantia si el cedent té un bon títol quan es lliura l'escriptura. No obstant això, la manca de garanties fan que sigui menys atractiva l’acta de declaració definitiva des del punt de vista del concessionari. Si el títol conté un defecte, per exemple, l’adjudicatari no té recurs legal contra l’atorgant en virtut de l’escriptura. Sovint s’utilitza una acció obligatòria si l’atorgador no està segur de l’estat del títol (tant si conté algun defecte) com si el cedent no vol tenir cap responsabilitat en virtut dels convenis del títol.

5. Una escriptura obligada afecta la propietat i el nom de l'escriptura, no pas la hipoteca.

Com que les accions obligatòries exposen el concessionari a certs riscos, s’utilitzen més sovint entre membres de la família i on no hi ha intercanvi de diners.

A causa d'això, les escriptures de demanda no solen ser utilitzades en situacions en què la propietat implicada té una hipoteca pendent. Al cap i a la fi, seria difícil per a molts propietaris pagar una hipoteca sense ingressos de la venda de l’immoble.

En alguns casos, però, s'utilitzen escriptures justificatives quan el cedent té una hipoteca. En aquest cas, l’atorgant es fa responsable de la hipoteca fins i tot després de la transferència de la propietat mitjançant l’execució d’una escriptura definitiva. El títol de transferència d'actes de Quitclaim no afecta les hipoteques.

Aquesta situació pot empitjorar si la hipoteca conté un clàusula deguda a la venda , una disposició comuna que estipula que el préstec complet es venç un cop transferit el títol (no només si la propietat es "ven" amb un intercanvi de diners, com el nom "degut a la venda" semblaria implicar).

Si el cedent ha renunciat a la propietat amb la creença que el concessionari realitzarà els pagaments de la hipoteca, el cedent no té cap recurs si l’adjudicatari deixa de fer pagaments o ven la propietat a una altra part. Per mitigar possibles problemes financers i legals, l’adjudicatari pot assumir la hipoteca amb el prestador (amb l’aprovació del prestador) o refinançar la propietat i pagar el préstec original. Per afegir protecció al concedent, es pot elaborar un acord legalment exigible per documentar els termes de pagament.

La línia de fons

La transferència del títol del propietari es realitza per acte. Alguns elements essencials han de contenir-se a l'escriptura perquè sigui operatiu legalment. Diferents actes ofereixen diversos nivells de protecció al destinatari, i la forma de l'escriptura determina les obligacions del concedent.

Una escriptura exclusiva ofereix el mínim nivell de protecció del comprador i s'utilitza generalment per a la transferència de títols entre membres de la família o per esborrar un defecte en el títol. Si la propietat es coneix amb el que es coneix com a "escriptura de propòsit especial" (que podria ser una escriptura de correcció, un acte de regal o una escriptura d'alliberament), normalment no ofereix més protecció que una escriptura definitiva. Assegureu-vos de consultar a un advocat qualificat de béns immobles: les escriptures són documents legals importants que afecten interessos i drets de propietat.