5 Mètodes comuns de posseir el títol de propietat real

Els béns immobles són una mena de propietat formada per terrenys, així com qualsevol estructura que hi ha. Les millores de l'estructura també tenen en compte la propietat. La definició també inclou qualsevol altre recurs que pugui aparèixer en aquest tros de terra, com ara vegetació, bestiar, conreus, recursos naturals i fins i tot aigua.

Els béns immobles poden ser comercials i residencials. Les propietats comercials inclouen edificis d'oficines, magatzems, centres comercials i altres tipus d'espai comercial. La propietat residencial, en canvi, està formada per cases, condominis, apartaments i qualsevol altre tipus de propietat destinada a la vida residencial.

Les persones poden ser propietàries de béns immobles per a la seva residència principal o tenir com a propietat un lloguer d'inversió. Però, com es determina la propietat de béns immobles? Això es fa mitjançant un títol. Llavors, què és exactament un títol? Aquest article descriu els diferents tipus de títols immobiliaris, així com els mètodes menys habituals de titularitat de la propietat immobiliària, de manera que podeu decidir quin mètode s’adapta millor a les vostres necessitats.

Compres per emportar

• El títol fa referència a un document que mostra el propietari legal d'una peça de propietat.
• Es poden emetre títols per representar la propietat tant de béns personals com reals.
• Els diferents tipus de títol immobiliari són arrendament conjunt, arrendatari en comú, arrendataris per totalitat, propietat exclusiva i propietat comunitària.
• Altres tipus de propietat menys freqüents són la propietat corporativa, la propietat de societats i la propietat de confiança.

Què és el títol?

El terme títol fa referència a un document que mostra el propietari legal d'una peça de propietat. Es poden emetre títols per representar la propietat tant de béns personals com reals. La propietat personal és qualsevol cosa que no inclogui béns immobles, com ara electrodomèstics, antiguitats o obres d'art. D'altra banda, la propietat immobiliària és quelcom tangible, com ara béns immobles. El títol dels béns immobles s’ha de transferir quan es ven l’actiu i s’ha d’esborrar perquè tingui lloc la transferència. Això significa que ha d’estar lliure de garanties o gravàmens que puguin representar una amenaça per a la seva propietat.

El títol dels béns immobles s’ha de transferir un cop venut l’actiu.

A diferència d’altres béns immobles, la propietat immobiliària pot adoptar diverses formes, amb cadascuna d’elles repercussions en la transferència de propietats, el finançament, la garantia i la fiscalitat. Cada mètode de títol té els seus avantatges i desavantatges, depenent de la situació particular de l’individu i de com es vol passar per la propietat en cas de morts, divorcis o venda. Els més comuns d'aquests mètodes de retenció de títols són:

• Arrendament conjunt
• Tenència en comú
• Arrendataris per complet
• Propietat exclusiva
• Propietat comunitària

Mirem què signifiquen aquests tipus de títols, així com els pros i els contres de cadascun.

Arrendament conjunt

La tinença conjunta es produeix quan dues o més persones posseeixen el títol a béns immobles de forma conjunta, amb igualtat de drets per gaudir de la propietat durant la seva vida. Si un dels socis mor, els seus drets de propietat passen a l’inquilí (s) supervivent (s). Els arrendataris poden contractar un arrendament conjunt al mateix temps. Això sol produir-se a través d’un acte.

Avantatges

Com s'ha esmentat anteriorment, el principal avantatge per entrar en una tinença conjunta és que la propietat es passa a l'inquilí supervivent si es passa. Un altre avantatge de tenir aquest mètode de títol al lloc és que cap de les parts de la propietat necessita estar casada o relacionada. A més, la responsabilitat de la propietat es comparteix entre els inquilins. Això significa que qualsevol càrrega financera relacionada amb la propietat pertany a tothom, no a un sol individu.

