Darrere les escenes de la vostra hipoteca
Una hipoteca pot ser vista com un corrent de fluxos de caixa futurs. Aquests fluxos d'efectiu es compren, venen, despullen, tramiten i titulitzen al mercat hipotecari secundari. El mercat hipotecari secundari és extremadament gran i molt líquid.
Des del punt d’origen fins al punt en què el pagament mensual d’un prestatari acaba amb un inversor com a part d’una seguretat garantida per una hipoteca (MBS), una garantia d’actius (ABS), una obligació hipotecària garantida (OCM) o una obligació de deute col·lateralitzada ( De pagament per CDO, hi ha diverses institucions diferents que totes generen algun percentatge de les taxes inicials i / o els fluxos de caixa mensuals.
La majoria de les hipoteques es venen al mercat hipotecari secundari. En aquest article, us mostrarem com funciona el mercat hipotecari secundari i us presentarem als seus principals participants.
Per obtenir més informació, consulteu Fonaments hipotecaris.
Participants del mercat hipotecari secundari
Hi ha quatre principals participants en aquest mercat: l’originador de la hipoteca, l’agregador, el distribuïdor de valors i l’inversor.
1. L’original de la hipoteca
L’originador de la hipoteca és la primera empresa implicada en el mercat hipotecari secundari. Els originaris de la hipoteca consisteixen en bancs, banquers hipotecaris i corredors d’hipoteques. Una distinció a destacar és que els bancs i els banquers hipotecaris utilitzen els seus propis fons per tancar les hipoteques i els corredors d’hipoteca. Els corredors d’hipoteca actuen com a agents independents dels bancs o banquers hipotecaris. Mentre que els bancs utilitzen les seves fonts tradicionals de finançament per tancar préstecs, els banquers hipotecaris utilitzen normalment el que es coneix com a línia de crèdit de magatzem per finançar préstecs. La majoria dels bancs, i gairebé tots els banquers hipotecaris, venen ràpidament hipoteques de nova creació al mercat secundari.
Tanmateix, segons la mida i la sofisticació de l’original, pot agregar hipoteques durant un període determinat de temps abans de vendre tot el paquet; també es poden vendre préstecs individuals a mesura que s’originin. Hi ha un risc per a l’originador quan manté una hipoteca després que el prestatari hagi cotitzat i tancat una taxa d’interès. Si la hipoteca no es ven simultàniament al mercat secundari en el moment en què el prestatari tanca el tipus d’interès, els tipus d’interès podrien canviar, cosa que canvia el valor de la hipoteca al mercat secundari i, en definitiva, el benefici que l’originant obté de la hipoteca.
Els originaris que agregen hipoteques abans de vendre’ls sovint cobren les seves pipelines en els canvis de tipus d’interès. Hi ha un tipus especial de transacció anomenat comerç de millors esforços, dissenyat per a la venda d’una hipoteca única, que elimina la necessitat que l’originant ha de cobrir una hipoteca. Els originaris més petits solen fer servir els negocis dels millors esforços. (Per obtenir més informació, vegeu "Una guia per a principiants a la cobertura").
En general, els originaris de les hipoteques guanyen diners mitjançant les taxes que es cobren per originar una hipoteca i la diferència entre el tipus d’interès donat a un prestatari i la prima que un mercat secundari pagarà per aquest tipus d’interès.
2. L’agregador
Els agregadors són la propera empresa de la línia de participants en el mercat hipotecari secundari. Els agregadors són grans creadors d’hipoteques relacionades amb empreses de Wall Street i empreses patrocinades pel govern (GSE), com Fannie Mae i Freddie Mac. Els agregadors adquireixen hipoteques de nova origen a originaris més petits i, juntament amb els seus propis originaris, formen conjunts d’hipoteques que bé titulitzen en títols privats garantits per hipoteca (treballant amb empreses de Wall Street) o formen MBS de l’agència (treballant a través de GSEs). (Per obtenir més informació sobre les GSE, vegeu "Benefici del deute hipotecari amb MBS.")
De forma similar als originaris, els agregadors han de cobrir les hipoteques en els seus canonades des del moment en què es comprometen a comprar una hipoteca, mitjançant el procés de titulització i fins que la MBS es ven a un distribuïdor de valors. Cobrir un gasoducte hipotecari és una tasca complexa a causa del risc d'abandonament i difusió. Els agregadors obtenen beneficis mitjançant la diferència entre el preu que paguen per les hipoteques i el preu pel qual poden vendre els MBS avalats per aquestes hipoteques, segons la seva efectivitat de cobertura.
3. Concessionaris de valors
Després que es formi un MBS (i de vegades abans que es formi, segons el tipus del MBS), es ven a un distribuïdor de valors. La majoria de les empreses de corredoria de Wall Street tenen escriptoris comercials MBS. Els venedors fan tot tipus de coses creatives amb MBS i préstecs hipotecaris sencers. L’objectiu final és vendre valors a inversors. Els distribuïdors utilitzen sovint MBS per estructurar ofertes d'OCM, ABS i CDO. Aquestes ofertes poden estar estructurades per tenir característiques de prepagament diferents i una mica definides i qualificacions de crèdit millorades en comparació amb els MBS o préstecs sencers. Els concessionaris es diferencien en el preu en què es compren i venen MBS i es procura obtenir beneficis arbitrals en la forma en què s'estructuren les ofertes d'OCM, ABS i CDO.
4. Inversors
Els inversors són els usuaris finals de les hipoteques. Els governs estrangers, els fons de pensions, les companyies d’assegurances, els bancs, les GSE i els fons de cobertura són grans inversors en hipoteques. MBS, OCM, ABS i CDO ofereixen als inversors una àmplia gamma de rendiments potencials basats en diferents riscos de qualitat de crèdit i de tipus d'interès.
Els governs estrangers, els fons de pensions, les companyies d’assegurances i els bancs solen invertir en productes hipotecaris d’alta qualificació. Aquests inversors busquen determinats trams de les diferents ofertes hipotecàries estructurades per al seu perfeccionament de prepagament i risc de tipus d'interès. Els fons de cobertura solen ser grans inversors en productes hipotecaris amb qualificacions de crèdit baixes i productes hipotecaris estructurats que tenen un major risc de tipus d'interès.
De tots els inversors hipotecaris, les GSE tenen les carteres més grans. El tipus de producte hipotecari en què poden invertir està regulat en gran mesura per l'Oficina de Supervisió de l'Empresa Federal de l'Habitatge.
La línia de fons
Pocs prestataris s'adonen fins a quin punt es trosseja, discreta i cotitza la seva hipoteca. En qüestió de setmanes, potser un mes, a partir del moment en què s’origina una hipoteca pot passar a formar part d’un acord de CMO, ABS o CDO. L’usuari final d’una hipoteca pot ser un fons de cobertura que faci apostes direccionals sobre tipus d’interès o utilitzi posicions palanquejades per explotar petites irregularitats relacionades amb els preus relacionals, o pot ser el banc central d’un país estranger a qui li agradi la qualificació creditícia d’una agència MBS.
D'altra banda, es podria tractar d'una companyia d'assegurances amb seu a Brussel·les atreta per la durada i el perfil de convexitat d'un determinat tram en un acord ABS, CMO o CDO. El mercat hipotecari secundari és enorme, líquid i complex, amb diverses institucions desitjades de consumir una part de la coca hipotecària.
(Continuï aquí per fer una parada única a les hipoteques subprime i a la fusió de subprime.)