Explicació de la pujada de tipus d'interès i immobles als clients

En un mercat lliure dinàmic, els prestadors –sense impulsats pel govern o privatitzats– competeixen pel negoci dels compradors d’habitatges, que augmenta o baixa els tipus d’interès mitjans mensuals dels préstecs hipotecaris. Basada en preus corregits de l’habitatge, estrictes estàndards de crèdit i un excedent en reducció d’habitatges no venuts, la taxa d’interès mitjana de les hipoteques fixes de 30 anys s’ha mantingut a prop dels mínims històrics.

Les taxes hipotecàries actuals es mantenen prop del 4%, però un augment fins al 5% en el futur previsible és completament possible. De fet, és evident que hi ha una economia més forta el 2017. Tanmateix, l’augment dels tipus d’interès hipotecaris no és res a témer i el coneixement del tema facilitarà les pors dels participants en el mercat immobiliari. És imprescindible que els participants del mercat d’habitatge entenguin l’augment de les taxes d’hipoteca, ja que afecten gairebé tots els aspectes de la compra d’una casa. (Per a més informació sobre aquest autor, vegeu: Lloguer de béns immobles per a ingressos per a jubilacions i riquesa per a edificis .)

Augment dels tipus d'interès i dels compradors d'habitatges

En el negoci immobiliari, la saviesa convencional diu que l’augment dels tipus d’interès dificulta la compra o la venda d’una casa i la disminució dels tipus d’interès faciliten la compra i la venda.

Per exemple, si Johnny Home Buyer vol una taxa del 4% sobre una hipoteca fixa de 30 anys en una casa per valor de 400.000 dòlars, el seu pagament hipotecari mensual seria de 1.900 dòlars. Però si Johnny només hagi obtingut una taxa del 5% en una hipoteca fixa de 30 anys, el seu pagament mensual augmentaria fins als 2.138 dòlars. Un augment d'interessos de l'1% augmenta el pagament de Johnny en 238 dòlars, o aproximadament un 13%. Aleshores, què significa això per als compradors d’habitatges?

Des del punt de vista d’un comprador d’habitatge, a mesura que augmenten les taxes d’hipoteca, l’acceptabilitat disminueix. A l'esmentat, Johnny Home Buyer vol acollir-se a una hipoteca de 400.000 dòlars amb un interès del 4%, però a un interès del 5%, els prestadors només poden oferir a Johnny un préstec de 355.000 dòlars en funció de les seves qualificacions. Un augment de l’1% dels interessos hipotecaris disminueix el poder adquisitiu de Johnny en 45.000 dòlars.

Abans de la Gran Recessió, durant el punt àlgid de la bogeria de les hipoteques subprime, Johnny Home Buyer hauria estat capaç de "qualificar-se" per la hipoteca que volia de 400.000 dòlars. Però per endolcir l’acord, un prestamista subprime hauria ofert a Johnny un tipus d’interès ajustable del 2% durant els primers cinc anys. Al cap de cinc anys, però, Johnny es manté al capdavant del mínim del 7% d’interès, potser més si augmenten els tipus d’interès.

Tipus d’interès i venedors a l’alça

L’augment dels tipus d’hipoteca afecta també als venedors, però de manera diferent. Per exemple, si Jill vol vendre la seva casa per 400.000 dòlars, és més que benvinguda la llista de casa a aquest preu. No obstant això, a causa de l'augment dels tipus d'interès, els possibles compradors només poden permetre's la casa de Jill a 355.000 dòlars. Indiscutiblement, encara pot obtenir beneficis en la venda, però només un augment de l'1% en les taxes hipotecàries disminueix el valor de mercat de la casa de Jill en uns 45.000 dòlars. El seu benefici dependrà del bé que tingui al mercat. Essencialment, si els tipus d’interès augmentessin molt ràpidament, es frenaria els frens a l’entorn de l’habitatge. (Per obtenir més informació sobre aquest autor, vegeu: Seasons Impact Real Estate More than You Think .)

Augment dels tipus d'interès i del valor de la propietat

L’augment dels tipus d’interès té un efecte molt notable sobre els compradors i venedors. Les situacions hipotètiques demostren que el valor de l'immoble i els preus de l'habitatge es relacionen directament amb les taxes de la hipoteca, però el que subjau als dos escenaris és la salut de l'economia.

Si l'economia creix prou ràpid, l'augment de les taxes hipotecàries no tindrà un efecte tan gran sobre el valor de la propietat i els preus de l'habitatge. Per exemple, si les taxes d’hipoteca augmenten un punt, els pagaments mensuals augmenten de 238 $. Tanmateix, una economia forta permet als empresaris augmentar els salaris prou per contribuir a compensar la pujada del tipus d’interès. Mentre l’economia continuï creixent i continuem veient un creixement laboral i un salari, un augment dels tipus d’interès no hauria de paralitzar el mercat de l’habitatge.

Augment de tipus d'interès i inversió immobiliària

A mesura que augmenten les taxes hipotecàries, l'efecte sobre la inversió immobiliària pot ser positiu. El mercat d’immobles de lloguer augmentarà perquè menys persones puguin acollir-se a les hipoteques. Dit això, l'augment dels tipus d'interès redueixen els preus, de manera que de vegades pot ser millor comprar en un entorn de tipus d'interès a l'alça.

A més, a mesura que augmentin els tipus d’interès, hi haurà menys transaccions immobiliàries ja que els estàndards de préstecs seran més estrets. Així, més gent necessitarà propietats de lloguer fins que puguin sufragar una hipoteca. Un increment de l’1% d’interès per a un inversor pot convertir-se en una caiguda de beneficis al mercat immobiliari adequat.

En conclusió: comprar o vendre?

Comprar una casa a mesura que augmenten els tipus d’interès hipotecaris no és res de témer. Des d’un punt de vista històric, la taxa d’hipoteca del 5% continua essent notablement baixa. I una hipoteca actual amb una taxa fixa per als propers 30 anys segueix sent considerablement més barata que les comparacions històriques, tal com es veu a les dades proporcionades pel prestamista de les hipoteques Freddie Mac. La mitjana anual dels tipus hipotecaris fixos de 30 anys no ha arribat al 5% des del 2009. A l'inici de la Gran Recessió del 2006, la taxa hipotecària mitjana era del 6, 41%. Deu anys abans el 1996, la taxa hipotecària mitjana era del 7, 81% i deu anys abans que la del 1986, la taxa hipoteca mitjana del 10, 19%.

Els tipus d'interès que es mantenen propers als mínims històrics són molt bons per als compradors, i el mercat actual reflecteix alguns dels deutes més barats que un comprador d'habitatge podrà assolir al mercat. El més important és que trobar la hipoteca adequada depèn de rebre l’assessorament adequat d’un expert immobiliari experimentat que posseeix personalment moltes propietats i que hagi tramitat nombroses vendes immobiliàries per a altres. El treball amb un expert permet als possibles inversors sentir-se més informats, segurs i segurs amb les seves decisions financeres. (Per obtenir més informació sobre aquest autor, vegeu: 8 preguntes per fer abans de gestionar les propietats de lloguer .)

Per obtenir més informació sobre l’augment dels tipus d’interès i el mercat de l’habitatge, podeu descarregar el fulletó: Comprar una casa en un entorn de tipus d’interès en augment . Ryan Boykin és cofundador de Atlas Real Estate Group , una empresa de béns immobles amb servei complet basat en Denver.