4 factors clau que impulsen el mercat immobiliari

Els béns immobles representen una part important de la riquesa de la majoria de la gent, i això és especialment cert per a molts propietaris dels Estats Units. D’acord amb la més recent Enquesta de Finances del Consumidor de la Reserva Federal, el 65, 2% de les famílies nord-americanes tenen la seva residència primària. La mida i l’escala del mercat immobiliari el converteixen en un sector atractiu i lucratiu per a molts inversors. Aquest article analitzarà alguns dels principals factors que afecten el mercat immobiliari i la varietat d’inversions disponibles.

TUTORIAL: Exploració d’inversions immobiliàries

4 factors clau que impulsen el mercat immobiliari

Factors que influeixen en béns immobles

Demografia

Les dades demogràfiques són les dades que descriuen la composició d’una població, com ara l’edat, la raça, el sexe, els ingressos, els patrons migratoris i el creixement demogràfic. Aquestes estadístiques són un factor sovint oblidat, però important, que afecta el preu dels immobles i el tipus de propietats que es demanen. Els canvis importants en la demografia d'una nació poden tenir un gran impacte en les tendències immobiliàries durant diverses dècades.

Per exemple, els baby boomers que van néixer entre 1945 i 1964 són un exemple d’una tendència demogràfica amb un potencial d’influència significativa en el mercat immobiliari. La transició d’aquests baby boomers a la jubilació és una de les tendències generacionals més interessants del darrer segle, i la retirada d’aquests baby boomers, que va començar el 2010, es notarà al mercat durant les pròximes dècades.

Hi ha diverses maneres en què aquest tipus de canvi demogràfic pot afectar el mercat immobiliari, però, per a un inversor, algunes de les preguntes clau que cal fer són: i) Com afectaria aquesta demanda de cases segones a les zones de vacances populars ja que es comença a retirar més gent. ? O ii) Com afectaria això la demanda d’habitatges més grans si els ingressos són menors i els nens s’allotgen? Aquestes i altres qüestions poden ajudar els inversors a restringir el tipus i la ubicació de les inversions immobiliàries potencialment desitjables molt abans que s’hagi iniciat la tendència.

Tipus d’interès

Els tipus d'interès també tenen un impacte important en els mercats immobiliaris. Si teniu en compte comprar una casa amb una hipoteca, és beneficiós investigar els tipus d’interès mitjançant una calculadora d’hipoteca. Els canvis en els tipus d’interès poden influir molt en la capacitat d’una persona per adquirir una propietat residencial. Es deu a que, a mesura que augmentin els tipus d’interès, més baix serà el cost d’obtenir una hipoteca per comprar una casa, cosa que genera una demanda més gran d’immobles, que torna a augmentar els preus.

És important tenir en compte que a mesura que augmenten els tipus d’interès, el cost per obtenir una hipoteca augmenta, disminuint així la demanda i els preus dels béns immobles. Tanmateix, quan es té en compte l'impacte dels tipus d'interès en una inversió de capital com ara un trust de la inversió immobiliària (REIT), més que en els béns immobles residencials, es pot considerar que la relació és similar a la relació d'un bons amb els tipus d'interès. Quan els tipus d’interès disminueixen, el valor d’una obligació augmenta perquè la seva taxa de cupó es fa més desitjable i, quan augmenten els tipus d’interès, el valor de les obligacions disminueix. De la mateixa manera, quan la taxa d’interès disminueix en el mercat, els rendiments elevats de REIT es tornen més atractius i el seu valor augmenta. Quan els tipus d’interès augmenten, el rendiment d’un REIT es fa menys atractiu i augmenta el seu valor cap avall. (Per obtenir més informació sobre aquests efectes, consulteu Com afecten les taxes d'interès als valors de la propietat .)

L'economia

Un altre factor clau que afecta el valor dels béns immobles és la salut general de l’economia. Això es mesura generalment amb indicadors econòmics com el PIB, les dades d’ocupació, l’activitat de fabricació, els preus dels béns, etc. A grans trets, quan l’economia és lenta, també ho és la propietat immobiliària.

Tanmateix, la ciclicitat de l’economia pot tenir diversos efectes sobre els diferents tipus d’immobles. Per exemple, si un REIT té un percentatge més gran de les seves inversions en hotels, normalment es veurien més afectats per una crisi econòmica que un REIT que havia invertit en edificis d’oficines. Els hotels són una forma de propietat molt sensible a l’activitat econòmica pel tipus d’estructura d’arrendament inherent al negoci. El lloguer d’una habitació d’hotel pot ser considerat com una forma d’arrendament a curt termini que pot evitar fàcilment els clients de l’hotel si l’economia va malament. D'altra banda, els inquilins generalment tenen contractes d'arrendament a llarg termini que no es poden canviar en plena crisi econòmica. Així, tot i que heu d’estar al corrent de la part del cicle en què es troba l’economia, també heu de ser conscients de la sensibilitat de la propietat immobiliària al cicle econòmic.

Polítiques governamentals / Subvencions

La legislació també és un altre factor que pot tenir un impacte considerable sobre la demanda i els preus immobiliaris. Els crèdits fiscals, les deduccions i les subvencions són algunes de les maneres en què el govern pot impulsar temporalment la demanda de béns immobles sempre que hi hagi lloc. Ser conscient dels incentius actuals del govern us pot ajudar a determinar canvis en l'oferta i la demanda i identificar tendències potencialment falses. Per exemple, el 2009, el govern dels Estats Units va introduir un propietat fiscal per als propietaris d’habitatges per primera vegada en un intent d’iniciar les vendes d’habitatges en una economia lent (només són elegibles els que van comprar habitatges entre 2008-2010). Segons l'Associació Nacional d'Agents Immobiliaris (NAR), aquest incentiu fiscal només va conduir a 900.000 compradors a comprar habitatges. Aquest va ser un augment força important, tot i que temporal, i sense saber que l’increment va ser conseqüència de l’incentiu fiscal, potser haureu acabat arribant a la conclusió que la demanda d’habitatge augmentava en funció d’altres factors.

Quina és la millor inversió?

La mida i l’escala del mercat immobiliari el converteixen en un mercat atractiu i lucratiu per a molts inversors. Els inversors poden invertir directament en béns immobles físics o optar per invertir indirectament mitjançant fons gestionats. Invertir directament en béns immobles implica comprar la propietat residencial o comercial per utilitzar-la com a propietat productora d’ingressos o per revendre-la en un futur futur. Les maneres indirectes d’invertir en el mercat immobiliari inclouen invertir en trusts d’inversió immobiliària (REITs), fons intercanviats d’intercanvi immobiliari (ETFs), fons immobiliaris communs (CREFs) i fons d’infraestructura. A causa de la major liquiditat disponible al mercat, els menors costos de transacció i els menors requisits de capital, els inversors mitjans prefereixen invertir indirectament en béns immobles. (Per obtenir més informació sobre les formes de treure profit del mercat immobiliari, llegiu formes senzilles d'invertir en béns immobles. )

La línia de fons

Aquest article introduïa alguns dels factors de nivell superior que tenen un paper important en el moviment del mercat immobiliari, però també hi ha parts més complexes. Tot i que alguns d’aquests factors anteriorment suggereixen una relació clara entre el factor i el mercat, a la pràctica, els resultats poden ser molt diferents. Tanmateix, comprendre els factors clau que impulsen el mercat immobiliari és bàsic per dur a terme una avaluació integral d’una potencial inversió.

(Per obtenir més informació sobre aquest tema, consulteu " Guanyar diners" en béns immobles residencials i cerqueu fortuna en béns immobles comercials.