Préstec d’Administració Federal de l’Habitatge (FHA)
Un préstec FHA és una hipoteca emesa per un prestador aprovat per FHA i assegurada per l’Administració Federal de l’Habitatge (FHA). Dissenyats per a prestataris de renda baixa o moderada, els préstecs FHA requereixen un mínim de pagaments i puntuacions de crèdit que molts préstecs convencionals.
A partir del 2019, podreu agafar en préstec fins a un 96, 5% del valor d’una casa amb un préstec FHA (el que significa que només haureu de fer un pagament inicial de només un 3, 5%). Per obtenir la vostra inscripció, necessitareu una puntuació de crèdit d'almenys 580. Si la vostra puntuació de crèdit oscil·la entre 500 i 579, podeu obtenir un préstec FHA sempre que pugueu fer un 10% de descompte. Amb préstecs FHA, el vostre pagament inicial pot provenir d’estalvis, un regal financer d’un membre de la família o una subvenció per obtenir assistència de pagament.
Tots aquests factors fan que els préstecs FHA siguin populars entre els compradors d’habitatges d’abans.
Si bé els préstecs d'administració federal de l'habitatge (préstecs FHA) exigeixen pagaments i puntuacions més baixes que els préstecs convencionals, però compleixen altres requisits més estrictes.
És important tenir en compte que l’Administració federal de l’habitatge en realitat no et presta diners per una hipoteca. En canvi, obté un préstec d’un prestador aprovat per la FHA, com un banc, i la FHA garanteix el préstec. Hi ha qui el coneix com a préstec assegurat per FHA.
Vostè paga aquesta garantia mitjançant pagaments de la prima d’assegurança hipotecària a la FHA. El prestador té menys risc, ja que la FHA pagarà una reclamació al prestador si es produeix per defecte del préstec.
Com funciona un préstec FHA
Un préstec FHA requereix que pagueu dos tipus de primes d’assegurança hipotecària: un Premium Up Insurance Insurance Premium (UFMIP) i un MIP anual (amb càrrec mensual). El PIM de Upfront és igual a l’1, 75% de l’import del préstec base (a partir del 2018). Vostè paga en el moment de tancar o es pot transferir al préstec. Per exemple, si teniu un préstec d’habitatge per 350.000 dòlars, per exemple, pagareu un UFMIP d’1, 75% x 350.000 $ = 6.125 $. Els pagaments es dipositen en un compte de neteja establert pel Departament del Tresor dels Estats Units i els fons s’utilitzen per fer pagaments hipotecaris en cas d’impagament del préstec.
Malgrat el nom, feu pagaments anuals amb PIM cada mes. Els pagaments oscil·len entre el 0, 45% i l’1, 05% de l’import del préstec base, depenent de l’import del préstec, la durada del préstec i la relació original de préstec a valor (LTV). El cost típic de PIM sol ser del 0, 85% de l’import del préstec. Si teniu un préstec de 350.000 dòlars, per exemple, fareu pagaments anuals d’IMP de 0, 85% x 350, 000 $ = 2, 975 $ o 247, 92 dòlars mensuals. Això es paga a més del cost de la UFMIP.
Compres per emportar
- Els préstecs FHA són hipoteques federades dissenyades per a prestataris de renda baixa o moderada que poden tenir puntuacions de crèdit inferiors a la mitjana.
- Els préstecs FHA requereixen un mínim de baixes i puntuacions de crèdit que molts préstecs convencionals.
- Els préstecs FHA són emesos per bancs i institucions de préstecs aprovats, que avaluaran les seves qualificacions per al préstec.
- Aquests préstecs tenen certes restriccions i límits de préstecs que no es troben a les hipoteques convencionals.
Realitzareu pagaments anuals amb PIP durant 11 anys o la vida del préstec, depenent de la durada del préstec i del servei de cobertura bancària.
| Quant de temps pagues la prima anual d'assegurança hipotecària (MIP) | ||
|---|---|---|
| TERMINI | LTV% | Quant de temps pagueu? EL MIP ANUAL |
| ≤ 15 anys | ≤ 78% | 11 anys |
| ≤ 15 anys | 78, 01% al 90% | 11 anys |
| ≤ 15 anys | > 90% | Termini de préstec |
| > 15 anys | ≤ 78% | 11 anys |
| > 15 anys | 78, 01% al 90% | 11 anys |
| > 15 anys | > 90% | Termini de préstec |
És possible que pugueu deduir l'import que pagueu en les primes; Tanmateix, heu de detallar les vostres deduccions (en lloc de prendre la deducció estàndard (fins a 24.000 dòlars el 2019, si esteu casats i presenteu conjuntament).
