Escriptura de confiança
Una escriptura de confiança, també coneguda com a escriptura de confiança, és un document utilitzat de vegades en transaccions immobiliàries als Estats Units. És un document que entra en joc quan una part ha contractat un préstec d’una altra part per comprar una propietat. L’escriptura de fideïcomissaria representa un acord entre el prestatari i el prestador per tenir la propietat en confiança per un tercer neutre i independent fins que es pagui el préstec.
Tot i que les escriptures de confiança són menys habituals del que hi havia, una vintena d’estats encara requereixen l’ús d’un, més que no pas una hipoteca, quan el finançament implica la compra d’immobles.
Les escriptures de confiança s'utilitzen habitualment a Alaska, Arizona, Califòrnia, Colorado, Idaho, Illinois, Mississipí, Missouri, Montana, Carolina del Nord, Tennessee, Texas, Virgínia i Virgínia de l'Oest. Alguns estats, com Kentucky, Maryland i Dakota del Sud, permeten l'ús d'actes de confiança i hipoteques.
Com funciona una actuació de confiança
En una transacció immobiliària, per exemple, la compra d’una casa, un prestador dóna diners al prestatari a canvi d’una o més pagarés vinculats a una escriptura de confiança. Aquesta escriptura transfereix el títol legal a la propietat immobiliària a un fideïcomissari imparcial, normalment una companyia de títols, una empresa de garantia o un banc, que la manté com a garantia per a les pagarés — garantia del préstec. El títol equitatiu —el dret a obtenir la propietat completa—, correspon al prestatari, així com l'ús i la responsabilitat total de la propietat.
Aquest estat de coses continua durant tot el període d’amortització del préstec. El fideïcomissari manté el títol legal fins que el prestatari paga el deute íntegrament, moment en el qual el títol de la propietat es converteix en els prestataris. Si el prestatari està per defecte del préstec, el fideïcomissari pren el control total de la propietat.
Take away important
- En transaccions immobiliàries finançades, les escriptures fideïcomissàries transfereixen el títol legal d’una propietat a un tercer, com ara una empresa bancària, un dipòsit de garantia o una empresa titular, per mantenir fins que el prestatari retorni el seu deute amb el prestador.
- Les escriptures de confiança s'utilitzen en lloc d'hipoteques en diversos estats.
- Invertir en fets de confiança pot proporcionar un flux d’ingressos de gran rendiment.
Escriptura de confiança davant hipoteca
Les escriptures i les hipoteques de confiança s'utilitzen tant en préstecs bancaris com privats per a la creació de préstecs en béns immobles i, normalment, es registren com a deute al comtat on es troba la propietat.
Tanmateix, una hipoteca implica dues parts: un prestatari (o hipotecari) i un prestador (o hipotecari). En canvi, un acte fiduciari inclou tres parts: un prestatari (o un fideïcomís), un prestador (o beneficiari) i el fideïcomissari. El fideïcomissari té el títol de la garantia per al benefici del prestador; en cas que el prestatari sigui per defecte, iniciarà i completarà el procés d'exclusió a sol·licitud del prestador.
Al contrari de l’ús popular, una hipoteca no és tècnicament un préstec per comprar una propietat; és un acord que es compromet a la propietat com a garantia del préstec.
Execucions hipotecàries i fets de confiança
Les hipoteques i les escriptures de confiança tenen diferents processos d'exclusió. Una execució hipotecària judicial és un procés supervisat pels tribunals aplicat quan el prestador presenta una demanda contra el prestatari per impagament d'una hipoteca. El procés requereix molt de temps i costós. A més, si la subhasta immobiliària no adjudicada aporta diners suficients per pagar el pagarés, el prestador pot presentar una sentència de manca sobre el prestatari, demandant el saldo. Tanmateix, fins i tot després que la propietat sigui venuda, el prestatari té dret a bescanviar: pot tornar el prestador en un termini determinat i adquirir el títol de propietat.
