Estat real
Els béns immobles són propietats formades per terrenys i els edificis que hi ha, així com els recursos naturals del terreny, incloent flora i fauna no cultivades, cultius de granja i bestiar, aigua i qualsevol dipòsit mineral addicional.
1:34Estat real
Comprensió immobiliària
Els béns immobles són un actiu tangible i un tipus de propietat immobiliària. Els exemples de propietats immobiliàries inclouen sòl, edificis i altres millores, a més dels drets d’ús i gaudi d’aquest terreny i totes les seves millores. Els arrendataris i arrendataris poden tenir drets per habitar terres o edificis que siguin considerats part de la seva propietat, però aquests drets no són, en rigor, considerats béns immobles.
La propietat immobiliària no és el mateix i no s’ha de confondre amb la propietat personal. La propietat personal inclou els actius intangibles com les inversions i els actius tangibles, com els mobles i els accessoris com un rentaplats. A més, fins i tot els arrendataris poden reclamar parts d’una casa com a propietat personal, sempre que hagueu comprat i instal·lat la propietat amb el permís de l’arrendador.
Compres per emportar
- Els béns immobles són béns immobles (és a dir, tangibles), propietats formades per terrenys i qualsevol cosa sobre ell, inclosos edificis, flora i fauna i recursos naturals.
- La propietat immobiliària té tres categories bàsiques: residencial, comercial i industrial.
- A l’hora d’invertir, els béns immobles residencials són menys costosos i més factibles per als particulars, mentre que els béns immobles comercials són més valuosos i més estables.
- Com a inversió, la propietat immobiliària ofereix ingressos i valoració de capital.
- Podeu invertir directament en béns immobles, comprant terrenys o béns immobiliaris, o indirectament mitjançant la compra d'accions en dipòsits d'inversió immobiliària (REITs) cotitzats públicament o en valors garantits per hipoteca.
Tipus d’immobles
Tot i que els mitjans de comunicació es refereixen sovint al "mercat immobiliari", els exemples de béns immobles es poden agrupar en tres grans categories segons el seu ús.
- Els béns immobles residencials inclouen terres no urbanitzades, cases, condominis i cases adossades. Les estructures poden ser habitatges unifamiliars o plurifamiliars i poden ser propietats ocupades per propietaris o de lloguer.
- Els béns immobles comercials inclouen estructures no residencials, com ara edificis d'oficines, magatzems i edificis minoristes. Aquests edificis poden estar de peu o en centres comercials.
- Els béns immobles industrials inclouen fàbriques, parcs empresarials, mines i granges. Aquestes propietats solen tenir una grandària més gran i les ubicacions poden incloure l’accés a centres de transport com ara línies de ferrocarril i ports.
Beneficis de propietat immobiliària i habitatge
La propietat d’habitatge, també coneguda com a propietari-ocupant, és el tipus més habitual d’inversió immobiliària als Estats Units. Segons el Consell Nacional d’Habitatge Multifamiliar (NMHC), aproximadament dos terços dels residents són propietaris de la seva llar. Sovint, aquests propietaris han finançat la compra mitjançant un préstec hipotecari, en què la propietat actua com a garantia per al deute.
A l’edició de 2019 de la seva anàlisi anual de valor domèstic, el lloc web immobiliari Zillow va estimar que el valor total de totes les llars nord-americanes el 2018 va ser de 33, 3 bilions de dòlars, un 71% superior al producte intern brut (PIB) de la nació de 19, 4 bilions de dòlars en aquell moment.
Les persones que compren hipoteques domèstiques per ajudar-los a fer realitat el somni de la propietat tenen una varietat d’opcions. Les hipoteques poden cobrar interès de tipus fix o de tipus variable. Les hipoteques a tipus fix solen tenir tipus d’interès superiors a les hipoteques de tipus variable, cosa que els pot fer més cars a curt termini. Els préstecs a tipus fix costen més a curt termini perquè estan protegits dels futurs augments dels tipus d'interès.