Desavantatges

L’inconvenient és que qualsevol finançament o ús de la propietat per obtenir beneficis financers ha de ser aprovat per totes les parts i no es pot transferir per voluntat un cop passada. Si les parts no estan casades, hauran de sol·licitar al tribunal la divisió de la propietat o ordenar la seva venda per treure’n el títol.

Un altre gran desavantatge és que un creditor que té un judici legal per cobrar un deute d’un dels propietaris també pot sol·licitar al tribunal que divideixi la propietat i obligui una venda per tal de cobrar el seu judici. És a dir, cadascun dels propietaris corre un risc en les opcions financeres de l’altre.

Lloguer en comú (TIC)

Amb arrendament en comú (TIC), dues o més persones posseeixen el títol a béns immobles de forma conjunta, amb igualtat de drets per gaudir de la propietat durant la seva vida. Així, tots els aspectes de la propietat són compartits per la gent que es diu al títol. A diferència de la propietat conjunta, els arrendataris en propietat tenen el títol de forma individual per a la seva part respectiva de l'immoble i poden disposar-la o gravar-la a voluntat. Es pot inscriure aquest tipus de títol en qualsevol moment, fins i tot anys després que altres persones haguessin celebrat un acord. La propietat es pot disposar d’altres parts i, en cas de mort, la propietat es transferirà als hereus del propietari indivisos.

Avantatge

La propietat en comú permet que un propietari utilitzi la riquesa creada per la seva porció de la propietat com a garantia per a transaccions financeres, i els creditors poden col·locar les garanties només contra la part particular del propietari. Un altre avantatge d’aquest tipus de títol és que facilita les compres.

Inconvenient

Una TIC no permet els drets de supervivència automàtica, tots els inquilins comparteixen la responsabilitat per qualsevol deute sobre la propietat. S'han de liquidar les propietats de la propietat per a que es produeixi una transferència total de la propietat.

Arrendataris per enter (TBE)

Aquest mètode només es pot utilitzar quan els propietaris estan casats legalment. Els arrendataris en totalitat (TBE) són propietat en béns immobles amb el supòsit que la parella és una persona amb finalitats legals. Aquest mètode els transmet la propietat com a persona, amb un títol transferit a l’altre en cas que un d’ells mor.

Avantatge

L’avantatge d’aquest mètode és que no s’ha de fer cap acció judicial a la mort del cònjuge. No hi ha voluntat i no és necessària la prova judicial ni cap altra acció judicial.

Inconvenient

La transmissió de la propietat s'ha de fer junts i no es pot subdividir. En el cas del divorci, aquest tipus de títol es converteix automàticament en un arrendament en comú, el que significa que un propietari pot transferir la propietat de la seva respectiva part de la propietat a qui desitgi.

Propietat exclusiva

La propietat única es pot caracteritzar com a propietat per una persona o entitat legalment capaç de titular. La propietat exclusiva més comuna la tenen els homes i les dones solteres, i els homes casats o dones que tenen propietat a part del seu cònjuge, juntament amb empreses que tenen una estructura corporativa que els permet invertir o tenir interès en béns immobles.

Per a les persones casades que desitgin tenir béns immobles a part del seu cònjuge, les companyies d'assegurances de propietat solen exigir que el cònjuge renuncii específicament o renunciï al seu dret a la propietat en la propietat.

Avantatge

El principal avantatge de tenir el títol com a propietari únic és la facilitat amb què es poden realitzar transaccions, ja que no cal consultar cap altra part per autoritzar la transacció.

Inconvenient

L’evident desavantatge és el potencial de problemes legals relatius a la transferència de propietat en cas que el propietari únic morís o s’incapacités. Si no hi ha documentació legal específica, com ara testament, la transferència de la propietat a la mort pot arribar a ser molt problemàtica.

