4 maneres senzilles d’invertir en béns immobles
Comprar i posseir béns immobles és una estratègia d’inversió apassionant, que pot resultar satisfactòria i lucrativa. A diferència dels inversors d’accions i bons, els possibles propietaris de béns immobles poden utilitzar el palanquejament per comprar una propietat pagant una part del cost total per davant, i després pagar el saldo, més els interessos, amb el temps. Si bé una hipoteca tradicional requereix generalment un descompte del 20% al 25%, en alguns casos, el 5% del descompte és necessari per adquirir una propietat sencera. Aquesta capacitat de control de l’actiu en el moment en què els papers es signen emboldens tant les xanques immobiliàries com els propietaris, que al seu torn poden contractar segones hipoteques a les seves cases per tal de compensar pagaments sobre propietats addicionals.
Compres per emportar
- Els propietaris aspirants a béns immobles poden comprar una propietat mitjançant palanquejament, pagant una part del seu cost total per davant, i després pagant el saldo amb el pas del temps.
- Les quatre maneres principals en què els inversors poden guanyar diners a través de béns immobles són: 1) convertir-se en propietaris de propietats de lloguer, 2) negociar immobiliària (alias flipping), 3) grups d'inversió immobiliària i 4) trusts en inversions immobiliàries (REIT) .
A continuació, es detallen quatre maneres en què els inversors poden utilitzar un bon ús
1:405 maneres senzilles d’invertir en béns immobles
1. Així que Vostè vol ser propietari
Ideal per: persones amb bricolatge i habilitats de renovació, que tinguin paciència per gestionar inquilins.
Què cal començar: Capital necessari per finançar els costos de manteniment anticipat i cobrir els mesos vacants.
Pros: Les propietats de lloguer poden proporcionar ingressos regulars, alhora que maximitzen el capital disponible mitjançant palanquejament. A més, moltes despeses associades són deduïbles d’impostos i qualsevol pèrdua pot compensar els beneficis d’altres inversions.
Contres: A menys que contracteu una empresa de gestió d’immobles, les propietats de lloguer solen incloure’s mal de cap constant. En el pitjor dels casos, els inquilins inquilins poden danyar la propietat. A més, en determinats climes del mercat de lloguer, un propietari ha de suportar les vacants o cobrar menys lloguers per cobrir despeses fins que les coses es produeixen. Des del costat inclinat, un cop pagada la hipoteca completament, la majoria de la renda esdevé benefici.
Per descomptat, els ingressos per lloguer no són l'únic objectiu del propietari. En una situació ideal, una propietat s’aprecia amb el transcurs de la hipoteca, deixant al propietari un bé més valuós del que va començar.
Segons les dades de l'Oficina del Cens dels Estats Units, els preus de venda de les cases noves (un indicador aproximat dels valors immobiliaris) van augmentar de valor constantment entre 1940 i 2006, abans de caure durant la crisi financera. Per sort, els preus de venda han reprès el seu ascens, fins i tot superant els nivells anteriors a la crisi.
Font: Enquesta de la construcció, Oficina del Cens dels Estats Units
2. Grups d'inversió immobiliària
Ideal per: Persones que vulguin posseir béns arrels sense problemes.
Què cal començar: un coixí de capital i accés al finançament.
Avantatges: aquest és un enfocament molt més atractiu dels béns immobles que encara proporciona ingressos i estima.
Contres: hi ha un risc de vacant amb els grups d'inversió immobiliària, ja sigui distribuït per tot el grup o bé si és específic per a propietaris. A més, la gestió general pot obtenir ingressos.
Els grups d'inversió immobiliària són com petits fons mutus que inverteixen en propietats de lloguer. En un grup típic d’inversions immobiliàries, una empresa compra o construeix un conjunt de blocs d’habitatges o condominis, per la qual cosa permet als inversors comprar-los a través de l’empresa, unint-se així al grup. Un sol inversor pot posseir una o diverses unitats d’espai habitable independent, però l’empresa que gestiona el grup d’inversions gestiona de forma col·lectiva totes les unitats, gestionant manteniment, vacants publicitàries i entrevistant als inquilins. A canvi de realitzar aquestes tasques de gestió, l'empresa assumeix un percentatge de la renda mensual.
Un arrendament estàndard per a grups d'inversió immobiliària és a nom de l'inversor i totes les unitats agrupen una part de la renda per protegir-se de les vacants puntuals. Amb aquesta finalitat, rebrà alguns ingressos, fins i tot si la unitat està buida. Si la taxa de vacants de les unitats agrupades no augmenta massa, hauria d’haver-ne prou per cobrir els costos.
