Quant es pot afegir la hipoteca?

El 2019, els possibles compradors d'habitatges es veuen atrevits per l'augment dels tipus d'interès i per un preu més elevat dels habitatges. Segons les prediccions de Zillow per al mercat immobiliari. A menys que es pugui permetre una transacció en efectiu, en lloc de preguntar: "Puc permetre'm aquesta casa?" Els compradors haurien de preguntar-se: "Puc permetre'm pagar diners per aquesta casa?"

Ingressos bruts 2½

En general, la majoria dels propietaris potencials es poden permetre finançar una propietat que costa entre dues i dues vegades i mitja els seus ingressos bruts. Sota aquesta fórmula, una persona que guanya 100.000 dòlars anuals pot permetre’s una hipoteca de 200.000 a 250.000 dòlars. Però aquest càlcul només és una directriu general. Podeu utilitzar la calculadora d’hipoteca d’Investopedia per estimar millor els pagaments mensuals d’hipoteca.

En última instància, quan decidiu una propietat, heu de tenir en compte alguns factors més. En primer lloc, és bona idea comprendre el que el vostre prestador creu que podeu permetre (i com va arribar a aquesta estimació). En segon lloc, heu de determinar alguns criteris personals avaluant no només les vostres finances, sinó també les vostres preferències i prioritats.

Hipoteques: quant podeu pagar?

Criteris de prestadors

Si bé cada prestamista hipotecari determina els seus propis criteris per a l’accessibilitat, la seva capacitat per adquirir una casa –i la mida i els termes del préstec que mereixes– depèn en gran mesura dels següents factors:

Ingressos bruts

Aquest és el nivell d’ingressos que fa un possible comprador d’habitatge abans d’impostos sobre la renda. Generalment es considera que és un sou més tots els ingressos de bonificació i pot incloure ingressos a temps parcial, guanys per treball propi, prestacions de la Seguretat Social, discapacitat, pensió alimentària i ajudes per a nens. La renda bruta té un paper clau en la determinació de la relació final.

Relació front-end

Aquesta proporció és el percentatge dels ingressos bruts anuals que es poden dedicar al pagament de la vostra hipoteca cada mes. Un pagament hipotecari consta de quatre components (sovint denominats col·lectivament PITI): principal, interessos, impostos i assegurances, tant assegurança de propietat com assegurança d’hipoteca privada.

Una bona regla general és que PITI no hauria de superar el 28% dels seus ingressos bruts. Tot i això, molts prestadors deixen que els prestataris superen el 30%, i alguns fins i tot deixen que els prestataris superin el 40%.

Relació de fons

També conegut com la relació deutes amb ingressos (DTI), calcula el percentatge de la seva renda bruta necessària per cobrir els seus deutes. Els deutes inclouen pagaments amb targeta de crèdit, suport infantil i altres préstecs pendents (auto, estudiant, etc.). En altres paraules, si pagueu 2.000 dòlars cada mes en despeses i feu 4.000 dòlars cada mes, la vostra proporció és del 50%; el vostre benefici mensual s’utilitza per pagar el deute.

Aquí teniu les males notícies: un percentatge de deutes i ingressos del 50% no us portarà a casa vostra. La majoria dels prestadors recomanen que la vostra DTI no superi el 36% dels seus ingressos bruts. Per calcular el vostre deute màxim mensual en funció d’aquesta proporció, multipliqueu els vostres ingressos bruts per 0, 36 i dividiu-los per 12. Per exemple, si guanyeu 100.000 dòlars anuals, les vostres despeses màximes de deutes mensuals no han de superar els 3.000 dòlars. Com més baixa sigui la relació DTI, millor.

El vostre punt de crèdit

Si un costat de la moneda de rendibilitat és ingressos, l’altra cara és un risc. Els prestadors d’hipoteca han desenvolupat una fórmula per determinar el nivell de risc per a un potencial comprador d’habitatge. La fórmula varia però generalment es determina mitjançant la puntuació de crèdit del sol·licitant. Un sol·licitant amb una puntuació de crèdit baixa pot esperar pagar una taxa d’interès més elevada, també coneguda com a percentatge percentual anual (TAE), del seu préstec.

