10 obstacles per tancar una nova llar
Acceptar l’oferta de compra d’habitatges és com aconseguir que aquest corredor sigui màxim durant una marató. Però mantingueu la refrigeració de Gatorade: la propietat encara no és vostra. Durant els 30 dies (aproximadament) compresos entre l’acceptació de l’oferta de compra i la lliurament de les claus (normalment anomenats escrow), hi ha molts obstacles a superar. Si ensopegueu amb alguna d’elles, la compra pot caure i tornar a posar-vos a la línia de sortida.
Igual que un atleta s’entrena per a una cursa, podeu entrenar-vos per als desconcertants passos finals per adquirir una casa. Els procediments i les regles d’obligatorietat varien segons l’estat, però aquí es mostren 10 dels problemes més comuns que s’han trobat durant aquest període i què es pot fer (si hi ha alguna cosa) per prevenir-los o mitigar-los.
1. La inspecció de tèrmits mostra danys
El prestador haurà de realitzar una inspecció de plagues a la llar (a càrrec seu, normalment menys de 100 dòlars) per assegurar-se que no hi hagi danys greus causats per insectes que munquen la fusta com tèrmits o formigues fusteries. Aquesta inspecció protegeix l’interès del prestador en la propietat. Els propietaris que descobreixen problemes de tèrmits després de mudar-se solen abandonar la propietat, deixant que el prestador sosté la bossa. És possible que alguns prestadors no requereixin una inspecció de tèrmits, però pot interessar-ne obtenir-ne una.
Si la inspecció descobreix qualsevol evidència d'una infestació visible, pot ser que les àrees problemàtiques s'hagin de solucionar abans que es pugui tancar la central. Si els problemes són massa greus i / o el venedor no pagarà per solucionar-los, tindreu l’opció de marxar, sempre que el vostre contracte de compra tingui les contingències adequades.
2. La valoració és massa baixa
El banc haurà de valorar l’habitatge (de nou, a càrrec seu) per tal de protegir el seu interès en l’habitatge. Vol assegurar-se que la casa val la pena almenys tant com pagaràs per això, si es produeix una execució hipotecària, es poden recuperar les pèrdues. Si la taxació és massa baixa, el venedor haurà de rebaixar el preu de venda o haurà de pagar en efectiu la diferència. És possible que obtingueu una segona opinió més favorable d'un avaluador diferent.
3. Hi ha núvols al títol
Durant el procés de dipòsit, contractarà una empresa de títols per fer una cerca de títol i emetre una assegurança de títol. La cerca del títol garanteix que ningú més té cap reclamació legal sobre la propietat que voleu comprar (com ara l’IRS, l’estat o un familiar del venedor) i que l’assegurança del títol us protegeix de qualsevol reclamació futura sobre la propietat. Si hi ha algun tipus de fideïcomís o reclamació contra la propietat, el problema haurà de resoldre abans de continuar la transacció.
4. La inspecció a casa mostra els defectes
La majoria de les ofertes de compra tenen inscrites una contingència d'inspecció, de manera que si la inspecció de la llar revela problemes greus, el comprador pot tornar sense penalització. Si no vau incloure aquesta contingència en el vostre contracte, podeu perdre els vostres diners (normalment diversos milers de dòlars) si decidiu no comprar la casa en funció de la inspecció.
Si decidiu continuar, el procés de negociació amb el venedor per reparar l’habitatge o per acreditar-vos diners al tancament per tal de fer-vos càrrec de les reparacions podreu resistir el procés de compra i retardar el tancament. (Per a informació relacionada, vegeu: Necessiteu una inspecció a casa? )
5. Vosaltres (o Ells) Obteniu peus freds
El contracte exposarà motius justificables perquè el comprador o venedor es retorni sense penalització, com ara renunciar a una contingència o no complir el termini. Tanmateix, si decidiu després de renunciar a les contingències que no voleu passar per la compra (per exemple, perquè heu trobat una altra casa que us agradi millor), perdreu els vostres diners. El raonament aquí és que el venedor hauria de ser compensat pel temps que la casa va estar fora del mercat, cosa que retardarà el temps que li tardarà a vendre (cosa que pot suposar ramificacions financeres per al venedor).
Per la seva banda, si el venedor decideix fer una còpia de seguretat simplement a causa d’un canvi de cor o perquè es va fer una millor oferta, tindràs un dret legal de cobrar danys del venedor.