Si bé aquests grups són teòricament maneres segures d’invertir en béns immobles, són vulnerables als mateixos honoraris que afecten la indústria de fons mutus. A més, de vegades, aquests grups són inversions privades on els equips de gestió sense escrúpols assoleixen inversors als seus diners. Per tant, la diligència deguda ràpid és fonamental per obtenir les millors oportunitats.
3. Comerç de béns immobles (també anomenat Flipping)
Ideal per a persones amb experiència significativa en valoració i comercialització de béns immobles.
Què cal començar: Capital i la capacitat de fer o supervisar les reparacions segons sigui necessari.
Pros: La negociació immobiliària té un període de temps més curt durant el qual es relacionen capital i esforços en una propietat. Però depenent de les condicions del mercat, hi pot haver rendiments importants, fins i tot en períodes de temps més curts.
Contres: El comerç immobiliari requereix un coneixement més profund del mercat, unit a la sort. Els mercats calents poden refredar-se inesperadament, deixant als operadors a curt termini pèrdues o maldecaps a llarg termini.
El comerç immobiliari és el costat salvatge de la inversió immobiliària. De la mateixa manera que els comerciants de dia són un animal diferent dels inversors de compravenda, els comerciants immobiliaris es diferencien dels propietaris de compra i lloguer. Per exemple: els comerciants immobiliaris solen vendre de manera rendible les propietats infravalorades que compren, en només tres o quatre mesos.
Les aletes de propietat pura sovint no inverteixen en millorar propietats. Per tant, la inversió ja ha de tenir el valor intrínsec necessari per obtenir un benefici sense cap modificació, o bé eliminarà la propietat pel contenciós.
Les xanques que no poden descarregar ràpidament una propietat poden trobar-se en problemes, perquè normalment no mantenen prou diners en efectiu no compromès per pagar la hipoteca a llarg termini. Això pot provocar pèrdues continuades de boles de neu.
Hi ha un altre tipus de flipper que guanya diners comprant propietats a preus raonables i valor afegit renovant-les. Es pot tractar d’una inversió a llarg termini, on els inversors només poden permetre’s l’adquisició d’una o dues propietats alhora.
4. Trusts d’inversió immobiliària (REIT)
Ideal per: inversors que vulguin exposar la cartera a béns immobles sense una transacció immobiliària tradicional.
Què cal començar: capital d'inversió.
Beneficis: REIT són essencialment accions de pagament de dividends les participacions fonamentals de les quals compren propietats immobiliàries comercials amb arrendaments a llarg termini, que produeixen efectiu.
Inventaris: els REIT són essencialment existències, de manera que no s’aplica el palanquejament associat als béns immobles tradicionals de lloguer.
Un REIT es crea quan una corporació (o una confiança) utilitza els diners dels inversors per comprar i operar propietats d’ingressos. Els REIT es compren i venen a les principals borses, com qualsevol altra acció. Una corporació ha de pagar el 90% dels seus beneficis imposables en forma de dividends per mantenir el seu estat de REIT. En fer això, els REIT eviten pagar l’impost sobre la renda de les empreses, mentre que una empresa regular seria tributada sobre els seus beneficis i hauria de decidir si distribuir o no els seus beneficis posteriors a l’impost com a dividends.
Igual que les accions de pagament de dividends regulars, els REIT són una inversió sòlida per als inversors de borses que desitgen ingressos regulars. En comparació amb els tipus d’inversió immobiliària esmentats anteriorment, els REIT permeten als inversors ingressar en inversions no residencials, com centres comercials o edificis d’oficines, que generalment no són factibles perquè comprin directament inversors individuals. El que és més important, els REIT són altament líquids perquè es cotitzen en borses. Dit d’una altra manera, no necessitareu un agent de béns arrels i una transferència de títol per ajudar-vos a cobrar la vostra inversió. A la pràctica, els REIT són una versió més formalitzada d’un grup d’inversions immobiliàries.
Finalment, quan es revisen els REIT, els inversors haurien de distingir entre els REITs de capital propis dels edificis propis i els REITs hipotecaris que proporcionen finançament per a béns immobles i que utilitzen valors garantits per hipoteca. Totes dues ofereixen exposició a béns immobles, però la naturalesa de l’exposició és diferent. Un REIT de capital és més tradicional, ja que representa la propietat en béns immobles, mentre que els REIT hipotecaris se centren en els ingressos del finançament hipotecari de béns immobles.
La línia de fons
Tant si els inversors immobiliaris utilitzen les seves propietats per generar ingressos de lloguer, com per passar el temps fins que sorgeixi l'oportunitat de venda perfecta, és possible elaborar un programa d'inversió robust pagant una part relativament petita del valor total d'una propietat. Però, com passa amb qualsevol inversió, hi ha beneficis i potencial en els béns immobles, tant si el mercat global està a l'alça com a la baixa. (Per a informació relacionada, vegeu "Quants diners necessiteu per invertir en immobles"> 1:35