Convertir-se en un propietari té més problemes del que val la pena?
La propietat de lloguer residencial és la manera de guanyar diners, o així ho afirmen algunes persones. A la superfície, sembla una aposta segura; en realitat, sol ser més mal de cap del que val. Els reptes comencen aviat i gairebé sempre impliquen temps i diners. Mirem sis dels grans.
Repte 1: trobar una propietat
S’han escrit llibres sencers sobre la cerca d’una bona propietat de lloguer, sense oblidar-nos d’un article o dos d’investopedia. S'ha dedicat tant text al tema per la seva importància crítica. Compreu un lloc massa car i mai guanyareu diners. Però intentar enganxar una ganga també pot ser molest. Comprar un fixador superior requereix tenir les habilitats, el temps, les eines i diners en efectiu per fer les reparacions i reformes necessàries.
Si no teniu pressa, aquesta pot ser una manera d’aconseguir un negoci sobre la vostra inversió; si ja teniu una feina a temps complet i una família, cada minut dedicat a reparar el lloguer és un minut no gastat en una activitat més rendible o agradable. Tanmateix, avui dia, hi ha companyies de gestió que poden fer moltes coses d’aquest treball - des de localitzar una propietat fins a rehabilitzar-la-, per descomptat, per a tu.
Repte 2: preparació de la unitat
Obtenir gairebé qualsevol peça de propietat en un estat de lloguer requereix sovint, com a mínim, moqueta fresca i pintura. Els dos articles requereixen temps i diners. Les pantalles de les finestres, les taques de la coberta i el manteniment de la gespa són altres necessitats habituals. Cada vegada que un arrendatari surt, aquests problemes també s’han de revisar.
Repte 3: trobar inquilins
Internet proporciona una manera ràpida i barata de trobar possibles llogaters. Per descomptat, sovint obté el que paga. Si publiques un anunci en una publicació respectable, sovint es genera una millor classe de persones enquestades. En lloc que els universitaris busquin estalviar-se diners, augmentaràs les probabilitats de rebre famílies i adults grans responsables.
Si publiqueu un anunci durant un mes, es farà una petita mossegada a la cartera i, si es selecciona correctament els inquilins mitjançant la realització d’un xec de crèdit i un examen de fons, es farà un altre cop. La inversió val molt la pena guanyar temps i diners, ja que la facturació augmenta les probabilitats d’aconseguir que els inquilins siguin responsables. Els llogaters responsables paguen el lloguer a temps, no abusin de la propietat i no requereixen que participin en un procés de desnonament costós i que requereix molt de temps.
Repte 4: Hassles
Fins i tot els grans llogaters i les propietats perfectes de lloguer tenen molts problemes. Alguns dels reptes que es plantegen són canonades trencades, desguassos farcits, molles de portes trencades del garatge, animals de companyia i companys d’habitació. Fins i tot els bons llogaters desitgen la seva atenció completa i immediata quan les aigües residuals es recolzin a casa seva o la companyia de cable talli les línies telefòniques accidentalment.
Els inquilins incidents són un repte encara més gran. Les trucades diàries i el lloguer tard o no pagat poden afegir les molèsties. El dia de mudança és un altre moment difícil. Els danys a les parets, terres, catifes i altres components de la llar poden provocar disputes i reparacions costoses. Com que cada moment perdut discutint és un moment en què la casa queda vacant, sovint és millor que mossegueu la bala i pagueu les reparacions. Parlant de què: probablement haureu de contractar una assegurança de propietari (no, la pòlissa de propietari habitual no és suficient), i aquest és un altre element de la columna de despeses en curs.
Repte 5: manteniment
El manteniment dels principals components i comoditats és un gran bitllet. Els nous aparells costen centenars de dòlars; un nou sostre o calçada pot costar milers de dòlars. Si el lloguer és de 500 dòlars al mes i el sostre és de 5.000 dòlars, podeu trobar-vos perdent diners ràpidament. Afegiu la catifa, la pintura i una estufa nova i els inquilins que no s’allarguin; la propietat podria perdre diners durant anys.
Repte 6: tipus d'interès
Què tenen a veure els tipus d’interès amb qualsevol cosa? Molt! Quan cauen les tarifes, sovint és més barat comprar que llogar, de manera que la demanda de les vostres unitats pot disminuir. Baixar la renda per mantenir-se competitiu pot suposar un veritable pes en la vostra capacitat de guanyar diners.
