Comprendre l'assegurança d'inundació obligatòria per als prestadors

"Només uns pocs centímetres d'aigua d'una inundació poden causar desenes de milers de dòlars en danys", segons el Programa Nacional d'Assegurances contra Inundacions. Aquest fet resumeix per què els prestamistes hipotecaris de vegades requereixen que els prestataris tinguin una assegurança d’inundació. Quan els valors de la propietat disminueixen significativament, els propietaris que pateixen una exclusió general solen desitjar evitar aquestes despeses addicionals i deixar el problema amb el prestador.

Tanmateix, els agents immobiliaris i els prestadors hipotecaris sovint no informen als clients sobre els requisits d’assegurança d’inundació fins que un immoble ja estigui en depuració. Els propietaris d'habitatges tampoc desconeixen que l'Agència Federal de Gestió d'Emergències (FEMA) considera que un risc amb moltes inundacions sembla que de seguida no sembla que corren un risc elevat d'inundacions. Si us heu trobat en aquesta situació o no voleu ser protegits, aquest article us ajudarà a desmitificar l’assegurança d’inundació requerida pels prestadors.

(A continuació s’explica com llegir un dels documents més importants que teniu: Entendre el vostre contracte d’assegurança .)

Per què els prestadors requereixen una assegurança d'inundació

Les pòlisses d’assegurança dels propietaris d’habitatges (també anomenades assegurança de perill) no cobreixen les inundacions; només un producte d’assegurança separat pot protegir-se dels danys per inundacions. L’assegurança d’inundació sol ser opcional per a propietaris hipotecats en allò que normalment es consideren zones d’inundació de baix risc. Fins i tot pot ser opcional per als propietaris d’habitatges hipotecats en zones d’inundació d’alt risc, segons el producte hipotecari. Tanmateix, els propietaris que treuen una hipoteca d’un prestador regulat o assegurat federalment (com una hipoteca FHA) i compren una casa en una zona d’inundació d’alt risc (també coneguda com a Zona especial de perill d’inundació) hauran de comprar. assegurança d’inundació. En la majoria dels casos, el propietari haurà de pagar l’assegurança d’inundació cada any fins que es pagui la hipoteca.

Quan algú contracta una hipoteca, l’habitatge serveix de garantia si el prestatari deixa de fer pagaments hipotecaris. Quan es finança una propietat, el prestador sol tenir una participació financera més gran en la propietat que el prestatari. Si un dels actius del prestador està danyat per les aigües inundables i el prestatari abandona la casa i deixa de fer pagaments hipotecaris, el prestador es queda en una posició perdedora. Per eliminar aquest risc, molts prestadors requereixen que el propietari adquireixi una assegurança d’inundació.

(Algunes coses no s’han de deixar a l’atzar. Esbrineu on necessiteu cobertura. Consulteu 5 pòlisses d’assegurança que tothom hauria de tenir .)

Reparació d’habitatges perjudicades per inundacions

El propietari no és probable que s'allunyi d'una casa danyada quan es pot reparar a un cost mínim. L’assegurança d’inundació proporcionarà diners per reparar o fins i tot reconstruir un habitatge si està malmesa o destruïda per inundacions. El propietari mantindrà la casa i continuarà fent pagaments hipotecaris. Si el propietari ha de presentar una reclamació, només serà responsable del pagament de la franquícia. Si el propietari no pot pagar el deduïble, que pot arribar a ser de 5.000 dòlars, hi ha un risc que el propietari pugui marxar. A més, atès que l’assegurança d’inundació es desemboca en 250.000 dòlars, com comentarem més endavant, el propietari també podria tenir la temptació d’allunyar-se d’una propietat que costarà molt més reparar o reconstruir.

Com funciona l’assegurança d’inundació?

L’assegurança d’inundació funciona igual que altres productes d’assegurança. L’assegurat -el propietari de l’habitatge- paga una prima anual en funció del risc d’inundació de la propietat i de la deduïble que ell triï. Si la propietat està danyada o destruïda per inundacions, el propietari rep diners en efectiu per la quantitat de diners necessària per reparar el dany, fins al límit de la pòlissa.

