Els fonaments bàsics de la fiscalitat REIT

Els trusts d’inversió immobiliària (REIT) s’han establert com un mitjà perquè el petit inversor participi directament en els rendiments més elevats generats per les propietats immobiliàries. En el passat, es consideraven que aquests fideïcomissaris eren derivats menors dels trusts d’inversió d’unitats, de la mateixa categoria que els trusts d’energia o d’altres sectors relacionats amb el sector, però quan la Norma Mundial de Classificació de la Indústria concedia als REIT la condició de ser una classe d’actius separats, les regles. van canviar i la seva popularitat es va alçar.

En aquest article, explicarem com funcionen els REITs i examinarem les implicacions i estalvis fiscals únics que ofereixen als inversors habituals.

Característiques bàsiques dels REIT

Els REIT són un conjunt de propietats i hipoteques agrupades i que s’ofereixen com a garantia en forma de trusts d’inversió d’unitats. Cada unitat d’un REIT representa una fracció proporcional de propietat en cadascuna de les propietats subjacents. Els REIT de NYSE tenien un tapa de mercat superior a 1 triló de dòlars, a partir del març del 2019. El 2019, 226 REITs es van cotitzar activament a la Borsa de Valors de Nova York i altres mercats.

Típicament, els REIT solen tenir més valor que orientats al creixement i es componen principalment de participacions petites i mitjanes.

L’IRS requereix que els REIT paguen almenys el 90% dels seus ingressos als titulars. Això significa que els REIT proporcionen rendiments superiors als que normalment es troben als mercats tradicionals de renda fixa. També acostumen a ser menys volàtils que les existències tradicionals, ja que es mouen amb el mercat immobiliari.

Tres tipus de REIT

Els REIT es poden dividir en tres categories:

• REITs de capital variable: Aquests trusts tenen propietats propies i / o de lloguer i recullen els ingressos de lloguer, els dividends i les plusvàlues per vendes de propietats. La triple font d’ingressos fa que aquest tipus sigui molt popular.
• REITOS Hipotecaris: Aquests trusts tenen un risc més gran a causa de la seva exposició als tipus d'interès. Si augmenten els tipus d’interès, el valor dels REITs hipotecaris pot disminuir substancialment.
• REITs híbrids : aquests instruments combinen les dues primeres categories. Poden ser oberts o tancats (similars als fons mutuos oberts i tancats), poden tenir una vida limitada o indefinida i invertir en un sol grup de projectes o en diversos grups.

Fiscalitat a nivell de confiança

Els REIT han de seguir les mateixes regles que tots els altres trusts d’inversions d’unitats. Els REIT s’han de tributar primer a nivell de confiança, després als beneficiaris. Però han de seguir el mateix mètode d’autoavaluació que les empreses. Així doncs, els REIT tenen les mateixes normes de valoració i comptabilitat que les empreses, però en comptes de passar per beneficis, passen fluxos de caixa directament als portadors de parts.

Hi ha algunes regles addicionals per als REIT més enllà de les regles per a altres trusts d’inversió d’unitats:

1. Els ingressos per lloguer es consideren com a ingressos empresarials de REIT, ja que el govern considera que la renda és el negoci de REIT. Això significa que totes les despeses relacionades amb les activitats de lloguer es poden deduir igual que les empreses poden amortitzar les despeses.
2. A més, els ingressos corrents distribuïts a les parts sense càrrec no estan gravats en el REIT, però si els ingressos es distribueixen a un beneficiari no resident, aquesta renda ha d’estar subjecta a un impost de retenció del 30% per a dividends ordinaris i una taxa del 35% per a les plusvàlues, tret que la taxa sigui inferior per tractat.

A tots els efectes pràctics, els REIT estan generalment exempts d’impostos a nivell de confiança sempre que distribueixin almenys el 90% dels seus ingressos als seus titulars. No obstant això, fins i tot els REIT que es conformen amb aquesta regla encara tenen la fiscalitat de les empreses sobre els ingressos retinguts.

Fiscalitat als portadors de parts

Els pagaments de dividends realitzats pel REIT s’imposen a la part de la cartera com a ingressos ordinaris, tret que es consideren dividends qualificats, que s’imposen com a guanys patrimonials. En cas contrari, el dividend s’imposarà al tipus impositiu marginal superior de la part de la part de la còpia.

Així mateix, una part dels dividends pagats per REIT pot constituir una devolució de capital no imposible, que no només redueix els ingressos imposables del titular de la unitat durant l'any en què es rep el dividend, sinó que també defereix impostos sobre aquesta part fins que es ven l'actiu de capital. Aquests pagaments també redueixen la base de costos per la part de la cartera. Les porcions no imposables s'imposen a partir de guanys / pèrdues de capital a llarg termini o a curt termini.

Com que els REIT solen tributar a nivell de confiança, poden oferir rendiments relativament més elevats que les accions, els emissors dels quals han de pagar impostos a nivell corporatiu abans de computar el pagament de dividends.

Exemple: Càlcul d'impostos per part de cartera
Jennifer decideix invertir en un REIT que cotitza actualment a 20 dòlars la unitat. El REIT compta amb fons d’operacions de 2 dòlars per unitat i distribueix d’això un 90%, o 1, 80 dòlars, als titulars. Tanmateix, 0, 60 dòlars la unitat d’aquest dividend prové de la depreciació i altres despeses i es considera una rendibilitat de capital no imposible. Per tant, només 1, 20 dòlars (1, 80 dòlars - 0, 60 dòlars) d’aquest dividend provenen dels ingressos reals. Aquesta quantitat serà imposable per a Jennifer en concepte d’ingressos ordinaris, amb la seva base de cost reduïda de 0, 60 dòlars a 19, 40 dòlars la unitat. Com s'ha dit anteriorment, aquesta reducció de la base serà gravada com a guany o pèrdua a llarg termini o a curt termini quan es venguin les unitats.

La línia de fons

Els avantatges fiscals únics que ofereixen els REIT es poden traduir en rendiments superiors per als inversors que busquen rendiments més elevats amb relativa estabilitat. Teòricament, és possible que un contenidor aconsegueixi una base de costos negatius si les unitats es mantenen durant un període prou llarg de temps. Tot i que això no és prou habitual, els inversors han de comprendre clarament el potencial de realitzar un possible guany o pèrdua.