Propietat comunitària

La propietat comunitària és una forma de propietat del marit i la dona durant el matrimoni que pretenen tenir junts. En virtut de la propietat comunitària, qualsevol dels cònjuges té dret a disposar de la meitat de la propietat o ho farà a una altra part. Fora dels béns immobles, els béns adquirits durant el matrimoni se solen considerar propietats comunitàries.

Els béns immobles adquirits durant un matrimoni de dret comú també es consideraran propietat comunitària. Qualsevol que hagi conviscut amb una altra persona com a cònjuge de dret comú i que no canviï específicament el títol a la propietat com a propietat exclusiva –que legalment es transacciona amb l’aprovació de l’altre significatiu– corre el risc d’haver de compartir la propietat de la propietat. a falta de tenir matrimoni legal. (Les parelles de dret comú també han de llegir els obligats de planificació de la propietat per a les parelles no casades.)

Propietat amb drets de supervivent

La propietat comunitària amb dret de supervivència és una manera que les parelles casades puguin tenir el títol de propietat, tot i que només està disponible als estats d’Arizona, Califòrnia, Nevada, Texas i Wisconsin. Permet que l'interès d'un cònjuge en els béns de propietat comunitària passi lliure de proves en el cònjuge supervivent en cas de mort. (Llegiu-ne més a Beneficis fiscals de tenir un cònjuge.)

Altres maneres de mantenir el títol

Les entitats diferents de particulars poden tenir el títol de béns immobles en la seva totalitat:

Propietat de la corporació

La propietat en béns immobles es pot fer com a corporació, per la qual l’entitat jurídica és una empresa propietat d’accionistes, però segons la legislació té una existència separada d’aquests accionistes. (Llegiu més informació sobre aquesta estructura a “Si voleu incorporar el vostre negoci?”)

Propietaris de col·laboració

Els béns immobles també poden ser propietats com a associació . Una associació és una associació de dues o més persones per exercir negocis amb fins de lucre com a copropietaris. Algunes col·laboracions es formen amb la finalitat expressa de ser propietat de béns immobles. Aquestes societats també es poden estructurar com a societats limitades, on els inversors prenen responsabilitat limitada al no prendre decisions de gestió sobre les decisions de gestió o transacció. En aquests casos, un soci general és normalment responsable de prendre totes les decisions empresarials en nom dels socis.

Propietat de confiança

Els béns immobles també poden ser propietat d’un trust. Aquestes persones jurídiques són propietàries de les propietats i són gestionades per un fideïcomissari en nom dels beneficiaris del fideïcomís. Hi ha molts avantatges i inconvenients per tenir béns immobles que no queden fora de l’àmbit d’aplicació d’aquest article, però tots tenen a veure amb els avantatges sobre la influència directiva, la responsabilitat financera i legal, a més de les consideracions fiscals. (Per a més informació, consulteu la forma REIT.)

La línia de fons

El títol a béns immobles és el mètode en què es transmet i es transfereix la propietat durant les compres i vendes de béns immobles. Els mètodes de propietat de béns immobles estan determinats per la legislació estatal, de manera que els individus que intentin determinar el millor mètode per adquirir i mantenir títols de propietat immobiliària han de realitzar investigacions per determinar les diferències úniques per a cada mètode, tal com estableix el seu estat.

Per a aquells que es plantegin tenir propietats immobiliàries a través d’una entitat empresarial, com ara una corporació, un trust o una associació, és recomanable consultar professionals del sector immobiliari, jurídic i fiscal per determinar quina estructura de propietat és la més beneficiosa per a la seva situació particular.

En cas de ser propietat exclusiva i conjunta per part de particulars, els futurs propietaris haurien de considerar la forma en què es podrien o es podrien transferir els seus títols, ja sigui per venda o en cas de defunció abans de triar un mètode sobre un altre. (Per continuar llegint sobre béns immobles, vegeu les obligacions i els interessos no patrimonials de la propietat immobiliària i cinc coses que tots els inversors immobiliaris han de conèixer.)