En contraposició, una escriptura de confiança permet al prestador iniciar una execució hipotecària no judicial més ràpida i menys costosa, passant per alt el sistema judicial i complint els procediments descrits en l'escriptura de confiança i la llei estatal. Si el prestatari no fa actualitzat el préstec, la propietat es posarà a subhasta mitjançant la venda d’un síndic. El títol es transfereix del fideïcomissari al nou propietari mitjançant l'escriptura del fideïcomís després de la venda. Quan no hi ha ofertants a la venda del fideïcomissari, la propietat es reverteix en el prestador mitjançant una escriptura de síndic. Un cop venuda la propietat, el prestatari no té dret a amortitzar.
A més, un fideïcomissari té la responsabilitat de pagar els ingressos de la venda al prestatari i al prestador una vegada finalitzada la venda. El fideïcomís pagarà al prestador la quantitat que queda sobre el deute i pagarà al prestatari qualsevol cosa que superi aquest import, permetent així al prestador comprar la propietat.
Pros i contres d’invertir en fets de confiança
Els inversors que busquen rendiments suculents de vegades recorren al sector immobiliari, sobretot, a les accions de confiança.
La inversió en escriptura de confiança, l'inversor presta diners a un promotor que treballa en un projecte immobiliari. El nom de l'inversor correspon a l'escriptura de confiança, com a prestador. L’inversor cobra interessos sobre el seu préstec; en acabar el projecte, el seu director li serà retornat íntegrament. Un corredor d’actes de confiança sol facilitar l’acord.
Pros
Corrent d’ingressos d’alt rendiment
Diversificació de carteres
Contres
Il·líquiditat
Sense valoració de capital
Quin tipus de desenvolupador entra en aquest acord? Els bancs sovint es resisteixen a prestar-se a determinats tipus de desenvolupaments, com ara els projectes comercials de mida mitjana (massa petits per als grans prestadors, massa grans per als petits) o desenvolupadors amb antecedents pobres o massa préstecs. Els prestadors prudents també poden avançar massa lentament per als desenvolupadors fins a un termini límit d’inici o finalització d’un projecte.
Així, doncs, aquests desenvolupadors sovint són una mica creixents. Per aquests motius, els inversors en escriptura de confiança sovint poden esperar taxes d’interès altes sobre els seus diners. Poden obtenir els avantatges de diversificar-se en una classe d'actius diferent, sense haver de ser experts en la construcció o la gestió de béns immobles: es tracta d'una inversió passiva.
La inversió en escriptura de confiança té certs riscos i desavantatges. A diferència de les existències, les inversions immobiliàries no són líquides, cosa que significa que els inversors no poden recuperar els seus diners sota demanda. Així mateix, els inversors només poden esperar l’interès que generi el préstec, amb cap valoració de capital addicional. Les parts invertides podran explotar qualsevol discrepància legal en l'escriptura de fideïcomís, provocant costosos embolicos legals que puguin posar en perill la inversió. L’inversor típic amb poca experiència pot tenir dificultats, ja que es requereix un cert conjunt d’experiència per trobar desenvolupadors, projectes i corredors de confiança i confiança.
Exemple real d'un acte de confiança
Per exemple, un breu formulari Document d’acte de confiança usat al comtat d’Austin, Texas, cobreix els requisits per a la majoria dels prestadors. El formulari comença amb una definició de termes i espais perquè el prestatari, prestador i administrador empleni els seus noms. També s'ha d'introduir l'import prestat i l'adreça de l'immoble.
Després d'aquesta secció, el document continua especificant la transferència de drets sobre la propietat i pactes uniformes, incloent:
- Detalls sobre el pagament del principal i els interessos
- Fons de borsa
- Liens
- Manteniment d’estructures i assegurances de propietat
- Ocupació de l'estructura: estipulant que el prestatari ha de tenir la residència dins dels 60 dies
El formulari també inclou pactes no uniformes, que especifiquen per defecte o incompliment de qualsevol dels termes de l’acord. També hi ha una especificació que el préstec amb què es contracta el document no és un préstec d’equivocació a casa (és a dir, una cosa que el prestatari rebrà en efectiu); el préstec és per comprar la propietat.
L’escriptura de confiança finalitza amb un espai destinat a la signatura del prestatari, que han de fer davant d’un notari i dos testimonis, que també signen.