Si sabeu que anireu a buscar una casa en el futur, treballeu ara el vostre punt de crèdit. I heu de vigilar amb els vostres informes. Si hi ha entrades inexactes, es necessitarà treure-les i no voldreu perdre la casa dels somnis per alguna cosa que no és culpa vostra.

Com calcular un pagament inicial

El pagament inicial és la quantitat que el comprador es pot permetre pagar sense embutxar la residència, utilitzant efectius o actius líquids. Un préstec inicial d'almenys el 20% del preu d'adquisició d'una casa sol ser exigit pels prestadors (i el mínim necessari per a no necessitar una assegurança hipotecària privada), però molts permeten que els compradors comprin un habitatge amb percentatges significativament menors. Evidentment, però, com més puguis deixar, menys finançament necessitareu i millor mireu el banc.

Per exemple, si un comprador d'habitatge potencial es pot permetre pagar un 10% per una casa de 100.000 dòlars, el pagament inicial és de 10.000 dòlars, cosa que significa que el propietari ha de finançar 90.000 dòlars.

A més de la quantitat de finançament, els prestadors també volen conèixer el nombre d’anys per als quals es necessita el préstec hipotecari. Una hipoteca a curt termini té pagaments mensuals més elevats, però és probablement menys costosa durant la durada del préstec.

Com decideixen els prestadors

Molts factors varien en la decisió del prestamista hipotecari sobre la rendibilitat del comprador d'habitatges, però bàsicament es redueixen en ingressos i deutes, actius i passius. De vegades pensem que les nostres sol·licituds hipotecàries són jutjades per una persona que utilitza un sentiment més que criteris objectius, però de fet, fins i tot si el vostre prestamista hipotecari va passar un mal dia, podeu estar segur que bona part del procés és fórmic.

Un prestador vol saber quants ingressos fa un sol·licitant, quantes demandes hi ha sobre aquests ingressos i el potencial dels dos en el futur, en definitiva, qualsevol cosa que pugui posar en perill la seva capacitat de recuperació. Els ingressos, els pagaments inicials i les despeses mensuals són generalment qualificadors bàsics per al finançament, mentre que l'historial de crèdits i la puntuació determinen el tipus d'interès del finançament.

Criteris personals per a compradors d'habitatges

El prestador pot dir-li que es pot permetre un immoble immens, però realment? Recordeu que els criteris del prestador tenen en compte principalment la vostra remuneració bruta. El problema amb l’ús de la paga bruta és senzill: teniu en compte fins al 30% del vostre salari, però, què passa amb els impostos, les deduccions FICA i les primes d’assegurança mèdica? Fins i tot si obteniu un reemborsament a la declaració de l’impost, això no t’ajudarà ara —i quant de veritat obtindreu?

És per això que alguns experts financers consideren que és més realista pensar en els vostres ingressos nets (com ara el sou a casa) i que no haureu d’utilitzar més del 25% dels vostres ingressos nets en el vostre pagament hipotecari. En cas contrari, si bé podríeu literalment pagar la hipoteca mensualment, podríeu ser "pobres a casa".

Els costos de pagament i manteniment de la vostra llar podrien assumir un percentatge tan gran dels vostres ingressos, molt per sobre del percentatge nominal nominal, que no us quedarà prou diners per cobrir altres despeses discrecionals o deutes pendents, ni per estalviar per a la jubilació o fins i tot un dia de pluja.

La decisió de si és "casa pobra" és o no una qüestió d'elecció personal, ja que obtenir una aprovació per a una hipoteca no significa que realment es puguin permetre els pagaments.

Consideracions abans de la hipoteca

A més dels criteris del prestador, teniu en compte els problemes següents per contemplar la vostra capacitat de pagar una hipoteca.

Ingressos

Confieu en dos ingressos només per pagar les factures? La vostra feina és estable? Podeu trobar fàcilment una altra posició que pagui els mateixos salaris o, si voleu, perdre la vostra feina actual? Si complir el vostre pressupost mensual depèn de tots els centes d’ingressos, fins i tot una petita reducció pot ser un desastre.

