Comprant una segona casa per llogar
Si bé hi ha avantatges econòmics per invertir en propietats de lloguer, també hi ha riscos, els inquilins que no paguen la seva renda i el mal de cap de ser propietari. Haureu de pesar impostos, valoració immobiliària, hipoteques i costos de manteniment i el vostre desig de ser propietari a l’hora de decidir si és propietari d’un lloguer financer.
Penseu en els avantatges fiscals
Podeu deduir els interessos, els impostos, les assegurances i altres despeses dels ingressos de la propietat i en general es poden deduir les pèrdues dels altres ingressos. També podeu deduir la depreciació dels vostres impostos. La deducció és bàsicament una bonificació per al desgast de més de 27, 5 anys a partir del 26 de gener de 2019. Podeu vendre una propietat de lloguer i enviar els ingressos a altres immobles de lloguer sense pagar impostos sobre les plusvàlues. (Per a informació relacionada, vegeu "Desgravacions fiscals per a propietaris de segones residències")
No oblidis que seràs propietari
La vostra propietat de lloguer és un negoci que requereix temps i energia. Haureu d’estar al dia de les lleis de lloguer i estigueu obligats legalment a mantenir una propietat segura i habitable per als vostres llogaters. Recordeu que un arrendatari que paga un dòlar superior té dret a esperar una resposta gairebé instantània a qualsevol problema, gran o petit. Els inquilins que saben que paguen una mica en el mercat, solen ser una mica menys exigents. T’ajuda si pots fer reparacions menors. També heu de cobrar els lloguers i fer front als inquilins delinqüents.
Si la perspectiva de gestionar els vostres propis lloguers és desconcertant, demaneu al vostre agent immobiliari una derivació a un gestor o propietari d’immobles o feu una cerca en línia. Si us plau, tingueu en compte que la contractació d’un administrador d’immobles us aportarà els vostres beneficis.
Feu la vostra tasca immobiliària
Dediqueu tant temps, si no més, a investigar la propietat de lloguer a mesura que compreu un lloc on viure. Heu de conèixer les especificitats del mercat, les lleis de zonificació i les tendències tant dels lloguers com de la venda d’habitatges a la ubicació que considereu. Mireu les escoles, el transport, els recursos recreatius, les compres i què esperen els llogaters de la zona en un lloguer. Comprar una hipoteca pot ser una opció, ja que el banc hipotecari vol recuperar el saldo hipotecari i vendrà la propietat a un valor inferior al mercat.
Voldreu que la vostra propietat sigui atractiva per als arrendataris. Cerqueu una propietat amb façana marítima o a prop d’un campus universitari o d’una zona escolar local. També es poden revifar una casa més antiga d’una comunitat estable o una d’un barri que s’està revitalitzant. Si compreu una propietat de lloguer d'inversió en un nou camp de golf, tingueu en compte el "síndrome del camp de golf". Si es construeix un habitatge de golf més recent i fantàstic a la mateixa zona general, la propietat podria aparèixer datada en pocs anys, que disminuirà el preu.
No deixeu de fer servir els números
Utilitzeu aplicacions per a telèfons intel·ligents o calculadores d’hipoteca en línia per analitzar els costos de l’habitatge mensual. Una calculadora ha de permetre-li introduir el preu de compra, el pagament inicial, els impostos, les assegurances i el tipus d’interès del préstec hipotecari. Les taxes de les hipoteques en propietats de lloguer són generalment més elevades que les tarifes per a un habitatge principal.
També factor en manteniment i reparacions. Una bona regla general és d'aproximadament l'1% del preu de compra a l'any, de manera que una propietat de 300.000 dòlars costaria aproximadament 3.000 dòlars per any per mantenir-la. Tanmateix, potser voldreu augmentar el percentatge fins a l'1, 5% o el 2% si la propietat és més antiga. Una altra manera de calcular les reparacions i el manteniment és complir el que de vegades s’anomena la "regla del peu quadrat", cosa que suggereix que els propietaris pressupostin un dòlar per any quadrat per any. Si la vostra casa de lloguer té una superfície de 1.800 peus quadrats, per exemple, es buscaran 1.800 dòlars l'any en costos de reparació i manteniment.
1:36Consells per al propietari potencial
Un exemple del món real
A continuació, es mostra un exemple d’ingressos previstos: digueu que esteu llogant un habitatge de 300.000 dòlars per 2.000 dòlars al mes. El pagament inicial del 20% és de 60.000 dòlars, i el tipus d'interès fix de 30 anys del saldo de 240.000 dòlars és del 4%. Els impostos, les assegurances i el pressupost de manteniment suposaran el cost mensual a 1.764 dòlars, produint un benefici nominal de 2.838 dòlars anuals, o un 4, 73% del descompte anual. No està malament. Això és molt millor que un compte d'estalvi i millor que la majoria de les accions en xip blau que paguen en dividends, encara que potser no tant com podríeu guanyar en el mercat borsari durant un bon any. Però quan calculeu la depreciació típica del 3, 64%, el guany nominal de 2.838 dòlars es converteix en una pèrdua de 6.252 dòlars, que podeu aplicar contra altres ingressos. Tanmateix, depenent de la vostra franja fiscal, això podria suposar un estalvi d’impostos de diversos centenars de dòlars a un flux de caixa positiu més la possibilitat que l’habitatge tingui un valor.
La línia de fons
Invertir en béns immobles per obtenir ingressos no és per a tothom, però si considereu que la vostra inversió és un negoci, teniu una tolerància als riscos inherents i utilitzeu un martell, els beneficis financers poden ser importants. (Per a informació relacionada, vegeu "Com s'aconsegueix una segona casa")
Comparació de comptes d'inversió Nom del proveïdor Descripció del anunciant × Les ofertes que apareixen a aquesta taula provenen de col·laboracions per les quals Investopedia rep una compensació.