6. El seu finançament cau a través
Els compradors experimentats no fan ofertes a habitatges sense haver-se aprovat, cosa que significa obtenir un compromís de préstec per part d’un banc que li proporcionarà una hipoteca d’un cert import, i els venedors experimentats no accepten ofertes de compradors que no ho són. pre aprovat. Tanmateix, hi ha coses que poden evitar que el préstec es tanqui, com ara si heu mentit l’aplicació, els tipus d’interès augmenten bruscament, la vostra situació laboral canvia o el punt de crèdit disminueix.
Pregunteu al vostre prestador com podeu evitar problemes com aquests. (Per a informació relacionada, vegeu: 5 coses que cal aprovar prèviament per a una hipoteca .)
7. La llar es troba en una zona d’alt risc
En els estats que requereixen un informe de divulgació de perillositat natural, rebràs un document que descriu els perills naturals que poden afectar la llar (per exemple, inundacions, terratrèmols, perills sísmics, incendis) durant el dipòsit. El prestador pot requerir que adquireixi una assegurança de perill (per sobre de la de l'assegurança del propietari) si l'habitatge es troba en una zona de gran risc i que l'assegurança pot ser costosa. També és un cost que haureu de pagar cada mes fins que no pagueu el préstec o vengueu la casa.
Per evitar sorpreses desagradables durant el fideïcomís, pregunteu al vostre agent, als possibles nous veïns o al departament d'urbanisme quins perills naturals existeixen a la vostra zona desitjada, quin tipus d'assegurança addicional pot haver de comprar i quant pot costar abans de posar-hi una oferta en una casa.
8. La casa no és asseguradora
Si un propietari anterior va presentar una reclamació d'assegurança important sobre la llar, com ara danys o motlles d'aigua, apareixerà en els registres d'assegurances i les companyies d'assegurances poden negar-se a assegurar-se la casa, pensant que suposa un risc massa gran. Si un habitatge no és assegurador, no podreu comprar-lo tret que sigueu un comprador en efectiu, ja que els prestadors requereixen que mantingueu l’assegurança del propietari fins que no es pagui la hipoteca. Per descomptat, fins i tot si sou un comprador d’efectiu, probablement no és una bona idea comprar una casa que no s’assegura.
9. Diferències en la GFE i en la HUD-1
Quan obtingueu la preaprovació del vostre préstec i, de nou, quan poseu una oferta en una propietat específica, el prestador us ha de proporcionar una estimació de bona fe (GFE) detallant els costos de tancament associats a l’obtenció de finançament a l’habitatge. L’estimació de bona fe és bàsicament un esborrany general del que mostrarà el formulari HUD-1 que rep almenys 24 hores abans de tancar. Com el seu nom indica, l'estimació de bona fe hauria de ser una aproximació estreta del que acabaràs pagant –de manera ideal dins del 10 %–, però alguns prestamistes sense escrúpols intentaran obtenir clients amb estimacions poc realistes.
Si això succeeix i no pot aconseguir que el prestador retrocedeixi en els càrrecs excessius, la millor opció pot ser demanar al venedor que allargui la data de tancament i intentar obtenir un finançament alternatiu, de manera que encara pugueu comprar la casa sense arrabassar-vos-en. apagat.
10. Errors que impedeixen tancar el temps
Hi ha moltes parts diferents implicades en el tancament de la dependència i, si alguna d'elles comet un error, el tancament es pot retardar. Depenent del que estipuli el contracte de compra i de la culpa del qual es produeixi el retard, si no tanca el temps, potser haureu de pagar una penalització al venedor cada dia que el tancament tardi.
El venedor també podria negar-se a ampliar la data de tancament i tot l’acord podria passar. En un cas òptim, el venedor només podria acceptar ampliar la data de tancament sense penalització. Al cap i a la fi, si l’acord no es tanca, el venedor també haurà de tornar a començar. (Per a informació relacionada, vegeu: 7 Condicions del contracte immobiliari imprescindible .)
Entrenament per acabar amb èxit
La transferència de la propietat d’un habitatge és estressant per a totes les parts. Moltes coses han de passar en un curt període de temps i hi pot haver ramificacions importants si hi ha alguna cosa. El procés pot ser especialment estressant per als compradors, que han de passar per un procés complex, de vegades poc conegut i prendre una gran quantitat de decisions pesades relacionades amb el que probablement sigui la compra més cara de la seva vida. Preneu-vos una mica de temps per familiaritzar-vos amb el procés de dipòsit i els seus possibles entrebancs amb molta antelació i estareu preparats emocionalment, intel·lectualment i econòmicament per acabar la carrera. (Per a informació relacionada, vegeu: 13 passos per tancar un acord immobiliari .)