Control de lloguer
El control de lloguer és un programa governamental que limita un import a la quantitat que un propietari pot exigir per arrendar una casa o per renovar un contracte d’arrendament.
Les lleis de control de lloguers solen adoptar els municipis i els detalls varien molt. Tots estan destinats a mantenir els costos de vida assequibles per als residents amb ingressos inferiors.
El control de lloguer no està estès als Estats Units Segons un estudi recent de l'Institut Urbà, 182 municipis dels Estats Units sobre uns 89.000 disposen de regulacions de control de lloguer i tots ells a Nova York, Nova Jersey, Califòrnia, Maryland o Washington. DC De fet, 37 estats tenen lleis que prohibeixen als governs locals adoptar mesures de control de la renda.
Tanmateix, la qüestió de la regulació de lloguers s’ha revifat en els darrers anys, particularment a les ciutats i estats en què els costos de la vida en paral·lel combinats amb els salaris estancats han creat una crisi de l’accessibilitat dels habitatges per a residents amb ingressos moderats i gent gran amb ingressos fixos.
Oregon és el primer estat nord-americà a adoptar una llei de control de lloguers a tot l'estat. La llei, signada el març del 2019, restringeix les pujades de lloguer anuals al 7% més l’augment de l’índex de preus al consum.
[Important: els defensors del control de lloguers com l’Institut Urbà defensen que els controls de preus poden ser efectius per a la població que s’adrecen a les lleis.]
Com funciona el control de lloguer
Les primeres lleis de control de lloguers als EUA dataven de la dècada de 1920 i sovint eren les congelacions de lloguer. Generalment, aquests es van demostrar poc funcionals. Als anys setanta, va tornar a aparèixer la idea del control del lloguer, aquesta vegada amb una forma més moderada sovint anomenada estabilització de la renda.
Per exemple, la ciutat de Nova York té dos programes de control de lloguers:
- El programa de control de rendes més antic ha estat eliminat progressivament durant dècades. Va posar uns límits severs als preus del lloguer, però els únics arrendataris que encara són objecte de la llei viuen des del 1971 o abans en edificis construïts abans del 1947.
- El programa d’estabilització de lloguers de l’època dels 70 regula els preus en prop de la meitat dels lloguers de la ciutat. Els lloguers només es poden incrementar anualment i l’agència d’habitatge limita els percentatges permesos. Les regles i les excepcions són laberíntiques i són administrades per una combinació d’agències de la ciutat i de l’estat.
L’elevat cost de vida a la ciutat de Nova York es cita sovint com a prova suficient que el control de lloguer no funciona. El preu mitjà d’un dormitori a Nova York va ser de 3.070 dòlars el 2018.
Els defensors del control de lloguers com l’Institut Urbà defensen que els controls de preus poden ser efectius per a la població que s’adreça a les lleis. És a dir, és possible que les persones amb ingressos moderats i les persones grans amb rendes fixes puguin quedar-se a casa seva mentre la gentrificació obliga els preus a l’entorn.
Els avantatges i els inconvenients del control de lloguer
El control de lloguers sempre ha estat controvertit. Les regulacions de control de lloguers a les ciutats actualment regulen les pujades de preus per a les renovacions d’arrendament, no els nous inquilins. Sens dubte, això té alguns avantatges per als propietaris, que poden cobrar tot el que suportarà el mercat en els apartaments vacants o, en el pitjor dels casos, mantenir els inquilins que tinguin tots els incentius a mantenir-se i pagar el lloguer a temps.
Els principals arguments contra el control de lloguer són:
- El control de lloguers redueix l’oferta d’habitatge digne ja que els propietaris prefereixen convertir un edifici en condominis o adaptar-lo a l’ús comercial que no pas complir una llei que limita els seus beneficis.
- La inversió en nous immobles de lloguer s'atura.
- El manteniment d’edificis sota control de lloguer és poc o inexistent a causa del deficient retorn de la inversió.
Els principals arguments per a la regulació són:
- Els preus del lloguer a moltes ciutats nord-americanes estan augmentant molt més ràpidament que els salaris per a treballs de renda moderada.
- El control de lloguers permet que les famílies de rendes moderades i les persones grans amb rendes fixes puguin viure de forma decent i sense por a una caminada de lloguer personalment catastròfica.
- Els barris són més segurs i estables, amb una base de residents a llarg termini en apartaments amb lloguer.
Compres per emportar
- La majoria de les lleis de control de lloguers limiten l’import que un propietari pot augmentar en lloguers als inquilins existents.
- El control de lloguer és controvertit. De fet, 37 estats tenen lleis que prohibeixen als governs locals adoptar aquestes mesures.
- L'Oregon es va convertir en el primer estat dels Estats Units a promulgar una llei estatal de control de la renda el 2019