Mercat Hipotecari Primari
El mercat hipotecari principal és el mercat on els prestataris poden obtenir un préstec hipotecari d’un prestador primari. Els bancs, els corredors d’hipoteca, els banquers d’hipoteca i les cooperatives de crèdit són tots els prestadors primaris i formen part del mercat primari d’hipoteques.
Com funciona el mercat hipotecari primari
Els propietaris poden tractar directament amb els prestadors principals quan compren un préstec hipotecari contactant amb el banc local. Per a la majoria dels prestataris, no s'adonaran que es tracta del mercat hipotecari principal, ja que interactuaran amb el representant de la seva hipoteca al banc local durant tot el procés. El professional hipotecari educarà el prestatari sobre els diversos tipus d’hipoteques disponibles i cotitzarà el tipus d’interès en funció del tipus escollit. La sucursal local normalment serà la ubicació per al tancament del préstec, on es signen els tràmits.
Molts prestataris també inicien el procés de compra d’habitatges posant-se en contacte amb un banquer hipotecari o creador d’hipoteca. Els originaris i els banquers hipotecaris no són bancs per se, sinó que ajuden a facilitar la transacció i remeten la sol·licitud d’hipoteca a un banc per tancar el préstec. Els corredors reben una tarifa pel servei, ja que remeten els seus serveis a prestadors primaris. Els prestataris, d’altra banda, es posicionen per obtenir un millor percentatge en fer que el corredor ofereix la millor oferta en funció del crèdit del prestatari i dels termes desitjats.
Tanmateix, és important tenir en compte que l'Oficina de Protecció Financera del Consumidor ha implementat regulacions sobre indemnitzacions per als corredors d'hipoteques. Abans de la crisi financera, els corredors podien rebre una indemnització tant del prestatari com del prestador. Els consumidors no sabien que el corredor estava rebent el prestador quan pagaven les seves taxes. A més, els corredors tenien incentius per orientar els consumidors a productes o hipoteques més cares i, de vegades, a taxes d'interès més elevades. Des de la Gran Recessió del 2008 i el 2009 i les regulacions que se’n deriven, el nombre de corredors d’hipoteca ha disminuït.
Compres per emportar
- El mercat hipotecari principal és el mercat on els prestataris poden obtenir un préstec hipotecari d’un prestador primari.
- Els bancs, els corredors d’hipoteca, els banquers d’hipoteca i les cooperatives de crèdit són tots els prestadors primaris i formen part del mercat primari d’hipoteques.
- Els propietaris poden tractar directament amb els prestadors principals quan compren un préstec hipotecari contactant amb el banc local.
Beneficis del mercat hipotecari primari
Hi ha alguns avantatges disponibles per als prestataris que transaccionen al mercat hipotecari principal, que poden incloure:
Costos de tancament baixos
Els prestadors primaris solen ser bancs de propietat local, cosa que significa que fan el procés d’anàlisi i subscripció de crèdit. Els subscriptors revisen la informació financera i l’historial de crèdits d’un prestatari per decidir si pot ampliar el crèdit o denegar el préstec. A més, els bancs locals preparen tots els tràmits i documentació a la casa en lloc de passar per una unitat centralitzada fora de l'estat, com és el procés per a alguns grans bancs. El resultat pot ser comissions inferiors amb un banc local, ja que tenen menys despeses respecte a un banc més gran. A més, si un agent de hipoteques es va involucrar a la recerca del banc, també s’avaluaran les comissions. En definitiva, optar per un banc administratiu local per una hipoteca primària pot ajudar a reduir els costos de tancament.
Pagaments reduïts
Normalment, el pagament inicial d'una hipoteca és del 20% del preu de compra de l'habitatge. Tanmateix, un prestatari pot reduir menys diners i molts prestadors primaris ofereixen un dipòsit inicial del 10 per cent.
En el cas dels prestataris de renda baixa i moderada, un préstec FHA ofereix un pagament inicial fins al 3, 5% del valor de la llar. FHA és l’Administració Federal de l’Habitatge, que ofereix una assegurança als prestadors perquè puguin emetre préstecs als prestataris de baixos ingressos.
Tanmateix, un abonament inferior al 20% provoca la necessitat del prestatari de comprar una assegurança hipotecària privada o un PMI. PMI protegeix bancs i prestadors en cas que el prestatari morís de la hipoteca. El PMI és una quota mensual que es cobra al prestatari fins que s'ha pagat el 20% del préstec hipotecari.
Flexibilitat
Com que els causants del préstec solen ser bancs de propietat local, és més probable que els prestataris puguin comunicar-se amb les persones que reben el comentari final, cosa que és poc probable que passi en un banc nacional. El contacte directe pot proporcionar flexibilitat si els prestataris tenen una situació financera única.
La flexibilitat pot incloure oferir una hipoteca de tipus fix versus una hipoteca de 30 anys si el prestatari vol pagar el préstec abans d'hora. Alguns dels avantatges d’una hipoteca de 15 anys inclouen menys despeses d’interès total ja que s’ha pagat anteriorment. A més, els prestataris poden negociar una taxa d'interès més baixa, ja que hi ha menys riscos d'impagament del prestatari o que no paguen el préstec per problemes financers. Per descomptat, un gran avantatge per a una hipoteca de 30 anys és que ofereix pagaments més baixos, ja que es reparteixen durant un període més llarg enfront d'altres termes.
Les hipoteques de tipus ajustable són una opció flexible que normalment s’ofereixen a títol onerós. Els préstecs ARM solen venir amb un tipus d’interès fix durant un període de temps determinat i després s’ajusten anualment en un índex predefinit pel prestador i el prestatari. Normalment, els ARM ofereixen un plafó sobre l’elevada taxa d’interès que pot arribar a la vida d’un préstec, cosa que facilita el càlcul i el pressupost del vostre pagament mensual màxim.
Mercat hipotecari principal davant mercat hipotecari secundari
El mercat primari està format per prestadors primaris. Els prestadors primaris solen mantenir els préstecs que tenen com a part de la seva cartera i els serveixen per a tota la vida del préstec. Tot i això, el banc que va fer el préstec hipotecari pot vendre el préstec al mercat secundari d’hipoteques, que és un mercat on els inversors poden comprar i vendre préstecs hipotecaris emesos anteriorment. Es pot vendre una hipoteca a un altre prestador o empresa de serveis, que tramita els pagaments del préstec. El nou prestador o prestador de serveis guanya diners amb taxes i interessos de la hipoteca.
Moltes hipoteques són comprades per Fannie Mae o l'Associació Federal Hipotecària Nacional (Fannie Mae, o FNMA). Fannie Mae dóna la volta i empaqueta els préstecs i els ven com a inversions anomenades títols amb garantia hipotecària (MBS), que són semblants als fons mutus però contenen hipoteques en comptes d’accions. Els inversors guanyen el tipus d'interès de les hipoteques per mantenir el MBS.
Si la vostra hipoteca es ven, sabeu que és una pràctica habitual en el sector financer. Els bancs tenen límits de préstec, el que significa que tenen límits sobre la quantitat de la seva base de dipòsits que poden prestar. La venda d’un préstec hipotecari a Fannie Mae o a un proveïdor de serveis elimina el préstec dels llibres del banc permetent-li prestar més diners. Si els bancs no poguessin vendre les seves hipoteques, aconseguirien els seus límits de préstec i no podrien oferir més hipoteques, cosa que frena la economia. Tanmateix, tret que siguis un inversor que desitgi comprar un MBS, no s’ocuparà del mercat secundari. En lloc d'això, tractareu amb un banc o corredor del mercat hipotecari principal.