Com es fan els diners
Amb tots els reptes que s’han de superar, pot fer que el xicotet faci un esbós amb immobles de lloguer? Sí, però requereix un pla. A continuació, es destaquen quatre enfocaments rendibles:
1. Live-In
Compartir l'espai mitjançant la compra d'un dúplex (o una altra estructura fàcilment divisible) és sovint una empresa rendible. Ja que esteu al lloc i teniu la intenció de tenir cura de la propietat, els diners addicionals són un bonus. Per descomptat, tots els reptes encara s’apliquen, i viure al lloc significa que sempre esteu disponibles i estareu en estret contacte amb els llogaters. Planifiqueu-lo adequadament i detalleu-lo amb cura.
2. Vés bàsic
Llogar un apartament acollidor que no tingui bones comoditats, fer el menor manteniment possible i no mantenir aparences comporta beneficis. Si no us ho creieu, mireu els allotjaments fora del campus a qualsevol ciutat universitària del país. No sona molt bé, però una propietat bàsica i desposseïda (sense ventiladors de sostre, aire condicionat, etc.) manté el procés senzill.
Quatre parets i un pis proporcionen un mínim de requeriments de manteniment i poques coses que es poden trencar o malmetre. L’atracció d’inquilins mitjançant programes subvencionats pel govern, com ara l’habitatge de la Secció 8, proporciona ingressos garantits. El repte aquí sol ser que, a canvi d’uns quants dòlars a la mà, sovint s’obté una classe aproximada d’arrendataris i una propietat que es desgasta molt.
3. Explotacions a llarg termini
Molts inversors immobiliaris us diran que bàsicament es basen en la renda i les despeses. El seu plantejament és comprar una propietat a bon preu, deixar que la renda dels llogaters pagui la hipoteca i, després, vendre en 30 anys, esperem aprofitant alguna apreciació del preu.
Tot i que es tracta d’un enfocament raonable, els beneficis són probablement reduïts i l’impost sobre les plusvàlues patrimonials pot ser elevat (tenint en compte la vostra base de baix cost). I encara requereix temps i esforços que podrien haver estat gastats millor en altres llocs.
4. Vés a temps complet
Els propietaris seriosos adopten un enfocament seriós. S'incorporen, compren diversos edificis i realitzen una part important de l'obra. És una decisió de l'estil de vida que requereix temps i energia greus, i una estratègia de compravenda per maximitzar els reportos i baixes d'impostos i minimitzar els ingressos.
Contractació d’un gestor de propietats
Un gestor de propietats pot gestionar moltes de les funcions de l'execució d'un immoble de lloguer. Això inclou màrqueting, selecció d’inquilins, manteniment, pressupostos i cobrament de lloguers. Podeu considerar la contractació d’un gestor de propietats si voleu delegar aquestes tasques, tot i que us reduiran els beneficis.
Paper del gestor de propietats
Els gestors de propietats poden gestionar diversos rols. Exactament, correspon a vosaltres negociar amb el vostre gestor. És important identificar quin serà el seu paper i desenvolupar una llista de deures i responsabilitats. El vostre gestor de propietats només trobarà llogaters? O s’ocuparan del manteniment diari i de la recaptació del lloguer?
Un gestor de propietats pot ser un contractista independent o un empleat. Hauries de parlar amb el comptable fiscal per determinar l'enfocament més favorable i per determinar les obligacions específiques que puguis tenir.
També podeu contractar una empresa de gestió d’immobles; una empresa amb la qual contracteu per tractar directament tots els aspectes del lloguer. Això pot ser car, però pot ser ideal si teniu diverses propietats de lloguer.
Selecció d'un gestor de propietats
Assegureu-vos que qualsevol gestor de propietats que considereu compleix els requisits de llicència locals i nacionals adequats.
És possible que vulgueu buscar un directiu que tingui experiència en publicitat, màrqueting, relacions amb inquilins, cobrament de lloguers, pressupostos, arrendament i manteniment. Un bon gestor de propietats també tindrà coneixement de les lleis locals i estatals. Com a propietari de la propietat, es pot fer responsable dels actes del seu gestor, per la qual cosa pot ser demandat si el seu gestor incompleix qualsevol legislació legal sobre l'habitatge.
Un cop decidiu el gestor de propietats i els termes de l’acord, haureu d’escriure un contracte de gestió de propietats que identifiqui les tasques, les compensacions i les condicions del gestor.
La línia de fons
Val la pena fer-se un propietari? Només tu pots decidir. Només heu d'assegurar-vos que voleu saltar i aprofundir amb les expectatives realistes i un pla de joc sòlid.
En conèixer en què s’està incorporant abans de fer-ho, estareu més ben preparats per al que trobeu i podreu gaudir de l’experiència.