Ingressos operatius nets: definició NOI
El benefici net d'explotació (NOI) és un càlcul utilitzat per analitzar la rendibilitat de les inversions immobiliàries que generen ingressos. NOI és igual a tots els ingressos de la propietat, menys totes les despeses d’operació raonablement necessàries. NOI és una xifra abans d’impost, que figura en el compte de resultats de la propietat i el flux de caixa, que exclou els pagaments de capital i d’interès de préstecs, despeses de capital, depreciació i amortitzacions. Quan aquesta mètrica s'utilitza en altres indústries, es coneix com a "EBIT", que significa "ingressos abans d'interessos i impostos".
Compres per emportar
- El benefici net d’explotació mesura la rendibilitat d’un immoble productor d’ingressos abans d’afegir cap cost de finançament o impostos.
- Les despeses d’explotació utilitzades en la mètrica NOI es poden manipular si el propietari de propietat defereix o accelera determinats articles d’ingressos o despeses.
- La mètrica NOI no inclou despeses de capital.
La fórmula de NOI és:
Ingressos nets d'explotació = RR −Owhere: RR = ingressos immobiliarisOE = despeses operatives \ begin {align} & \ text {Ingressos operatius nets} = RR - OE \\ & \ textbf {on:} \\ & RR = \ text { Ingressos immobiliaris} \\ & OE = \ text {despeses d'explotació} \\ \ end {alineat} Ingressos nets d'explotació = RR −OEwhere: RR = ingressos immobiliarisOE = despeses d'explotació
1:31Resultat operatiu net
Què et diu NOI?
El resultat net d'explotació és un mètode de valoració utilitzat pels professionals de la propietat immobiliària per determinar el valor precís de les seves propietats productores d'ingressos. Per calcular NOI, cal restar les despeses d’explotació de la propietat dels ingressos que produeix una propietat.
A més dels ingressos per lloguer, una propietat també pot generar ingressos per serveis com ara estructures d’aparcament, màquines expenedores i rentadores. Les despeses d’explotació inclouen els costos de gestió i manteniment de l’edifici, incloses les primes d’assegurança, les taxes legals, els serveis públics, els impostos sobre la propietat, els costos de reparació i les despeses de conservació. No s'inclouen en el càlcul les despeses de capital, com els costos d'un nou sistema de climatització per a tot l'edifici.
NOI ajuda als inversors immobiliaris a determinar la taxa de capitalització, que al seu torn els ajuda a calcular el valor d'una propietat, permetent així comparar diferents propietats que poden considerar o comprar o vendre.
Per a les propietats finançades, NOI també s’utilitza en el percentatge de cobertura de deute (DCR), que indica als prestadors i als inversors si els ingressos d’una propietat cobreixen les seves despeses d’explotació i pagaments de deutes. NOI també s’utilitza per calcular el multiplicador d’ingressos nets, la rendibilitat d’efectiu de la inversió i el rendiment total de la inversió.
Exemple de com utilitzar la renda operativa neta
Suposem que teniu una propietat que genera ingressos de 120.000 dòlars anuals i incorre en despeses de funcionament de 80.000 dòlars. En aquesta circumstància, tindrà un NOI resultant de 40.000 dòlars (120.000 dòlars - 80.000 dòlars). Si el total és negatiu, on les despeses d’explotació són superiors als ingressos, el resultat s’anomena pèrdua neta d’operació (NOL).
Els creditors i els prestamistes comercials es basen molt en el NOI per determinar el potencial de generació d’ingressos de la propietat que es pot hipotecar, fins i tot més que tenen en compte les seves decisions en la història de crèdit d’un inversor. En poques paraules: aquesta mètrica ajuda als prestadors a valorar fonamentalment el valor inicial de la propietat, preveient els seus fluxos d’efectiu. Si es considera que una propietat és rendible, els prestadors també utilitzen aquesta xifra per determinar la mida del préstec que estan disposats a contractar. D'altra banda, si la propietat presenta una pèrdua d'explotació neta, és probable que els prestadors rebutgin de forma directa la sol·licitud d'hipoteca del prestatari.
Els propietaris poden manipular les seves despeses d’explotació ajornant determinades despeses mentre n’accelereu d’altres. NOI també es pot augmentar augmentant els lloguers i altres taxes, alhora que disminueixen les despeses d’operació raonablement necessàries. Com a exemple d'aquest últim, considereu un escenari en què el propietari d'un apartament renuncia a la renda anual de 12.000 dòlars per a un arrendatari, a canvi que l'arrendador actua com a gestor de propietats. Si el propietari pagaria normalment a un director de l'edifici un sou de 30.000 dòlars, pot restar el cost "raonablement necessari" de 30.000 dòlars dels ingressos, en lloc del cost real de 12.000 dòlars. (Per a lectura relacionada, vegeu "NOI vs. EBIT: comparació de les diferències")
Comparació de comptes d'inversió Nom del proveïdor Descripció del anunciant × Les ofertes que apareixen a aquesta taula provenen de col·laboracions per les quals Investopedia rep una compensació.