Flipping immobiliària: 8 comunicacions que heu de fer

Quan vengueu una propietat, heu de divulgar informació sobre la seva condició que pugui afectar el seu valor negativament. Si amaga voluntàriament aquesta informació, podreu ser condemnat per un frau a més de ser demandat. La venda de la propietat "tal com és" no us eximirà d'aquestes revelacions.

Aquestes regles afecten qualsevol persona que vengui una casa, però és més probable que afectin les xanques. Les voletes de la propietat tenen més probabilitats de tractar amb propietats en mal estat. A més, hi ha lleus diferències estat per estat en la legislació relativa a la informació de divulgació. Obteniu informació sobre les lleis específiques del vostre estat sobre les publicacions obligatòries del departament de planificació immobiliària i estatal. Conèixer els tipus d’informació que s’ha de divulgar us pot ajudar a comprar propietats i també us pot estalviar d’enfrontar-vos a una demanda.

(Per obtenir més informació sobre la compra d’una casa, vegeu: Guia del primer comprador d’habitatges. )

1. Mort a la llar

Alguns compradors poden tenir preocupacions o supersticions sobre la compra d’una casa en què algú ha mort, per la qual cosa és important saber si el vostre estat requereix que els venedors revelin una mort prèvia a la llar.

"Cada estat tindrà requisits lleugerament diferents per a la seva divulgació", afirma Jim Olenbush, un agent de béns arrels de Texas. "A Texas, per exemple, no s'ha de divulgar la mort per causes naturals, suïcidis o accidents no relacionats amb la propietat".

"El venedor ha de revelar les morts relacionades amb la condició de la propietat o els crims violents", afirma. Per exemple, si un fill de l’ocupant anterior s’ofegava a la piscina perquè no tenia la tanca de seguretat adequada, el venedor hauria de revelar la mort fins i tot després de solucionar el problema de seguretat mitjançant la instal·lació d’un recinte adequat per a la piscina. Hi ha, però, circumstàncies en què els venedors no han de revelar una mort a la propietat.

"No hi ha estats en els quals hi hagi l'obligació de divulgar la mort d'una persona que ha mort en condicions naturals", afirma l'advocat Matthew Reischer, director general de LegalAdvice.com. “Tot i això, alguns estats imposen un deure a una casa o apartament estigmatitzats en els quals hi ha hagut suïcidi o assassinat. Alguns estats arriben fins i tot a imposar un deure afirmatiu a un venedor si saben que la mort dels seus béns arrels està sent embolicada. "

Fins i tot quan no es necessita divulgar -per exemple, Geòrgia no requereix la divulgació d’homicidi o suïcidi-, és possible que vulgueu equivocar-se pel costat de notificar al comprador la mort sobre la propietat. "Si el venedor està preocupat per la responsabilitat, el millor consell és avançar i divulgar tot per amunt encara que no sigui obligat per la llei", diu Olenbush. "Els compradors sempre seran assabentats de les coses dels veïns i la sorpresa pot provocar que es retrotraguin del contracte de compra o es preguntin què més el venedor no els està dient".

2. Molèsties del barri

Una molèstia és el soroll o l’olor d’una font fora de la propietat que podria irritar els ocupants de la propietat. Carolina del Nord exigeix ​​als venedors que revelin sorolls, olors, fum o altres molèsties procedents de fonts comercials, industrials o militars que afectin la propietat. Michigan requereix als venedors que divulguin les granges, les explotacions agrícoles, els abocadors, els aeroports, els camps de tir i altres molèsties als voltants, però Pennsilvània li correspon al comprador que determini la presència de molèsties agrícoles.

3. Perills

Si la llar té un risc més elevat de danys per un desastre natural o té contaminació ambiental coneguda o potencial, pot ser que estigui obligat a divulgar aquesta informació al comprador.

La llei de Texas exigeix ​​als venedors que divulguin la presència de residus perillosos o tòxics, amiant, aïllament de la urea-formaldehid, gas radó, pintura a base de plom i ús previ dels locals per a la fabricació de metamfetamina.

La Llei de divulgació de la propietat de Nova York requereix que els venedors informin als compradors de si la propietat es troba en una plana inundable, un aiguamoll o un barri agrícola; si mai ha estat un abocador; si alguna vegada hi ha hagut tancs d’emmagatzematge de combustible per sobre o per sota de la propietat; si i on l'estructura conté amiant; si hi ha fontaneria de plom; si la llar ha estat provada de radó; i si s’ha abocat o filtrat algun combustible, oli, substàncies perilloses o tòxiques a la propietat.

Els estats també poden requerir la divulgació de subsidències de mines, fosses subterrànies, assentament, deslizaments, trastorns o altres defectes d’estabilitat terrestre. La Llei de divulgació de perills naturals de Califòrnia exigeix ​​als venedors que revelin si la propietat es troba en una zona de perill sísmic i que, per tant, pot estar subjecta a liquidació o esllavissades després d’un terratrèmol.

Si bé la majoria dels requisits de divulgació es regeixen pels estats, el govern federal en fa una obligació: la divulgació que la pintura a base de plom pot estar present en qualsevol propietat construïda abans de 1978.

4. Informació de l'associació de propietaris

Si la casa està governada per una associació de propietaris d’habitatges (HOA), heu de revelar aquest fet. També necessiteu informació sobre la salut financera de l’OHA i proporcioneu aquesta informació al comprador perquè pugui prendre una decisió de compra informada.

