Necessiteu un agent immobiliari?

Al llibre més venut, "Freakonomics" (2006), els autors, Steven D. Levitt i Stephen J. Dubner, discuteixen els agents immobiliaris i destaquen dues preocupants correlacions:

• Els agents immobiliaris mantenen les seves pròpies cases al mercat una mitjana de deu dies més i es conformen amb un preu de venda un 3% superior al de les cases comparables que venen per als seus clients (10.000 dòlars per una llar de 300.000 dòlars).
• La comissió del 6% es divideix entre l’agent del venedor i l’agent del comprador, i llavors l’agent ha de lliurar part de la comissió del 3% a l’agència per a la qual treballa, embolicant un 1, 5% de mitjana de la comissió. Per tant, si bé podeu aconseguir 10.000 dòlars més per a casa vostra, la comissió de l’agent d’aquests diners addicionals és de 150 dòlars addicionals per a 10 dies de treball addicionals.

Si suposem que aquestes dades són exactes, és convenient evitar els agents immobiliaris del tot? Fem una ullada.

Vendre sense agent
Vendre sense agent és un repte. Entre les coses que un agent té cura es troba la llista de casa vostra al servei de llistats múltiples (MLS). Aquesta és la font principal per a la majoria d'agents immobiliaris que cerquen propietats en nom dels clients. No és estrany que els agents només mostrin habitatges que figuren a la MLS perquè saben que hi haurà un altre agent per negociar, més que haver de tractar amb un venedor desconegut i no professional. Dit això, encara que no tingui un llistat de MLS pot ser força significatiu, moltes cases encara es venen amb èxit a través de diaris i anuncis classificats.

La venda de casa per compte també pot requerir una gran quantitat de temps i energia perquè haureu de fer moltes de les tasques que l’agent immobiliari tradicionalment faria en vostre nom. Les persones que venen les seves pròpies cases són una de les següents.

• Coneix els procediments i contractes immobiliaris
• Provar les aigües per veure què podrien aconseguir per casa si volguessin vendre
• Una mica desesperat i no preparat per perdre diners a les comissions

En tots aquests casos, les persones que venguin les seves pròpies cases han de disposar d’una gran quantitat de temps lliure. Si esteu pendents del repte, aneu a buscar-lo. (Per a informació relacionada, vegeu cinc coses que hauria de conèixer tots els inversors immobiliaris .)

El dimoni que coneixeu
Una estadística que seria interessant, però que és difícil de mesurar, és la diferència entre el preu de venda final d’una propietat venuda pel propietari i la mateixa propietat venuda per un agent. Tot i que els interessos d’un agent immobiliari poden entrar en conflicte amb els vostres millors interessos, aquests professionals encara poden servir per a un propòsit important.
Els agents immobiliaris solen tenir una visió més realista del que val una casa i els bons agents són capaços d'obtenir aquest preu. A més, els agents immobiliaris us estalvien temps mostrant la vostra llar sense interrompre el calendari més del necessari.
Potser la funció més important d’un agent és assegurar que els contractes i altres qüestions legals estiguin en ordre. Ningú vol passar per l’estrès de la llista i venda de la seva llar i, a continuació, esbrinar que està sent demandat per un incompliment evitable de contracte.
Si bé les comissions prenen de la vostra línia de fons, probablement valgui la pena l’assessorament i la diligència deguda (DD) d’un bon agent. El repte és trobar un bon agent i assegurar-se que els vostres interessos estan en línia.

Selecció d'un agent
No es creen tots els agents iguals. Quan teniu en compte vendre casa, el primer que heu de fer és demanar referències als companys i amics. Les derivacions d’altres professionals solen portar molt de pes i donar lloc a un tractament preferent perquè un agent immobiliari no voldrà perdre una gran font de derivacions.

Fins i tot un bon agent pot disminuir sobre un tipus de propietat amb el qual no està acostumat. Per tant, si teniu un tipus particular de propietat, potser voldreu un agent especialitzat en aquest tipus de propietat. L’agent sabrà més informació sobre com i on comercialitzar la casa i probablement tindrà més èxit en trobar possibles compradors (per obtenir més informació, consulteu Cerca d’un agent de fitxa .)

Definició dels Termes
Tot i que l’agent que seleccioneu farà moltes coses sense l’aprovació directa, vigileu alguns dels mals hàbits que de vegades presenten els agents immobiliaris.

Un dels problemes més freqüents és la inactivitat. Dit d'una altra manera, un agent pot descarregar la vostra casa a la MLS i esperar a que mossegui un altre agent, en lloc de tallar activament els compradors. Com més temps estigui la vostra casa al mercat, menys atractiva es fa i més probable és que l’agent comprador posarà una oferta baixa. Fer un acord de fitxa de tres mesos evitarà aquest problema. Si la vostra casa no s’ha venut al cap de tres mesos, teniu dret a portar la vostra empresa a un altre agent.

Un altre àmbit on es té espai per negociar és la comissió. Tot i que una casa de 100.000 dòlars i una casa de 300.000 dòlars són diferents, la mecànica de la venda és gairebé la mateixa. La venda d’una propietat d’alt valor us dóna més poder per exigir comissions més baixes. Els agents immobiliaris advertiran sovint als clients que aquesta pot ser una tàctica perillosa perquè alguns agents compradors no mostraran als clients les cases que tenen comissions baixes. Aquest argument no es manté, ja que la quantitat real de dòlars que reben els dos agents és significativament més gran amb la casa de 300.000 dòlars, fins i tot amb una comissió del 4%.

Conclusió
Malgrat els inconvenients d’haver de confiar en algú altre, un bon agent val la pena guanyar diners a menys que tinguis educació, temps, energia i experiència de màrqueting per vendre la teva casa. Trobar un bon agent pot comportar alguns inicis falsos, però si aneu per referències i establiu els vostres termes, heu de trobar que la comissió que pagueu és diners que us invertiu bé.