Opcions per refinançar el HELOC
Quan treieu una línia de crèdit (HELOC) de la propietat patrimonial, primer teniu un període de sorteig que sol durar deu anys. Durant aquest temps, podeu prestar diners com cal i fer pagaments únics i només d’interessos pel que heu prestat. Molts propietaris fan això.
Tanmateix, un cop finalitzat el període de sorteig, ja no podreu prendre préstecs de la vostra línia i haureu de començar a pagar els interessos i pagaments principals completament amortitzats. Aquesta segona etapa es coneix com el període d’amortització, que sol ser de 20 anys. Això significa que els vostres pagaments mensuals poden ser significativament més elevats del que es feia durant el període de sorteig i molts propietaris acaben tenint cops de pagament.
Una forma de resoldre el problema dels cops de pagament és refinant el vostre HELOC i hi ha diverses maneres de fer-ho. Aquest article explica com calificar, quines són les vostres opcions i els avantatges i els contres de cadascuna.
Qualificació per refinançar el HELOC
El refinançament d’un HELOC és similar a la retirada o el refinançament d’una primera hipoteca. Haureu de qualificar-vos en funció dels vostres ingressos, despeses, deutes i actius, cosa que significa proporcionar documents com matèries de pagament, formularis W-2, declaracions d’impostos, declaracions d’hipoteca, identificació fotogràfica, prova d’assegurança i qualsevol altre document que consideri l’assignatari. necessari.
Per obtenir els tipus d’interès més baixos, haureu de tenir una puntuació FICO “molt bona” a “excepcional”: en algun lloc de la franja 740 a 850. Podeu qualificar-vos amb una puntuació inferior a 620, però pagareu més del doble de la taxa d’interès d’algú amb una puntuació excel·lent, i és més difícil trobar un prestador que treballi amb vosaltres.
També haureu de tenir prou patrimoni net a casa vostra després de contractar el nou préstec per complir les directrius del prestador per a la relació combinada de préstec a valor: un percentatge que es calcula dividint el total prestat pel valor de la propietat. Alguns prestadors permetran que els propietaris d’habitatges amb un excel·lent crèdit prestin fins a un 100% del valor de la seva llar, però és freqüent que només es pugui agafar en préstec del 80% al 90%. A continuació, es mostra un exemple de com es determina això:
- Valor de la propietat: 300.000 dòlars
- Saldo de la primera hipoteca: 190.000 dòlars
- Saldo HELOC: 50.000 dòlars
- Total prestat: 240.000 dòlars
- Valor combinat al valor: 80%
- Patrimoni del propietari: 20%
En aquest cas, tenint en compte que només vol refinançar el vostre saldo existent HELOC i no voleu demanar prestat més, haureu de poder trobar un prestador que treballi amb vosaltres, especialment si teniu un bon crèdit. A més, com més capital tingueu, més baix serà el vostre tipus d’interès.
Opcions per refinançar el HELOC
Hi ha quatre maneres de refinançar la línia de crèdit del patrimoni net. Aquí teniu les opcions i els avantatges i avantatges de cadascun:
1. Sol·liciteu una modificació del préstec
Com funciona: poseu-vos en contacte amb el vostre prestador i expliqueu que tindreu problemes per realitzar els vostres pagaments quan finalitzi el període de sorteig. Pregunteu si el prestador pot col·laborar amb vosaltres per canviar els termes del préstec de manera que facin que els vostres pagaments mensuals siguin assequibles, de manera que no s’adapti. El Bank of America, per exemple, té un programa d’assistència en el patrimoni net que proporciona als propietaris qualificats una llarga durada, un tipus d’interès més baix o tant si han patit una dificultat financera com la pèrdua d’ingressos o el divorci.
Avantatges: la modificació del préstec pot ser la vostra única opció si sou sota l'aigua.
Contra: Els prestadors no tenen cap obligació de modificar el vostre préstec, per tant, aquesta opció pot no estar-vos disponible. Si ho és, haureu de demostrar que podeu tornar el préstec modificat. Dos programes d’assistència als propietaris d’habitatges en situació de lluita, el programa de modificació de la segona propietat d’accés a domicili i el refinançament breu de FHA, tots dos van deixar de prendre candidats nous al final del 2016.
2. Obriu un nou HELOC
Com funciona: podeu començar la llauna començant per un nou període de sorteig i el nou període de reemborsament només per interessos.
Beneficis: us permet comprar algun temps per millorar la vostra situació financera si teniu problemes per aconseguir que es resolgui i no voleu morir el vostre préstec existent.
