Préstec generalitzat: definició
Un préstec global és un tipus de préstec hipotecari que es pot utilitzar en les ofertes de finançament del propietari. Aquest tipus de préstec implica la hipoteca del venedor a la llar i afegeix un valor addicional addicional per arribar al preu total de compra que s’ha de pagar al venedor amb el pas del temps.
La forma de finançament que es basa en un préstec global s'utilitza habitualment en les ofertes finançades per venedors. Un préstec global pot adoptar les mateixes característiques que un préstec finançat pel venedor, però condiciona la hipoteca actual del venedor en termes de finançament.
Finançament del venedor
El finançament del venedor és un tipus de finançament que permet al comprador pagar un import principal directament al venedor. Les ofertes de finançament del venedor tenen un risc elevat per al venedor i normalment requereixen pagaments anticipats superiors a la mitjana. En un acord finançat per venedors, l'acord es basa en un pagarés que detalla els termes del finançament. A més, una operació finançada per un venedor no requereix que aquest principal es bescanvi per endavant i el comprador paga les quotes per compte directament al venedor, que inclouen el principal i els interessos.
Com funciona un préstec envolvent
Els préstecs globals es basen en el concepte de finançament del propietari i despleguen la mateixa estructuració bàsica. Una estructura de préstec global s'utilitza en un acord finançat pel propietari quan un venedor té el saldo restant per pagar el primer préstec hipotecari de la propietat. Un préstec global té en compte el saldo restant de la hipoteca existent del venedor a la seva taxa d’hipoteca contractada i afegeix un saldo incremental per arribar al preu total de compra.
En un préstec global, el tipus d'interès del venedor es basa en els termes del préstec hipotecari existent. Per tal de separar-se, el venedor ha d’aconseguir almenys guanyar interessos que coincideixin amb la taxa del préstec, que encara s’ha de pagar. Així, un venedor té la flexibilitat de negociar el tipus d’interès del comprador en funció dels seus termes actuals. Generalment, el venedor voldrà negociar la taxa d’interès més elevada possible per tal de fer pagaments a la primera hipoteca i també guanyar un repartiment de l’acord.
Els venedors generals poden ser arriscats per als venedors, ja que assumeixen tot el risc per morir del préstec.
Exemple d’un préstec d’embolcall
Diguem que Joyce té una hipoteca de 80.000 dòlars a casa seva amb una taxa del 4%. Ven la seva casa a Brian per 120.000 dòlars, que baixa un 10% i presta la resta, o 108.000 dòlars, a un ritme del 7%. Joyce guanya un 7% en 28.000 dòlars (la diferència entre 108.000 i 80.000 dòlars), més la diferència entre el 7% i el 4% en la hipoteca de 80.000 dòlars.
Consideracions especials per a un préstec total
Els venedors generals poden ser arriscats per als venedors, ja que assumeixen tot el risc per morir del préstec. Els venedors també han d’assegurar-se que la seva hipoteca existent no inclou una clàusula d’alienació, que els exigeix que devoluïn íntegrament la institució de préstec hipotecari si es transfereix la propietat col·lateral o si es ven la garantia. Les clàusules d’alienació són habituals en la majoria dels préstecs hipotecaris, que sovint impedeixen que es produeixin ofertes de préstecs envoltants.