Els bancs publiquen programes d'amortització que mostren quant dels pagaments mensuals del prestatari es paguen els interessos versus quant a pagar el principal del préstec. Els préstecs en globus són hipoteques que no s’amortitzen completament, es redueixen a zero, amb el pas del temps. En canvi, el prestatari paga els interessos durant un període fixat, per exemple, cinc anys, i ha de pagar la resta del préstec en un pagament en globus al final del termini.
A més, les hipoteques poden comportar grans costos que inclouen taxes i transaccions. Aquestes despeses addicionals sovint s'incorporen al préstec. Una vegada que els propietaris potencials hagin demostrat la seva elegibilitat i hagin obtingut una hipoteca d’un banc o un altre prestador, hauran de realitzar passos addicionals per assegurar-se que la propietat està legalment en venda i en bon estat.
Beneficis de béns immobles comercials
Els béns immobles comercials s'utilitzen per al comerç i inclouen des de centres comercials i restaurants independents fins a edificis d'oficines i gratacels. Sovint es distingeix dels béns immobles industrials, que és un espai pràctic utilitzat en la fabricació de productes.
Comprar o llogar béns immobles amb finalitats comercials és molt diferent de comprar una casa o fins i tot comprar béns immobles residencials. Els arrendaments comercials solen ser més llargs que els contractes residencials. Les rendibilitats comercials immobiliàries es basen en la seva rendibilitat per peu quadrat, a diferència de les estructures destinades a ser residències privades.
D'altra banda, els prestadors poden exigir un descompte més gran en una hipoteca per a béns immobles comercials, i és necessari el que es requereix per a una residència.
Inversió en immobles
Es pot invertir directament en béns immobles directament comprant immobles o parcel·les reals; o indirectament, mitjançant la compra d’accions en fideïcomissaris d’inversió immobiliària (REIT) cotitzats públicament o en valors garantits per hipoteca (MBS). Invertir directament en béns immobles dóna com a resultat beneficis o pèrdues a través de dues vies que no han canviat durant segles: Ingressos procedents de lloguers o arrendaments i valoració del valor immobiliari.
A diferència d’altres inversions, els béns immobles es veuen afectats de forma espectacular pel seu entorn i la seva zona geogràfica immediata. D’aquí la coneguda màxima immobiliària "ubicació, ubicació, ubicació". Llevat d'una greu recessió o depressió nacional, els valors immobiliaris residencials, en particular, es veuen afectats principalment per factors locals. Aquests factors inclouen la taxa d’ocupació de l’àrea, l’economia local, els índexs de criminalitat, les instal·lacions de transport, la qualitat de les escoles, els serveis municipals i els impostos sobre la propietat.
Pros
Ofereix ingressos estables
Ofereix valoració de capital
Diversifica la cartera
Es pot comprar amb palanquejament
Contres
Sol ser líquid
Influenciat per factors molt locals
Requereix gran despesa inicial de capital
Pot requerir una gestió activa, experiència
Hi ha diferències clau en les inversions immobiliàries residencials i comercials. D'una banda, els béns immobles residencials solen ser menys cars i més petits que els béns immobles comercials, per la qual cosa és més assequible per al petit inversor.
D'altra banda, els béns immobles comercials solen ser més valuosos per metre quadrat i els seus arrendaments són més llargs, cosa que teòricament assegura un flux d'ingressos més previsible. Amb uns ingressos més grans és una responsabilitat més gran. El lloguer comercial de béns immobles està més estrictament regulat que els béns immobles residencials, i aquestes regulacions poden diferir no només d’un país a un altre estat i d’un estat per estat, sinó també per comtat i ciutat. Fins i tot a les ciutats, les regulacions de zonificació afegeixen una capa de complexitat no desitjada a les inversions immobiliàries comercials.
També hi ha un risc augmentat de la facturació dels arrendataris en els contractes de lloguer comercial. Si el model de negoci de l’arrendatari és dolent, el seu producte no és atractiu o si són administradors pobres, poden declarar en fallida. El fracàs empresarial pot frenar bruscament els béns immobles cars de generar ingressos.