1:46És encara una hipoteca FHA una negociació?
Història del programa de préstecs FHA
El Congrés va crear l’Administració Federal de l’Habitatge el 1934, enmig de la Gran Depressió. Aleshores, la indústria de l’habitatge tenia problemes: els compradors es van disminuir, els préstecs es van limitar al 50% del valor de mercat de l’immoble i els termes hipotecaris —inclosos els programes de devolució breus, juntament amb els pagaments en globus—. Com a resultat, els EUA eren principalment una nació de lloguers i només el 40% de les llars eren propietaris de les seves cases.
Per estimular el mercat de l'habitatge, el govern va crear un programa de préstecs d'assegurança federal que va reduir el risc dels prestadors i va facilitar que els prestataris poguessin acollir-se a préstecs per a habitatges. La taxa de propietat dels habitatges als Estats Units va augmentar constantment i va assolir el màxim històric del 69, 2% el 2004, segons la investigació del Banc de la Reserva Federal de Sant Lluís. (Al tercer trimestre de 2018, se situa al 64, 4%.)
Tipus de préstecs FHA
A més de les primeres hipoteques tradicionals, la FHA ofereix diversos altres programes de préstecs, entre ells:
- Programa d’hipoteca de conversió d’equivocació domiciliària (programa HECM): un programa d’hipoteca inversa que ajuda als majors de 62 anys i més a convertir els recursos propis a casa seva en efectiu conservant el títol a l’habitatge. Trieu com retirar els fons, ja sigui com un import fix mensual o una línia de crèdit (o com a combinació d’ambdós).
- Préstec de millora FHA 203k, que condiciona el cost de determinades reparacions i renovacions del préstec. Aquest préstec permet prestar diners tant per a la compra d’habitatges com per a la millora de la llar, cosa que pot suposar una gran diferència si no teniu molts diners a l’abast després de fer un pagament inicial.
- El programa d’hipoteques eficients energètiques de FHA és un concepte similar, però està dirigit a les actualitzacions que puguin disminuir les factures d’equipaments, com ara un aïllament nou o la instal·lació de nous sistemes d’energia solar o eòlica. La idea és que els habitatges eficients energèticament tinguin uns costos operatius més baixos, que redueixen les factures i facin més ingressos disponibles per als pagaments hipotecaris.
- Secció 245 (a) préstec: un programa per als prestataris que esperen que augmentin els seus ingressos. En el marc de la secció 245 (a) del programa, la hipoteca amb pagament graduat comença amb els pagaments mensuals inicials més baixos que augmenten gradualment amb el pas del temps, i la hipoteca amb capital creixent ha programat increments en els pagaments principals mensuals que resulten en termes de préstecs més baixos.
| Els 5 tipus de préstec FHA | |
|---|---|
| TIPUS DE préstec de FHA | QUÈ ÉS AIXÒ |
| Hipoteca tradicional | Hipoteca utilitzada per finançar una residència primària |
| Equitat a casa Conversió Hipoteca | Una hipoteca inversa que permet als propietaris d’edats majors de 62 anys canviar el patrimoni de la casa per efectiu |
| 203 (k) Hipoteca Programa | Una hipoteca que inclou fons addicionals per pagar millores d’habitatge eficients energèticament destinades a abaratir les factures d’utilitat |
| Energia eficient Programa hipotecari | Una hipoteca que inclou fons addicionals per pagar millores d’habitatge eficients energèticament destinades a abaratir les factures d’utilitat |
| Secció 245 (a) Préstec | Una hipoteca de pagament graduat (GPM) amb pagaments mensuals inicials més baixos que augmenten gradualment (usats quan s’espera que augmentin els ingressos) i una hipoteca amb capital creixent (GEM) on els augments programats en pagaments principals mensuals resultin en termes de préstecs més baixos. |
Préstecs FHA vs convencionals
Per obtenir els números: els préstecs FHA estan disponibles per a persones amb puntuacions de crèdit tan baixes com 500. Si el punt de crèdit està entre 500 i 579, podeu obtenir un préstec FHA amb un pagament inicial del 10%. Si la puntuació de crèdit és de 580 o superior, podeu obtenir un préstec FHA amb un 3, 5% menys. En comparació, normalment necessitareu una puntuació de crèdit d'almenys 620 i un pagament inicial entre el 3% i el 20%, per poder obtenir una hipoteca convencional.