El propietari ha d’assegurar la pòlissa d’assegurança d’inundació abans de tancar una propietat i renovar-la cada any per cobrir el saldo principal del préstec. El prestador generalment cobrarà pagaments d’assegurança d’inundació juntament amb el pagament de la hipoteca mensual, mantindrà els fons en un compte de dipòsit i pagarà tota la prima a la companyia d’assegurances un cop a l’any (similar a com es gestionen els impostos sobre béns immobles i l’assegurança de perill). Així, un cop el propietari asseguri la política inicial, no caldrà fer cap altra actuació, a banda de fer pagaments hipotecaris mensuals. També hi ha una cobertura separada de fins a 100.000 dòlars per a objectes personals.

L’haureu de comprar?

Podeu esbrinar sobre el risc d'inundació de qualsevol propietat a FloodSmart.gov. Si el lloc web diu que la propietat es troba en una zona d’alt risc, és probable que es necessiti una assegurança d’inundació. La decisió final depèn dels mapes de tipus d’assegurança d’inundació i d’una determinació oficial del perill de la zona d’inundació. Podeu veure els mapes a FEMA.gov. També heu de preguntar al vostre prestador sobre els requisits d’assegurança d’inundació.

En alguns barris o fins i tot ciutats senceres, pot ser difícil trobar una llar que no estigui en una zona d’inundació d’alt risc. En altres regions, podeu evitar la necessitat de contractar una assegurança d’inundació completament.

(Utilitzeu aquestes idees senzilles per estalviar diners i obtenir una millor cobertura per a casa vostra. Per obtenir més informació, consulteu Consells sobre l'assegurança dels propietaris .)

Com obtenir cobertura

El Programa nacional d’assegurança d’inundació (NFIP), gestionat per FEMA, ofereix una assegurança d’inundació als propietaris d’habitatges de les comunitats que participen al programa. El programa requereix que les comunitats participants "adoptin i apliquin ordenances que compleixin o superin els requisits de FEMA per reduir el risc d'inundacions". Aquest programa també ofereix un petit descompte sobre l’assegurança d’inundació en funció dels passos que les comunitats adopten per mitigar els riscos d’inundació.

Les pòlisses d’assegurances reals són emeses per companyies d’assegurances privades, no per FEMA. Podeu trobar una companyia d’assegurances participant al lloc web de FEMA. Millor encara, demaneu recomanacions a amics, familiars i col·laboradors de la vostra ciutat.

Cost de l'assegurança d'inundació

El cost d'assegurar un immoble contra danys per inundacions està determinat per factors associats al risc com ara l'any de construcció d'edificis, el nombre de pisos, el nivell de risc d'inundació i la quantitat de cobertura que requereix el prestador. Aquest import s’ha de basar en el cost de reconstrucció que es pot obtenir a la companyia d’assegurances del propietari.

El preu per assegurar una propietat amb una deduïble determinada i una quantitat particular de cobertura serà el mateix que no hagueu escollit com a assegurador perquè les primes d’assegurança d’inundació estan regulades pel govern. Tanmateix, teniu cert control sobre el cost de la vostra política perquè podeu triar l'import deduïble.

Per saber quina quantitat tindrà per a la vostra residència una assegurança d’inundació, completa el perfil de risc d’inundació al lloc web de FEMA i contacta amb un dels agents d’assegurança que hi figuren. El lloc web només ofereix una gamma aproximada de possibles costos de cobertura. Un agent d’assegurances us pot proporcionar un pressupost exacte. Encara podeu obtenir un pressupost, encara que només mireu la propietat i no la tingueu sota contracte. En general, preveu pagar almenys uns centenars de dòlars per una assegurança d’inundació.

