Hipoteca no conforme
Una hipoteca no conforme no compleix les directrius de les empreses patrocinades per part del govern (GSE), com Fannie Mae i Freddie Mac. Per tant, no es pot vendre a Fannie Mae o Freddie Mac. Les directrius GSE consisteixen en un import màxim del préstec, propietats adequades, requisits de cobrament inicial i requisits de crèdit, entre altres factors.
DESENVOLUPAMENT DE LA hipoteca no conforme
Les hipoteques no conformes no són préstecs dolents en el sentit que són de risc. Tot i això, les institucions financeres no els agraden perquè són més difícils de vendre. Per aquesta raó, els bancs solen comandar un tipus d’interès més alt.
Tot i que els bancs privats inicialment escriuen la majoria de les hipoteques, sovint acaben a les carteres de Fannie Mae i Freddie Mac. Aquestes dues empreses patrocinades pel govern (GSE) compren préstecs de bancs i després els envien en títols amb garantia hipotecària (MBS) que venen al mercat secundari. Un MBS és un tipus de seguretat garantit per actius garantit per una col·lecció d’hipoteques originades per una institució financera regulada i autoritzada. Si bé hi ha companyies financeres privades que compraran, enviaran i revendran un MBS, Fannie i Freddie són els dos compradors més grans.
Els bancs utilitzen els diners de les vendes d’hipoteques per invertir en oferir nous préstecs, al tipus d’interès actual. Però Fannie Mae i Freddie Mac no poden comprar cap producte hipotecari. Les dues GSE tenen regles federals límits a comprar préstecs que es consideren relativament lliures de risc. Aquests préstecs conformen hipoteques i els bancs els agrada precisament perquè venran fàcilment.
Per contra, les hipoteques que no poden comprar Fannie Mae i Freddie Mac són inherentment més arriscades perquè els bancs escriguin. Aquests préstecs no cedibles han de romandre a la cartera del banc o vendre a entitats especialitzades en el mercat secundari de préstecs no conformes.
Tipus d'hipoteques no conformes
Hi ha diverses situacions i altres tipus de préstecs que Fannie i Freddie consideren que no conformen.
- La hipoteca no conforme més comuna és la que s’anomena sovint hipoteca. Les hipoteques Jumbo són préstecs per un import més substancial que els límits de Fannie Mae i Freddie Mac. El 2018, el límit a la majoria de comtats nord-americans era de 453.100 dòlars, però en algunes zones de gran cost pot arribar a 679.650 dòlars.
- Però les hipoteques no han de ser jumbo per no ser conformes. Un abonament baix pot provocar un estat no conforme. El llindar varia, però pot arribar al 10 per cent en una hipoteca convencional o un 3 per cent en un préstec FHA.
- A més, un factor és la proporció de deute i renda del comprador (DTI), que normalment ha de ser inferior al 42 per cent per qualificar com a préstec conforme. Normalment també es requereix una puntuació de crèdit per sobre de 630-650.
- El tipus de propietat també pot determinar si una hipoteca no està conforme. Per exemple, els compradors de condominis sovint s’aconsegueixen quan aprenen que la seva unitat de vacances de somni no conforma perquè el complex es considera que no és garantible. Inclou associacions de condominis en què una sola entitat, com el desenvolupador, és propietària del més del 10 per cent de les unitats. Altres entrebancs inclouen si la majoria de les unitats no estan ocupades pel propietari, si més del 25 per cent del metre quadrat és comercial o si l'associació de propietaris d'habitatges (HOA) està en litigi.