"Un comprador que sé que va adquirir un condomini, [i] el venedor es va oblidar erròniament de donar als compradors els dotze últims mesos de les notes de la reunió", afirma Ed Kaminsky, president i conseller delegat de la mudificació de SportStar a Manhattan Beach, Califòrnia. el comprador es va valorar 30.000 dòlars per millorar les propietats. Posteriorment, el venedor va ser demandat pel comprador per no divulgar aquestes notes importants. "

5. Reparacions

Què heu reparat i per què? Els compradors han de conèixer l’historial de reparacions de la llar perquè puguin fer que el seu inspector de casa presti una atenció especial a les zones problemàtiques i tingui coneixement dels possibles problemes futurs. La llei de Texas, per exemple, exigeix ​​als venedors que divulguin les reparacions anteriors estructurals o del sostre; abocament, assentament, moviment del sòl o línies de falles; i defectes o disfuncions en les parets, la teulada, les tanques, el fonament, els pisos, les voreres i qualsevol altre problema actual o anterior que afecti la integritat estructural de l’habitatge. També haureu de publicar les reparacions elèctriques o de fontaneria i qualsevol altre problema que voldríeu saber si anireu a comprar la casa i viureu en ella.

6. Danys a l'aigua

Quan l’aigua entra allà on no hauria de fer-ho, pot danyar les possessions personals, minar l’estructura de la llar i fins i tot crear un perill per a la salut si afavoreix el creixement de motlles. Els venedors han de revelar fuites anteriors o presents o danys d'aigua. El Michigan, per exemple, exigeix ​​als venedors que divulguin proves d'aigua en un soterrani o en un espai de rastreig, filtracions de sostre, danys importants per les inundacions, el tipus de sistema de fontaneria (per exemple, galvanitzat, coure, etc.) i qualsevol problema de fontaneria conegut. Pot ser difícil saber quins són els problemes d’aigua (i molts altres tipus de problemes) si esteu llençant la casa i només en teniu durant un o dos mesos.

"Hi ha molts riscos per a aletes o altres implicats en un tancament de la casa on es necessita una mica de treball en la propietat que no era evident en el passeig, sobretot a l'hivern o durant un encanteri sec", diu Bill Price, un advocat de negocis d'Illinois. . "Amb l'hivern, un terrat que es fuga o té teules antigues pot ser que no pugui ser inspeccionat pel comprador o el seu inspector domèstic. De la mateixa manera, un encanteri sec pot ocultar problemes amb un soterrani que es filtra. ”En situacions com aquesta, comproveu per a quina protecció ofereixen les lleis del vostre estat de divulgar informació que no haureu tingut de cap manera de conèixer.

7. Elements que falten

De vegades, els compradors d'habitatges tenen molt de compte que potser no noten que a casa no hi ha un component essencial fins després de la seva mudança. Algunes lleis de divulgació d'alguns estats intenten evitar aquest problema. Texas i Michigan, per exemple, exigeixen als venedors que indiquin si la propietat inclou una llarga llista d’articles, inclosos electrodomèstics de cuina, aire condicionat i calefacció centrals, canalons de pluja, ventiladors d’escapament i escalfadors d’aigua.

8. Altres publicacions possibles

Els compradors han de saber si l’habitatge es troba en un districte històric especial perquè afectarà la seva capacitat de fer reparacions i modificacions, i també pot augmentar el cost d’aquestes activitats.

La llei de Texas exigeix ​​als venedors que divulguin tèrmits actius o altres insectes que destrueixen la fusta, danys de termitas o podridions de fusta que necessitin reparació, danys de tèrmits anteriors i tractament anterior de tèrmits. La llei de Michigan i Carolina del Nord també requereix als venedors que divulguin qualsevol història d'infestació. Consulteu les lleis del vostre estat per veure si heu de divulgar informació sobre alguna plaga.

També us pot requerir que publiqueu problemes de drenatge o classificació, zonificació, litigi pendent, canvis realitzats sense permisos, disputes de limitació i servitud.

Com divulgar

Alguns estats, com Michigan i Carolina del Nord, requereixen que els venedors utilitzin un formulari de divulgació específic. Si no és així, el departament o la comissió d’estudis immobiliaris o d’associació d’immobles estatals solen tenir un formulari recomanat que podeu utilitzar. El formulari pot ser més o menys ampli del que la legislació estatal exigeix. Si el formulari no és prou ampli per a la vostra situació, complementeu-lo amb una llista dels articles addicionals que vulgueu divulgar. El venedor hauria de fer totes les comunicacions al comprador per escrit i tant el comprador com el venedor haurien de signar i datar el document. Assegureu-vos que reviseu el que heu de divulgar i com s’ha de dir amb un advocat de béns immobles.

La línia de fons

Fins i tot si no es requereix una divulgació específica a la vostra zona, si teniu informació sobre una casa que pot fer que el comprador sigui infeliç, potser voldreu divulgar-la de totes maneres. A més de les raons morals per ser honest amb els possibles compradors, i el desig d’evitar la despesa i la molèstia d’una demanda, teniu la reputació de protegir. Si teniu dubtes sobre si heu divulgat correctament l’estat de la propietat, poseu-vos en contacte amb un advocat immobiliari del vostre estat.