A més, de la mateixa manera que es pot apreciar la propietat, també es pot depreciar. Se sap que les ubicacions al detall d'un lloc calent eren centres comercials podrits i centres comercials morts.
Apreciació
L'apreciació s'obté a través de diferents mitjans, però l'augment del valor d'una propietat no es realitza fins que el propietari no la ven. Una altra manera de fer beneficis seria refinançar la hipoteca. La terra bruta i poc urbanitzada, com el territori situat fora de les fronteres de la ciutat, ofereix el major potencial de construcció, millora i benefici. L'agraïment també pot provenir de descobrir materials i recursos naturals valuosos en un terreny, com el petroli. També, un augment dels valors de mercat de la zona al voltant del terreny que posseeix.
A mesura que el barri creix i es desenvolupa, els valors de la propietat solen augmentar. La gentrificació de barris urbans d'algunes ciutats nord-americanes en les darreres dècades ha comportat sovint un augment dramàtic dels preus immobiliaris. L’escassetat també pot jugar un paper en el valor de les participacions immobiliàries. Si un lot és l'últim de la seva mida o tipus en una zona de prestigi, o un lloc on rares vegades hi ha disponibles, guanya vendibilitat.
Ingressos
Els ingressos procedents de béns immobles són de moltes formes. El major generador és la renda pagada en terrenys ja desenvolupats en propietats residencials o comercials. Tot i això, les empreses també pagaran royalties per descobriments de recursos naturals en terres crues. A més, poden pagar per construir estructures sobre ell, com ara torres cel·lulars o canonades.
Els ingressos també poden provenir d’inversions immobiliàries indirectes. En un REIT, el propietari de diverses propietats ven accions als inversors i passa ingressos per lloguer en forma de distribucions. De la mateixa manera, en un MBS, es recullen els interessos i pagaments principals d’un conjunt d’hipoteques i es transmeten als inversors.
Tant REITs com productes d'inversió MBS cotitzen com accions, amb la propietat immobiliària com a seguretat subjacent. Per tant, poden oferir una apreciació de capital és el guany de les accions en valor de mercat.
Exemples reals d’inversions immobiliàries
Els títols garantits per les hipoteques van obtenir molta premsa pel paper que van exercir en la fusió de la hipoteca que va desencadenar una crisi financera mundial el 2007. Tanmateix, continuen existint i es cotitzen. La forma més accessible per a que els inversors mitjans comprin aquests productes és mitjançant fons borsats (ETF). Com totes les inversions, aquests productes comporten un cert risc. Tot i això, també poden oferir diversificació de cartera. Els inversors han d’investigar les participacions per assegurar-se que els fons s’especialitzen en MBS de tipus d’inversió, no la varietat de subprime que es va presentar en la crisi.
A partir de l’abril de 2019, els vehicles d’alt rendiment d’aquest tipus inclouen:
- Vanguard Mortgage-Backed Securities ETF (VMBS), que fa el seguiment de l’índex ajustat de flotació de valors hipotecaris nord-americans de Bloomberg Barclays, format per MBS patrocinat per l’agència federal que compta amb piscina mínima de 250 milions de dòlars i maduresa mínima d’un any. El preu té aproximadament 53 dòlars per acció. El fons té un rendiment de dividend del 2, 58%.
- iShares Barclays MBS Bond ETF (MBB), que es centra tant en títols hipotecaris de tipus fix com en tipus ajustable, i fa un seguiment de l’índex MBS nord-americà de Bloomberg Barclays. Les seves participacions inclouen bons emesos o garantits per empreses patrocinades pel govern com Fannie Mae i Freddie Mac, de manera que tenen una qualificació AAA. Comercialitzant al voltant de 108 dòlars per acció, ofereix un rendiment del 2, 48%.
- SPDR Bloomberg Barclays Capital Hipotecària Fons Obligat amb Hipoteca (MBG), que també utilitza l’índex Barclays US MBS com a referència, però adopta un enfocament més agressiu per augmentar els rendiments. Preu a 26 dòlars per acció, ofereix un rendiment del 3, 15%.