Utilitzeu béns immobles per liquidar les factures fiscals

La inversió en béns immobles continua sent una de les millors maneres de construir riquesa i reduir impostos. Entre els beneficis s’inclou la capacitat de recuperar el cost de la propietat productora d’ingressos mitjançant la depreciació, utilitzar 1031 bescanvis per ajornar els beneficis de les inversions immobiliàries i prendre préstecs davant el patrimoni immobiliari per fer inversions addicionals o amb altres finalitats. A més, els propietaris poden beneficiar-se de l'exempció de residència personal, que protegeix els beneficis de la venda d'una residència personal dels impostos sobre guanys patrimonials, així com la deducció per interès hipotecari. Llegiu més endavant per esbrinar si una o una combinació d’aquestes estratègies és adequada per a vosaltres. (Per obtenir informació de fons, consulteu la inversió en immobles .)

Depreciació

Podeu recuperar el cost dels immobles de lloguer que produeixen ingressos mitjançant deduccions fiscals anuals anomenades depreciacions. El Codi d'ingressos interns defineix la deducció de la depreciació com una prestació raonable per a l'esgotament o el desgast, inclosa una prestació raonable per obsolescència.

Els inversors immobiliaris utilitzen generalment un mètode d’amortització anomenat Sistema de recuperació de costos accelerats modificat (MACRS), en què els immobles de lloguer residencial i les millores estructurals es deprecien al llarg de 27, 5 anys, mentre que els electrodomèstics i altres accessoris es deprecien al llarg de 15 anys. La despesa d'amortització sovint produeix una pèrdua neta de la inversió immobiliària, fins i tot si la propietat produeix un flux de caixa positiu. Aquesta pèrdua, a més de despeses, com ara serveis públics i assegurances, es registren a la llista E, de l'impost sobre la renda federal 1040, i es dedueixen dels ingressos ordinaris.

1031 Intercanvis

L'intercanvi de 1031, anomenat a la secció 1031 del Codi d'ingressos interns, permet als inversors ajornar impostos venent una propietat d'inversió i utilitzant el patrimoni net per adquirir una altra propietat o propietats d'igual o major valor. Aquest intercanvi s’ha de produir en un període de temps determinat. Tot i que un intercanvi de 1031 pot incloure àmpliament diversos tipus de propietat, la gran majoria de transaccions es refereixen a béns immobles. (Per obtenir més informació sobre aquest tipus d’intercanvi, llegiu Transaccions immobiliàries intel·ligents .)

Normativa de la propietat
Per completar amb èxit un intercanvi de 1031, les propietats han de complir els criteris següents:

• El valor agregat de les propietats de substitució ha de ser igual o superior al de les propietats cedides.
• Les propietats incloses en la transacció han de ser similars, és a dir, no es poden bescanviar béns immobles per algun altre tipus d’actiu, com ara un trust d’inversions immobiliàries (REIT). (Per obtenir més informació sobre els REIT, llegiu Els fonaments bàsics de la fiscalitat de REIT. )
• Les propietats intercanviades s'han de mantenir amb "finalitats productives en negocis o negocis" (una inversió).

Qualsevol efectiu o propietat rebuda a través de la transacció que no es consideri propietat de tipus natural es considera arrencada i està subjecte a tributació. L'arrencada d'efectiu inclou no només efectiu, sinó també propietat física, com ara accessoris. L’arrencada hipotecària fa referència a qualsevol reducció del deute que s’aconsegueix mitjançant la transacció. Així, la quantitat de deute assumida amb la propietat de substitució ha de ser igual o superior al valor del deute retirat quan es ven la propietat cedida. (Per obtenir més informació sobre intercanvis de tipus similar, consulteu les propietats comercials per mantenir el contribuent a la badia .)

Reglaments d’inversors
L’inversor ha d’utilitzar un intermediari qualificat. Un intermediari qualificat és un agent que facilita el procés de bescanvi del 1031, en gran mesura mitjançant ingressos nets de la propietat cedida abans de tornar a invertir en la propietat de substitució. Només un intermediari qualificat pot contenir aquests fons durant l’intercanvi. La Federació d'Acomodadors d'Intercanvi detalla el paper que té l'intermediari qualificat en el procés d'intercanvi de 1031.

L'inversor està subjecte a dos terminis:

• Quaranta-cinc dies després de la venda de la propietat cedida ha de lliurar una llista escrita de béns de substitució qualificats a una part qualificada a l’intercanvi, normalment l’intermediari. També hi ha diverses regles que limiten el nombre de propietats que es poden identificar.
• Addicionalment, ha de comprar el valor global dels actius de substitució qualificatius dins dels 180 dies posteriors a la venda de l’acte cedit o 180 dies després de la data de venciment de la declaració d’impostos per a aquell any, el que passi primer.