Despeses

El càlcul del vostre percentatge inclòs inclourà la major part de les despeses de deute actuals, però, i les altres despeses que encara no heu generat? Tindràs nens que vagin a la universitat algun dia? Teniu previst comprar un cotxe nou, un camió o un vaixell? La vostra família gaudeix de vacances anuals?

Estil de vida

Esteu disposats a canviar l'estil de vida per aconseguir la casa que desitgeu? Si hi ha menys desplaçaments al centre comercial i una reducció del pressupost poc molesta, l'aplicació d'un percentatge de fons més elevat podria sortir bé. Si no podeu fer cap ajust o si teniu saldos considerables de compte de targeta de crèdit, potser voldreu jugar amb seguretat i adoptar un enfocament més conservador a la vostra caça de casa.

Personalitat

No hi ha dues persones amb la mateixa personalitat, independentment dels seus ingressos. Algunes persones poden dormir tranquil·lament a la nit sabent que deuen 5.000 dòlars mensuals durant els propers 30 anys, mentre que d’altres paguen la meitat d’aquest pagament. La perspectiva de refinançar la casa per poder pagar els pagaments d’un cotxe nou provocaria que algunes persones es bojessin sense preocupar-se d’altres en absolut.

Costos més enllà de la hipoteca

Si bé la hipoteca és, certament, la responsabilitat financera més gran de la propietat d’habitatges, hi ha moltes despeses addicionals, algunes de les quals no desapareixen ni tan sols quan es paga la hipoteca. Els compradors intel·ligents farien bé tenir en compte els següents elements:

Manteniment

Fins i tot si construïu una casa nova, no quedarà nova per sempre, ni tampoc no seran aquells cares electrodomèstics importants, com estufes, rentaplats i nevera. El mateix s'aplica al sostre de la casa, al forn, la calçada, la catifa i, fins i tot, la pintura de les parets. Si sou "casa pobra" quan feu aquest primer pagament de la hipoteca, podríeu trobar-vos en una situació difícil si les vostres finances no han millorat en el moment que la vostra casa necessita reparacions importants.

Utilitats

La calor, l’electricitat, l’aigua, les aigües residuals, l’eliminació d’escombraries, la televisió per cable i els serveis telefònics costen molts diners. Aquestes despeses no estan incloses a la relació final, ni es calculen a la relació final. Però són inevitables per a la majoria dels propietaris.

Tarifes d'associació

Molts barris tancats o comunitats planificades avaluen les despeses d'associació mensuals o anuals. De vegades, aquests honoraris són inferiors a 100 dòlars anuals, altres vegades són diversos centenars de dòlars al mes. En algunes comunitats, inclouen manteniment de gespa, eliminació de neu, piscina comunitària i altres serveis.

Algunes tarifes només s’utilitzen per als costos d’administració del funcionament de la comunitat. És important recordar que, mentre que un nombre creixent de prestadors inclouen les taxes d'associació en el percentatge de serveis, paga recordar que és probable que aquestes taxes augmentin amb el pas del temps.

Mobles i Decoració

Viatgeu per gairebé qualsevol comunitat de cases noves després que s’acabi el sol i és probable que observeu alguns llums interiors que il·luminen habitacions grans i buides que només podreu veure perquè aquestes cases grans i boniques no tenen revestiments de finestres.

Aquesta no és l'última tendència en decoració. És el resultat d’una família que va gastar tots els seus diners a casa i que ara no es poden permetre les cortines ni els mobles. Abans de comprar una casa nova, reviseu el nombre d’habitacions que s’hauran de moblar i el nombre de finestres que caldrà cobrir.

La línia de fons

El cost d'una casa és la despesa personal més gran que la gent haurà de fer. Abans de prendre un deute tan enorme, preneu el temps per fer les matemàtiques. Després d’executar els números, penseu en la vostra situació personal i penseu en el vostre estil de vida, no només ara, sinó a la propera dècada o dues.

La casa de somnis pot ser tot el que voldríeu a un preu excel·lent ara, però val la pena fer-ne una extensió a tu i a la vostra família? Estareu hipotecant no només casa vostra, sinó tota la vostra vida? Un prestador t’ajuda a comprar una casa. Però la persona real que hauria de decidir si realment ho podeu permetre.