Per a un préstec FHA o qualsevol hipoteca ha de tenir almenys dos anys de fallida, tret que es pugui demostrar que la fallida es degués a una circumstància incontrolable. Haureu de ser almenys tres anys retirats de qualsevol execució hipotecària i demostreu que esteu treballant per tornar a establir un bon crèdit. Si no teniu dubtes sobre els vostres préstecs estudiants federals o impostos sobre la renda, no sereu qualificats.
| Préstecs FHA vs. préstecs convencionals | ||
|---|---|---|
| PRÈS FHA | PRÈSTEC CONVENCIONAL | |
| Puntuació de crèdit mínima | 500 | 620 |
| Dipòsit | Un 3, 5% amb un punt de crèdit de 580+ i un 10% per a un punt de crèdit de 500 a 579 | Del 3% al 20% |
| Condicions de préstec | 15 o 30 anys | 10, 15, 20 o 30 anys |
| Assegurança hipotecària | PIM inicial + PIP anual durant 11 anys o la vida del préstec, depenent de la LTV i de la durada del préstec | Cap de pagament amb un mínim del 20% o després del préstec es paga fins al 78% de LTV |
| Primes d’assegurança hipotecària | Per davant: 1, 75% del préstec + Anual: 0, 45% a 1, 05% | PMI: del 0, 5% a l’1% de l’import del préstec a l’any |
| Regals de pagament inicial | El 100% del pagament inicial pot ser un regal | L'única part pot ser un regal si el pagament inicial és inferior al 20% |
| Programes d’assistència al pagament inicial | Sí | No |
Consideracions especials
El vostre prestador avaluarà les vostres qualificacions per a un préstec FHA com ho faria qualsevol sol·licitant d’hipoteca. Tot i això, en lloc d’utilitzar el vostre informe de crèdit, un prestador pot examinar el vostre historial de treball durant els darrers dos anys, així com altres registres d’historial de pagaments, com ara els pagaments d’utilitat i lloguer. Podeu optar a un préstec FHA si heu passat per una fallida o una execució hipotecària, sempre que hàgiu restablert un bon crèdit. En general, com més baixa sigui la seva puntuació de crèdit i el pagament inicial, més gran serà el tipus d’interès que pagueu a la hipoteca.
Tingueu en compte que quan compreu una casa podeu ser responsable de determinades despeses fora de butxaca, com ara les despeses de procedència del préstec, les despeses d'advocats i els costos de taxació. Un dels avantatges d’una hipoteca FHA és que el venedor, constructor d’habitatges o prestador pot pagar alguns dels seus costos de tancament en nom vostre. Si el venedor té problemes per trobar un comprador, només pot oferir l'ajuda al tancament com a edulcorant.
Juntament amb la puntuació de crèdit i els criteris de pagament inicial, hi ha requisits específics de préstecs de la hipoteca FHA esmentats per la FHA per aquests préstecs. El vostre prestador ha de ser un prestador aprovat per la FHA i ha de tenir un historial laboral permanent o haver treballat per al mateix empresari durant els darrers dos anys.
Si ets autònom, necessites dos anys d’història d’ocupació autònoma amb èxit, documentats en declaracions d’impostos i en el balanç de situació actual i el compte de pèrdues i guanys. Si heu estat autònom durant menys de dos anys però més d’un any, encara podreu ser elegible si teniu un historial laboral i d’ingressos sòlid durant els dos anys anteriors al treball autònom i el treball per compte propi és el mateix. o una ocupació relacionada. Heu de tenir un número vàlid de Seguretat Social, residir legalment als Estats Units i ser major d’edat al vostre estat per signar una hipoteca.
Consideracions hipotecàries especials
Normalment, la propietat finançada ha de ser la vostra residència principal i ha de ser ocupada pel propietari. Aquest programa de préstec no es pot utilitzar per a propietats d'inversió ni de lloguer. Les cases adossades i adossades, cases adossades, cases de files i condominis dins de projectes de condominis aprovats per la FHA són elegibles per al finançament de la FHA.