Contra: Haureu de tornar a pagar el vostre préstec algun dia. Com més temps pagueu l’amortització, més interessos deureu, i més elevat serà el vostre principal i els pagaments d’interessos totalment amortitzats cada mes. A més, introduir un nou període de sorteig facilita que es continuï prestant. Si esteu refinançant perquè us preocupa pagar els HELOC existents, l’últim que voleu fer és afegir-hi el deute.
Com ja heu vist, és difícil saber quins seran els vostres costos d’endeutament total o els vostres pagaments mensuals amb un HELOC perquè esteu prestant una mica aquí i allà i el tipus d’interès pot fluctuar. A més, quan comenci el període de reemborsament del nou HELOC, els tipus d’interès podrien ser superiors als actuals, cosa que fa que aquests pagaments mensuals siguin encara més grans.
(Per obtenir més informació, vegeu Què fer si no podeu pagar un préstec patrimonial a casa).
3. Obteniu un nou préstec per al patrimoni net
Com funciona: convertiu el vostre saldo HELOC de tipus variable en un préstec de renda variable de tipus fix. Podeu trigar fins a 20 o 30 anys a pagar el vostre saldo.
Pros: Acabeu el cicle d’endeutament continuat traient un import únic per pagar el vostre HELOC i obteniu un tipus d’interès fix amb pagaments mensuals estables. Assegureu-vos de conèixer els vostres costos d’endeutament a llarg termini i incloure’ls en el pla financer a llarg termini de la vostra llar.
Contres: Alguns prestadors han deixat d’oferir préstecs d’equitat a domicili, de manera que fer compres farà més esforços del que va trobar per trobar l’HELOC. Tot i així, estan disponibles, sobretot si esteu disposats a mirar més enllà dels majors bancs, cosa que haureu de fer de totes maneres perquè les grans institucions financeres no necessàriament tenen les millors tarifes o el servei al client més competent. A més, tingueu en compte que com més llarg sigui el termini del vostre préstec, més baixes seran les vostres mensualitats, però més interessos pagareu.
4. Refinanciar una nova primera hipoteca
Com funciona: en lloc de simplement refinançar el HELOC, refinançar tant el vostre HELOC com la vostra primera hipoteca en un sol préstec: una nova primera hipoteca.
Pros: Podeu obtenir els tipus d’interès més baixos disponibles. Les taxes dels primers préstecs hipotecaris solen ser inferiors a les taxes del préstec en capital propi perquè, si no paga els pagaments de casa, el prestamista de la primera hipoteca ha suposat els beneficis de la venda de la seva propietat hipotecària. En un mercat on les taxes d’HELOCs i préstecs d’equivocació de l’habitatge són, respectivament, del 5, 90% i el 5, 57%, podrien ser les taxes de les primeres hipoteques fixes de 30 i 15 anys. El 4, 73% i el 4, 16%, respectivament. Si suposeu refinançar amb una primera hipoteca de tipus fix, també obtindreu l’estabilitat dels pagaments mensuals iguals i coneixent els vostres costos d’endeutament totals per davant, tal com ho faríeu amb l’opció de préstec de capital propi de la casa comentada anteriorment.
Inconvenients: treure la primera hipoteca pot suposar pagar costos de tancament significativament més elevats del que faríeu refinançant en un nou HELOC o en un préstec de capital propi.
La línia de fons
És possible que pugueu obtenir pagaments mensuals més assequibles al vostre HELOC mitjançant una modificació de préstec, refinançar en un nou HELOC, refinançar en un préstec de capital propi o refinançar amb una nova hipoteca primera. Exploreu les vostres opcions amb diversos prestadors per veure quina possibilitat ofereix la millor combinació de l’accessibilitat a curt termini i les menors despeses a llarg termini i els costos de tancament.
(Per a lectura relacionada, vegeu Com funciona una opció de tarifa fixa per a HELOC, préstecs per a propietats patrimonials i HELOC, la manera més intel·ligent de tocar el vostre patrimoni net, refinançar el vostre préstec d’equitat de casa: una guia útil, 5 raons per no utilitzar la vostra llar Línia de crèdit, refinançament davant el préstec d’equitat de l’habitatge, l’elecció d’un préstec d’equivocació a l’habitatge o la línia de crèdit, és la vostra línia de crèdit per a l’habitatge (HELOC) Deductible d’impostos ?, un mal crèdit? Encara podeu obtenir un préstec per a la propietat patrimonial, una hipoteca. Respecte al préstec del patrimoni net per a la llar: com es diferencien, què fer si no es pot pagar un préstec pel patrimoni net a casa)