El risc de les hipoteques subprimes amb un nom nou

Subprime: només la paraula pot produir calfreds a la part posterior dels inversors, banquers i propietaris. Aquests villans de la Gran Recessió semblen estar fent un tomb amb un nou nom: les hipoteques sense repressió.

Una gran quantitat de risc està associada a qualsevol hipoteca subprime. Una hipoteca subprime és un tipus de préstec concedit a persones amb puntuacions de crèdit pobres (640 o menys, i sovint per sota de 600), que, a causa de les seves deficiències històriques de crèdit, no podrien acollir-se a les hipoteques convencionals. Com que els prestataris de subprime tenen un risc més elevat per als prestamistes, les hipoteques subprime solen cobrar tipus d’interès per sobre de la taxa de préstec principal.

Hi ha diferents tipus d'estructures hipotecàries subprime.

Hipoteca subprime

Tipus d'hipoteques subprime

Els principals tipus d’hipoteques subprime inclouen hipoteques de tipus fix amb termes de 40 a 50 anys, hipoteques només d’interès i hipoteques de tipus ajustable (ARM).

Hipoteques d’interès fix

Un altre tipus d’hipoteca subprime és una hipoteca de tipus fix, que es dóna per un termini de 40 o 50 anys, en contrast amb el període estàndard de 30 anys. Aquest llarg període de préstec redueix els pagaments mensuals del prestatari, però és més probable que vagi acompanyat d’un major tipus d’interès.

Els tipus d'interès disponibles per a les hipoteques d'interès fix poden variar substancialment de prestador a prestador. Per investigar els millors tipus d’interès disponibles, utilitzeu una eina com una calculadora d’hipoteca.

Hipoteques de tipus ajustable

Una hipoteca de tipus ajustable (ARM) comença amb un tipus d’interès fix i posteriorment, durant la vida del préstec, canvia a un tipus variable. Un exemple més freqüent és l'ARM 2/28. El 2/28 ARM és una hipoteca de 30 anys que té un tipus d’interès fix durant dos anys abans d’estar ajustat. Una altra versió típica del préstec ARM, el 3/27 ARM, té un tipus d’interès fix durant tres anys abans que esdevingui variable.

En aquests tipus de préstecs, el tipus variable es determina en funció d’un índex més d’un marge. Un índex d’ús comú és ICE LIBOR. Amb els ARM, els pagaments mensuals del prestatari solen ser menors durant el termini inicial. No obstant això, quan les seves hipoteques es restableixen a un tipus variable més elevat, els pagaments hipotecaris solen augmentar significativament. Per descomptat, el tipus d'interès podria disminuir amb el pas del temps, depenent de l'índex i de les condicions econòmiques, cosa que, al seu torn, reduiria l'import del pagament.

Aquest tipus de préstec és un dels factors que condueixen a l’augment del nombre d’execucions hipotecàries subprime a l’agost del 2006 i a l’esclat de la bombolla d’habitatge que es va produir l’any següent.

Hipoteques només per interès

El tercer tipus d’hipoteca subprime és una hipoteca només d’interès. Per a la durada inicial del préstec, que sol ser de cinc, set o deu anys, es retarda el pagament cap al principal; el prestatari només paga interessos. Pot optar per efectuar pagaments cap al principal, però aquests pagaments no són obligatoris.

Quan finalitzi aquest termini, el prestatari comença a pagar el principal o pot optar per refinançar la hipoteca. Aquesta pot ser una opció intel·ligent per a un prestatari si els seus ingressos tendeixen a oscil·lar d’any en any, o si li agradaria comprar una casa i espera que els seus ingressos pugin d’aquí a uns quants anys.

Hipoteques dignes

La hipoteca de dignitat és un nou tipus de préstec subprime, en què el prestatari fa un pagament inicial d’aproximadament el 10% i es compromet a pagar un interès de tipus més alt per un període determinat, normalment durant cinc anys. Si realitza els pagaments mensuals puntualment, després de cinc anys, l’import que s’ha pagat cap a interessos va a reduir el saldo de la hipoteca i el tipus d’interès es redueix a la taxa principal.

