Intercanvis 1031: 10 coses a saber

Codi IRS La secció 1031 s’entrena lentament en converses diàries. El terme està agrupat per agents immobiliaris, empreses de títols, inversors i mares de futbol. Algunes persones fins i tot insisteixen en convertir-lo en un verb, com en: "1031, construïm un altre".

La secció 1031 d’IRS té moltes parts mòbils que l’usuari ha d’entendre abans d’intentar el seu ús. També hi ha implicacions fiscals i terminis que poden ser problemàtics. A més, la regla estipula les propietats de tipus swap de tipus 1031 i limita l’ús de la regla amb propietats de vacances.

Què és la Secció 1031?

En àmplia afirmació, un intercanvi de 1031 (també anomenat intercanvi de tipus similar o Starker) és un intercanvi d'una propietat d'inversió per una altra. Tot i que la majoria de swaps són imposables com a vendes, si la vostra compleix els requisits de 1031, no tindreu impostos ni cap impost limitat al moment de l’intercanvi.

(Per a la lectura de fons, vegeu Evitar l’impost sobre guanys de capital en la venda a casa vostra.)

En efecte, podeu canviar la forma de la vostra inversió sense que (tal i com ho veu l'IRS) es retingui o reconegui una plusvàlua. Això permet que la vostra inversió continuï augmentant amb diferència d’impostos. No hi ha cap límit en quantes vegades o amb la freqüència que pot fer 1031. Podeu transferir el guany d'una part immobiliària d'inversió a una altra i d'una altra. Tot i que podeu tenir beneficis a cada permuta, eviteu impostos fins que vengueu en efectiu molts anys després. Aleshores, esperem que pagueu només un impost i que a una taxa de guany de capital a llarg termini (actualment del 15% o 20%, depenent dels ingressos i del 0% per a alguns contribuents amb rendes més baixes).

La prestació només està destinada a inversions i propietats comercials, de manera que no podeu canviar la vostra residència principal per una altra llar. Hi ha maneres d’utilitzar 1031 per canviar cases de vacances, més sobre això després, però aquesta llacuna és molt més estreta del que abans.

Normes especials per a béns depressibles

Advertència: s'apliquen regles especials quan es bescanvia una propietat amortitzable el 1031. Pot produir un benefici conegut com a recuperació de depreciació que es tributa com a ingressos ordinaris. En general, si canvieu un edifici per un altre edifici, podeu evitar aquesta recuperació. Però si canvieu els terrenys millorats amb un edifici per terrenys sense millorar sense edificar, la depreciació que prèviament heu reclamat a l'edifici es recuperarà com a ingrés ordinari.

Com a complicacions d’aquestes, és per això que necessiteu ajuda professional quan feu 1031. Tot i així, si esteu considerant un 1031, o només teniu curiositat, aquí teniu 10 coses que hauríeu de saber.

Canvis a la regla de 1031

Abans del pas de la nova legislació fiscal 22 de desembre de 2017, alguns bescanvis de béns personals —com ara llicències de franquícia, aeronaus i equipament— es qualificaven per a un canvi de 1031. Segons la nova llei, només els béns immobles són capaços. Els intercanvis d’actius corporatius o d’interessos de socis no es van qualificar mai i no ho són.

D’altra banda, encara s’apliquen els interessos com a arrendatari en comú (TIC) en béns immobles. Val la pena assenyalar la bonificació de despesa íntegra de determinades propietats personals tangibles de la "Tax Cuts and Jobs Act" (TCJA) que poden ajudar a modificar la llei fiscal.

El TCJA inclou una regla de transició que permet un canvi de 1031 de propietats personals qualificades el 2018 si la propietat original es venia o la propietat de substitució adquirida el 31 de desembre de 2017. La regla de transició és específica del contribuent i no permet una inversió del 1031. intercanvi on es compra la nova propietat abans de vendre la propietat antiga.

"Tipus semblant" està basat en grans bandes

La majoria dels intercanvis només han de ser de tipus "similar": una frase enigmàtica que no vol dir el que creus que significa. Podeu canviar un edifici d'apartaments per terres crues o un ranxo per un centre comercial. Les regles són sorprenentment liberals. Fins i tot es pot canviar un negoci per un altre. Però de nou, hi ha trampes per als no desitjats.

Podeu fer un intercanvi de retard

Clàssicament, un intercanvi implica un simple intercanvi d’una propietat per una altra entre dues persones. Però les probabilitats de trobar algú amb la propietat exacta que desitgeu que desitgi la propietat exacta que tingueu. Per això, la majoria dels bescanvis es retarden, es realitzen tres borses o "Starker" (anomenats per al primer cas fiscal que els va permetre).

En un intercanvi retardat, necessiteu un intermediari qualificat (intermediari) que retingui els diners en efectiu després de "vendre" la vostra propietat i l'utilitza per "comprar" la propietat de substitució per a vosaltres. Aquest intercanvi de tres parts es considera com un intercanvi.

Reglament de termini de 1031

Hi ha dues regles de temporalització clau que heu d’observar en un intercanvi retardat.