Intercanvi 1031, pas a pas
En una transacció típica, un inversor decideix vendre una propietat d'inversió i invertir els ingressos procedents de qualsevol benefici en una altra propietat.

1. Per aconseguir-ho de manera rendible, l’inversor subscriu un acord de canvi de 1031 amb un intermediari qualificat i posa a la venda la propietat original. Al mateix temps, l'inversor comença a buscar propietats de substitució.
2. El dia que l’inversor ven la propietat original (la propietat cedida), el benefici net després de pagar totes les despeses s’envia a un compte especial creat per l’intermediari qualificat.
3. L’inversor entra aleshores en el període d’identificació i té exactament 45 dies per produir una llista de propietats de substitució qualificades i 180 dies per tancar la propietat de substitució durant el període de canvi.
4. Utilitzant tot el producte procedent de la venda de la propietat cedida, l’inversor es tanca en la nova propietat o propietats d’inversió.
5. L'intermediari qualificat envia aquests fons a l'empresa titular, es tanca el compte especial i es finalitza la transacció.

Prestat contra l'equitat de la llar

Els inversors que hagin acumulat capital variable en la seva llar personal o en propietats d'inversió poden simplement optar per refinançar les seves propietats i treure patrimoni net per realitzar inversions addicionals, millorar l'habitatge o amb altres propòsits. Les regulacions varien d’estat a estat.

En un escenari típic, un prestador prestarà el 80% del préstec combinat per valorar o el 50% del valor raonable de la propietat, que sigui inferior. Per exemple, en una propietat de 240.000 dòlars amb un préstec de 100.000 dòlars, el que més pot obtenir un prestatari és de 92.000 dòlars (240.000 x 80% - 100.000 dòlars).

La capacitat de préstec dependrà també de la puntuació de crèdit del prestatari, de la seva relació de deute-equitat existent i de la proporció de deute amb renda. Si bé aquesta estratègia és una mica més arriscada, per a aquells que puguin gestionar el deute addicional, pot ajudar a construir riquesa sense haver d’entrar en un bescanvi de 1031 ni vendre una propietat. (Per obtenir més informació sobre els préstecs de renda variable, consulteu El préstec per a la propietat patrimonial : què és i com funciona ).

Ajornament d’impostos sobre la venda d’una casa

Els guanys de la venda d’una residència personal primària d’un contribuent estan exclosos de la tributació sobre guanys patrimonials fins a 500.000 dòlars per a parelles casades i 250.000 dòlars per a persones soles si el contribuent ha viscut a la llar durant els dos últims cinc anys. A més, si els beneficis de la venda d’una residència primària del contribuent són superiors a aquestes exclusions, el contribuent també podrà invertir aquesta part mitjançant un bescanvi de 1031.

Els inversors que viuen en zones on s’estan apreciant els valors de la llar poden utilitzar una estratègia de comerç tant per construir la seva riquesa personal com per minimitzar els impostos alhora. (Per obtenir més informació sobre les implicacions fiscals de la venda de casa, llegiu Will Your Home Sale us deixarà amb xocs fiscals? )

Deducció d’interès hipotecari

Els propietaris poden deduir la part de les seves hipoteques atribuïbles als pagaments d’interessos de les declaracions d’impostos. Aquests pagaments són majors durant els primers anys de la hipoteca i disminueixen gradualment a mesura que es paga la hipoteca. (Llegiu-ne més a la Deducció de l’impost sobre interessos hipotecaris .)

La línia de fons

Hi ha moltes opcions disponibles per al propietari de la propietat immobiliària que vol vendre tot minimitzant la responsabilitat fiscal.

• Un intercanvi de 1031 permet reinvertir els rendiments d'una venda en propietats del mateix tipus.
• Un préstec d’equitat patrimonial s’aprofita directament sobre el valor de la propietat i es pot utilitzar per a diversos propòsits.
• La venda d’una residència principal és elegible per a un tractament tributari especial.
• Els interessos hipotecaris es poden deduir a la data de l’impost.

La vostra situació personal dictarà quina d'aquestes opcions és adequada per a vosaltres, però qualsevol d'elles us ajudarà a treure el màxim partit de la vostra inversió immobiliària.

Per obtenir més informació relacionada, vegeu una indicació d’impostos per als propietaris d’habitatges .