El vostre percentatge final (el vostre pagament hipotecari, taxes HOA, impostos sobre la propietat, assegurança hipotecària i assegurança del propietari) ha de ser inferior al 31% dels vostres ingressos bruts. En alguns casos, podeu ser aprovat amb una proporció del 40%.
El percentatge de fons (el vostre pagament hipotecari i la resta de deutes mensuals dels consumidors) ha de ser inferior al 43% dels vostres ingressos bruts. Tot i això, es pot homologar amb una ràtio fins al 50%. A més, cal una valoració de la propietat d’un taxador aprovat per FHA, i la llar ha de complir uns estàndards mínims. Si la casa no compleix aquestes normes i el venedor no accepta les reparacions necessàries, haureu de pagar les reparacions al tancament (els fons es mantenen en garantia fins que es facin les reparacions).
Límits de préstec FHA
Una limitació dels préstecs FHA és que tenen uns límits fora de la quantitat que podeu prendre en préstec. Estan establerts per la regió en què viviu, amb zones de baix cost amb un límit inferior (el "pis") que el préstec FHA habitual i zones d'alta cost amb una xifra més alta (el "sostre"). A continuació, hi ha zones d’excepció especial (incloent Alaska, Hawaii, Guam i les illes Verges dels Estats Units), on els costos de construcció molt elevats fan que els límits siguin encara més elevats. En qualsevol altre lloc, el límit s'estableix en el 115% del preu mitjà de l'habitatge per al comtat, segons el que estableix el departament d'habitatge i desenvolupament urbanístic dels Estats Units. El lloc web de FHA ofereix una pàgina on podeu cercar el límit de préstecs del vostre comtat.
El gràfic següent mostra els límits del préstec del 2019:
| Límits de préstec FHA 2019 | |||
|---|---|---|---|
| TIPUS DE PROPIETAT | ÀREA DE COST baix "PIS" | ÀREA DE GRAN COST 'CEL·LACIÓ' | EXCEPCIÓ ESPECIAL ÀREES |
| Unitat | 314.827 dòlars | 726.525 dòlars | 1.089.787 dòlars |
| Dues unitats | 403.125 dòlars | 930.300 dòlars | 1.395.450 dòlars |
| Tres unitats | 487.250 dòlars | 1.124.475 dòlars | 1.686.700 dòlars |
| Quatre unitats | 605.525 dòlars | 1.397.400 dòlars | 2.096.100 dòlars |
Font: departament nord-americà d’habitatge i desenvolupament urbanístic
Ajut del préstec FHA
Els préstecs FHA no excedeixen dels avantatges: un cop en tingueu, pot ser elegible per obtenir un alleujament del préstec si ha patit una legítima dificultat financera (com ara una pèrdua d'ingressos o un augment de les despeses de vida) o si us costa estar complicat. pagaments hipotecaris mensuals. El programa FHA-HAMP, per exemple, pot ajudar-vos a evitar la prohibició hipotecària reduint definitivament el vostre pagament hipotecari mensual a un nivell assequible. Per convertir-se en un participant complet del programa, heu de completar amb èxit un pla de pagament de prova en què realitzeu tres pagaments programats, a temps, a la quantitat més baixa i modificada.
Decidiu què us convé més
Si bé un préstec FHA pot semblar excel·lent, no és per a tothom. No ajudarà els que tinguin puntuacions de crèdit inferiors a 500. Al contrari, els propietaris aspirants que poden pagar un pagament inicial poden millorar els préstecs amb una hipoteca convencional, ja que podrien estalviar més diners a llarg termini. tipus d'interès i prima d'assegurança hipotecària que proporcionen els prestadors convencionals.
Tal com diu l'Administració Federal de l'Habitatge, un préstec FHA "no s'admetrà a aquells que estiguin comprant a l'extrem més alt de l'espectre de preus, ni tampoc està previst. El programa de préstecs FHA va ser creat per donar suport a ingressos baixos i moderats. compradors d’habitatges, "particularment aquells amb efectiu limitat estalviats per un pagament inicial".
Comparació de comptes d'inversió Nom del proveïdor Descripció del anunciant × Les ofertes que apareixen a aquesta taula provenen de col·laboracions per les quals Investopedia rep una compensació.