Les hipoteques subprime són de risc

Atès que les hipoteques s’adrecen específicament a persones que no s’ajusten als requisits per a una hipoteca de tipus primari (que normalment significa que el prestatari tindrà dificultats per pagar el préstec), l’organització o el banc que presta els diners té dret a cobrar interessos elevats. les taxes per proporcionar un incentiu addicional perquè el prestatari pagui a temps. Però, quan les persones que ja podrien tenir problemes per gestionar el deute en el passat contracten aquests préstecs, tenen un futur més difícil (i car) que els que tenen bones puntuacions de crèdit i poden pagar préstecs amb tipus d’interès més raonables.

Derrota hipotecària subprime

Les hipoteques subprime i la fusió del subprime solen ser els culpables del nom de l’inici de The Great Recession.

Molts prestamistes van ser liberals a l’hora de concedir aquests préstecs del 2004 al 2006, com a conseqüència de les taxes d’interès més baixes, l’elevada liquiditat de capital i la possibilitat de treure molts beneficis. A l’hora d’ampliar aquests préstecs de major risc, els prestadors cobraven tipus d’interès per sobre del valor principal per tal de compensar el risc addicional que assumien. També van finançar les hipoteques agrupant-les i després venent-les als inversors. El fort augment de persones que de sobte es podien permetre hipoteques va provocar una escassetat d’habitatges, cosa que va augmentar els preus de l’habitatge i, per tant, la quantitat de finançament necessitarien propietaris.

Semblava una espiral cada cop més amunt. L’inconvenient va ser que es donaven préstecs a persones que no els podien pagar. Quan un gran nombre d’ells va començar a morir en les seves hipoteques i la taxa d’execució hipotecària d’habitatges es va disparar, els prestamistes van perdre tot el diners que havien ampliat i, després, alguns. Igual que van fer moltes institucions financeres que havien invertit fortament en les hipoteques empaquetades titulitzades. Molts van experimentar dificultats financeres extremes i, fins i tot, fallides.

La crisi hipotecària subprime ha continuat des dels anys 2007-2010, convertint-se en una recessió global a mesura que els seus efectes van irradiar els mercats financers i les economies de tot el món. (Per obtenir més informació, consulteu "El combustible que alimenta el subprime de subprime").

Hipoteques subprimeres Avui

Després d’esclatar la bombolla d’habitatge, era pràcticament impossible que algú amb una puntuació de crèdit inferior a 640 obtingués un préstec a casa. Ara que l’economia comença a estabilitzar-se, les hipoteques subprime estan fent un retorn. Fins i tot Wells Fargo ha entrat al nou vagó de banda subprime. Wells Fargo ara aprova els possibles compradors d'habitatges amb puntuacions de crèdit fins a 600 per a préstecs de l'Administració de l'habitatge federal (FHA).

Aquesta vegada, però, l’Oficina de Protecció Financera del Consumidor (CFPB) posa restriccions a aquestes hipoteques subprime. Un representant que hagi aprovat el Departament d'Habitatge i Desenvolupament Urbà dels Estats Units, ha de rebre l'assessorament dels possibles compradors d'habitatges. Altres restriccions a aquestes noves hipoteques subprime limiten els augments dels tipus d'interès i altres termes del préstec.

També tornen a augmentar el seu cost. Ara, les hipoteques subprime tenen taxes d'interès que poden arribar fins al 8% al 10% i poden requerir pagaments de fins al 25% al ​​35%.

La línia de fons

Tot i que els préstecs subprime augmenten el nombre de persones que poden comprar habitatges, fa que sigui més difícil fer-ho i augmenta les probabilitats de morir dels seus préstecs. La morositat perjudica tant el prestatari (en termes de puntuació de crèdit) com el prestador (que no recupera els diners).

Els defensors de les noves hipoteques subprime subratllen que els compradors d'habitatges no es veuen obligats a pagar aquestes taxes d'interès percentuals altament indefinidament. Una vegada que els compradors puguin demostrar que són capaços de pagar les seves hipoteques a temps, les puntuacions de crèdit haurien d’augmentar-se i poden refinançar els seus préstecs d’habitatges a tarifes més baixes. De fet, moltes persones que treuen ARM aposten pel fet que, a mesura que comenci la taxa variable, hauran netejat el seu informe de crèdit fins al punt que podran obtenir un finançament més avantatjós.

Per obtenir més informació, llegiu "Préstec subprime: que pot ajudar-se o no es pot ajudar?"