1. El primer es refereix a la designació d'una propietat de substitució. Un cop es produeixi la venda de la seva propietat, l’intermediari rebrà els diners en efectiu. No podeu rebre els diners en efectiu o fer-ne malbé el tractament del 1031. A més, dins dels 45 dies posteriors a la venda de la propietat, heu de designar per escrit la propietat de substitució per escrit a l’intermediari, especificant la propietat que voleu adquirir. L’IRS diu que podeu designar tres propietats sempre que finalment tanqueu una d’elles. Fins i tot podeu designar més de tres si s’inclouen en certes proves de valoració.
2. La segona regla de sincronització en un intercanvi retardat es refereix al tancament. Heu de tancar la nova propietat en els 180 dies posteriors a la venda de la propietat. Tingueu en compte que els dos períodes de temps s’executen simultàniament. Això vol dir que comenceu a comptar quan tanca la venda de la vostra propietat. Si designeu la propietat de reemplaçament exactament 45 dies després, us quedaran només 135 dies per tancar la propietat de substitució.

Implicació fiscal i hipoteques

Pot ser que us quedi efectiu després que l’intermediari adquireixi la propietat de substitució. Si és així, l’intermediari l’abonarà al final dels 180 dies. Aquest efectiu, conegut com a "arrencada", serà gravat com a producte parcial de les vendes de la propietat, generalment com a plusvàlua.

Una de les principals formes en què la gent té problemes amb aquestes transaccions és considerar els préstecs. Heu de considerar préstecs hipotecaris o un altre deute sobre la propietat que renunciï, i qualsevol deute sobre la propietat de substitució. Si no rebeu devolució de diners en efectiu, però la vostra responsabilitat disminueix, també seran considerats ingressos per a vosaltres, de la mateixa manera que els diners en efectiu.

Suposem que teníeu una hipoteca d’1 milió de dòlars sobre l’antiga propietat, però la vostra hipoteca sobre la nova propietat que rebeu a canvi és de només 900.000 dòlars. Teniu 100.000 dòlars de guany que també es classifiquen com a "arrencada" i seran tributats.

1031 per a cases de vacances

Podeu vendre la vostra residència principal i, juntament amb la vostra parella, blindar 500.000 dòlars en benefici de capital, sempre que hagueu viscut allà dos anys dels cinc últims. Però aquest descans no és un 1031 i no està disponible per a la seva segona o llar de vacances.

2004 Estrenyiment del desfasament de la casa de vacances

Potser heu escoltat històries de contribuents que van utilitzar la provisió del 1031 per canviar una casa de vacances per una altra, potser fins i tot per a una casa on es volen retirar i la secció 1031 va endarrerir qualsevol reconeixement del benefici. Més tard, es van traslladar a la nova propietat, la van convertir en la seva residència principal i van planejar utilitzar l'exclusió de guanys de capital de 500.000 dòlars.

El 2004, el Congrés va endurir aquesta llacuna. Sí, els contribuents encara poden convertir cases de vacances en propietats de lloguer i fer 1031 intercanvis. Exemple: deixeu d’utilitzar la vostra casa de platja, la llueu durant sis mesos o un any i, després, la canvieu per una altra propietat. Si obteniu un arrendatari i us porteu a la vostra manera de negocis, probablement heu convertit la casa en una propietat d’inversió, cosa que hauria d’aconseguir que el vostre canvi de 1031 estigui bé.

Tanmateix, si només teniu un preu per llogar, però mai teniu arrendataris, probablement no es permeti. Els fets seran clau, com també serà el moment. Com més temps transcorre després de convertir l’ús de la propietat en lloguer, millor. Tot i que no hi ha cap estàndard absolut, probablement no és suficient amb menys de sis mesos d’ús de lloguer de bona fe. Un any seria millor.

Es trasllada a una residència d'intercanvi de 1031

Si voleu utilitzar la propietat per a la qual heu canviat com a nova segona o fins i tot casa principal, no podeu desplaçar-vos de seguida. El 2008, l’IRS va establir una regla de port segur, segons la qual va declarar que no posaria en dubte si una vivenda de substitució es qualificava com a propietat d’inversió a efectes de la secció 1031. Per complir aquell port segur, en cadascun dels dos períodes de dotze mesos immediatament. després de l’intercanvi:

• Heu de llogar la unitat d’habitatge a una altra persona per a un lloguer just durant 14 dies o més
• L’ús personal de la unitat d’habitatge no pot superar els 14 dies o el 10% del nombre de dies durant el període de 12 mesos que la unitat d’habitatge es lloga en un lloguer just.

A més, després d’haver canviat amb èxit una propietat d’inversió o vacances per una altra, no podeu convertir immediatament la nova propietat a casa principal i aprofitar l’exclusió de 500.000 dòlars.

Abans que la llei canviés el 2004, un inversor podria transferir una propietat de lloguer en un intercanvi de 1031 per una altra propietat de lloguer, llogar la nova propietat de lloguer per un període, traslladar-la a la propietat durant uns quants anys i després vendre-la, aprofitant-la exclusió del benefici de la venda d’una residència principal. Ara, si adquireix una propietat en un intercanvi de 1031 i després intenta vendre aquesta propietat com a residència principal, l'exclusió no s'aplicarà durant el període de cinc anys a partir de la data en què es va adquirir la propietat a l'intercanvi de tipus similar al 1031. En altres paraules, hauràs d’esperar molt més per utilitzar la reducció d’impost de guanys de capital de residència primària.