Com afecten els tipus d’interès als valors de la propietat

Els tipus d'interès, especialment els tipus de bescanvis interbancaris i les factures del Tresor, tenen un efecte tan profund sobre el valor dels béns immobles que produeixen ingressos com en qualsevol vehicle d'inversió. Com que la seva influència en la capacitat d’un individu d’adquirir propietats residencials (augmentant o disminuint el cost del capital hipotecari) és tan profunda, molta gent assumeix erròniament que l’únic factor decisiu en la valoració immobiliària és el tipus d’hipoteca actual.

Tanmateix, les taxes hipotecàries només són un factor relacionat amb els interessos que influeixen en els valors de la propietat. Com que els tipus d’interès també afecten els fluxos de capital, l’oferta i la demanda de capital i els tipus de rendibilitat requerits dels inversors, les taxes d’interès impulsen els preus de la propietat de diverses maneres.

Com afecten els tipus d’interès als valors de la propietat

Fonaments de valoració

Per entendre com els tipus d’interès, els fluxos de capital i les taxes de finançament influïdes pel govern afecten els valors de la propietat, haureu d’entendre bàsicament l’enfocament d’ingressos dels valors immobiliaris. Tot i que els valors immobiliaris estan influïts per l’oferta i la demanda d’immobles en una determinada localitat i el cost de substitució del desenvolupament de noves propietats, l’enfocament dels ingressos és la tècnica de valoració més comuna per als inversors. L'enfocament dels ingressos proporcionat per taxadors de propietats comercials i per subscriptors i inversors d'inversions garantides per a béns immobles és molt similar a l'anàlisi de fluxos de caixa descomptats realitzat en inversions de capital i en obligacions.

En termes senzills, la valoració comença mitjançant la previsió d’ingressos immobiliaris, que pren la forma de pagaments d’arrendament previstos o, en el cas dels hotels, l’ocupació anticipada multiplicada pel cost mitjà per habitació. A continuació, assumint tots els costos a nivell de propietat, inclòs el cost de finançament, l'analista arriba al benefici net d'explotació (NOI) o al flux de caixa restant després de totes les despeses de funcionament.

Restant tots els costos de capital, així com qualsevol capital d'inversió per mantenir o reparar la propietat i altres despeses no específiques de la propietat de NOI, el resultat és el flux de caixa net (NCF). Com que les propietats no solen retenir diners en efectiu o tenen una política de dividends declarada, NCF és efectiva en efectiu disponible per als inversors i és el mateix que els efectius procedents de dividends, que s’utilitza per valorar capital o inversions de renda fixa. Capitalitzant dividends o descomptant el flux de caixa (incloent qualsevol valor residual) per a un període d’inversió determinat, es determina el valor de la propietat.

Fluxos de capital

Els tipus d’interès poden afectar significativament el cost de finançament i les taxes d’hipoteca, que al seu torn afecten els costos a nivell de propietat i per tant influeixen en els valors. Tanmateix, l’oferta i la demanda de capital i les inversions en competència tenen el major impacte en les taxes de rendibilitat requerides (RROR) i els valors d’inversió. Com que el Consell de la Reserva Federal s’ha allunyat de la política monetària i més cap a la gestió dels tipus d’interès com a forma d’estimular l’economia o evitar la inflació, la seva política ha tingut un efecte directe sobre el valor de totes les inversions.

A mesura que els tipus de canvi interbancaris disminueixen, el cost dels fons es redueix i els fons surten al sistema; per contra, quan augmenten les taxes, disminueix la disponibilitat de fons. Pel que fa a béns immobles, els canvis en les taxes de préstec interbancari sumen o redueixen la quantitat de capital disponible per a la inversió. La quantitat de capital i el cost del capital afecten la demanda, però també l’oferta, és a dir, els diners disponibles per a la compra i desenvolupament d’immobles. Per exemple, quan la disponibilitat de capital és estreta, els proveïdors de capital solen prestar-se menys com a percentatge del valor intrínsec, o no fins a la "pila de capital". Això significa que els préstecs es realitzen a proporcions de préstecs i valors més baixos, reduint així els fluxos de caixa i els valors de propietat.

Aquests canvis en els fluxos de capital també poden tenir un impacte directe en la dinàmica de l'oferta i la demanda de propietats. El cost del capital i la disponibilitat de capital afecten el subministrament proporcionant capital addicional per al desenvolupament de propietats; també influeixen en la població de possibles compradors que busquen ofertes. Aquests dos factors treballen conjuntament per determinar els valors de la propietat.

Tarifes de descompte

L’impacte més evident dels tipus d’interès sobre els valors immobiliaris es pot observar en la derivació de tipus de descompte o de capitalització. La taxa de capitalització es pot considerar com la taxa de dividend requerida de l’inversor, mentre que una taxa de descompte és igual als requisits de rendibilitat total d’un inversor. K sol denominar RROR, mentre que la taxa de capitalització és igual (Kg), on g és el creixement previst dels ingressos o l'augment de la valorització del capital.

Cadascun d’aquests tipus està influenciat pels tipus d’interès prevalents perquè són iguals a la taxa sense risc més a la prima de risc . Per a la majoria dels inversors, la taxa lliure de risc és la taxa de Tresoreria dels Estats Units; garantits amb crèdit del govern federal, es consideren lliures de risc, ja que la probabilitat d'impagament és tan baixa. Com que les inversions de risc més elevat han d’obtenir una rendibilitat més elevada per compensar el risc addicional a l’hora de determinar els tipus de descompte i les taxes de capitalització, els inversors afegeixen una prima de risc a la taxa lliure de risc per determinar els rendiments ajustats al risc necessaris per a cada inversió considerada. .

Com que K (tipus de descompte) és igual a la taxa sense risc més una prima de risc, la taxa de capitalització és igual a la taxa sense risc més una prima de risc, menys el creixement previst (g) dels ingressos. Tot i que les primes de risc varien com a resultat de l’oferta i la demanda i d’altres factors de risc del mercat, les taxes de descompte variaran a causa dels canvis en els tipus d’interès que els componen. Quan augmenten els rendiments requerits de les inversions de competència o de substitució, els valors immobiliaris cauen; al contrari, quan cauen els tipus d’interès, els preus immobiliaris augmenten.

La línia de fons

És important centrar-se en les taxes de les hipoteques perquè tenen una influència directa en els preus immobiliaris. Si sou un propietari potencial o un inversor immobiliari, una manera senzilla d’investigar els tipus d’interès actuals és utilitzar una calculadora d’hipoteca.

Dit això, és important tenir en compte que la variació dels tipus d’interès afecta diversos aspectes dels immobles. Més enllà del preu del vostre nou habitatge, els tipus d’interès també afecten la disponibilitat de capital i la demanda d’inversió. Aquests fluxos de capital influeixen en l'oferta i la demanda de propietat i, en conseqüència, afecten els preus de l'immoble.

Així mateix, els tipus d’interès també afecten els rendiments d’inversions substitutives i els preus canvien per mantenir-se en línia amb el risc inherent a les inversions immobiliàries. Aquests canvis en les taxes de rendibilitat requerides per a béns immobles també varien durant els períodes de desestabilització als mercats de crèdit. A mesura que els inversors preveuen una major variabilitat en les tarifes futures o augment del risc, les primes de risc s’ampliaran, fent una pressió a la baixa sobre els preus de la propietat.