La quantitat màxima d’assegurança permesa per la llei és de 250.000 dòlars per a l’estructura. La cobertura del contingut és opcional (no és requerida pel prestador), però té un cost addicional (i està limitat a 100.000 dòlars).

Segons FEMA, els elements següents es consideren part de l'estructura de l'edifici:

• L’edifici assegurat i la seva fundació
• Els sistemes elèctrics i de fontaneria
• Equips de climatització central, forns i escalfadors d'aigua
• Nevera, estufes de cuina i electrodomèstics integrats com rentaplats
• Moqueta permanent instal·lada sobre un pis inacabat
• Instal·lació permanent de panells, taulers, llibreries i armaris
• Persianes
• Garatges separats fins a un 10% de la cobertura immobiliària de l'edifici (els edificis independents que no siguin els garatges requereixen una política de propietat independent de l'edifici)
• Eliminació de deixalles

Allò que no està cobert

Tal com especifica FEMA, moltes coses importants i cares no estan incloses en l'assegurança d'inundació. Haureu d’adquirir una cobertura addicional de propietat personal si us preocupa el cost de la substitució dels articles següents:

• Objectes personals com ara roba, mobles i equipament electrònic
• Cortines
• Aire condicionat portàtil i finestra
• Forns de microones portàtils i rentaplats portàtils
• Catifes no incloses en la cobertura de l'edifici (vegeu més amunt)
• Rentadores i assecadores de roba
• Congeladors d’aliments i el menjar que hi ha
• Determinats articles de valor, com ara peces i pells originals (fins a 2.500 dòlars)

A més, ni l'assegurança d'inundació en edificis ni en propietats personals cobreix el següent:

• Danys causats per la humitat, la floridura o els motlles que el propietari hauria pogut evitar
• Moneda, metalls preciosos i papers valuosos, com ara certificats de borsa
• Propietats i objectes fora d’un edifici com ara arbres, plantes, pous, sistemes sèptics, passejos, cobertes, patis, tanques, murs marins, banyera d'hidromassatge i piscines
• Despeses de vida com ara habitatge temporal
• Pèrdues financeres causades per la interrupció del negoci o la pèrdua d’ús de la propietat assegurada
• La majoria de vehicles autopropulsats com ara cotxes, incloses les seves parts

Altres deficiències i advertiments

L’assegurança d’inundació és cara i, com altres formes d’assegurança més habituals, pot fer que la propietat sigui menys assequible o, fins i tot, inabordable per a algunes persones. Calculeu si podreu permetre’s una assegurança d’inundació durant el temps que us hagi de tenir abans de comprometre’s amb una propietat. Si la pòlissa d’assegurança d’inundació costa 1.000 dòlars anuals i triguen 30 anys a pagar la teva hipoteca, és un cost addicional a llarg termini de 30.000 dòlars per tenir aquesta casa.

Substitució davant cobertura màxima

Algunes companyies d’assegurances d’inundació intentaran fer-vos comprar una assegurança per un màxim de 250.000 dòlars, fins i tot si el prestador no requereix tanta cobertura. Si l'import principal d'un préstec és de només 200.000 dòlars, la cobertura addicional no serà necessària. Consulteu el valor de substitució de la vostra casa segons determini la companyia d’assegurances dels propietaris. Aquest és l'import total que cal adquirir una assegurança. L’assegurança només necessita cobrir el valor de l’estructura física, no de la terra.

Refinançament i assegurança d’inundació

Si teniu pensat refinançar i no teniu obligació d’assegurar-vos inundacions amb la vostra hipoteca existent, mireu si ha canviat la designació d’inundació. Ara és possible que estiguis en una zona d'inundació de gran risc, fins i tot si abans no hi fossis. Potser no paga la pena refinançar quan s’afegeix el nou cost de l’assegurança d’inundació.

Finalment, és possible que la cobertura màxima permesa de 250.000 dòlars no sigui suficient per reconstruir algunes propietats. Si la companyia d’assegurances dels propietaris diu que costarà més de 250.000 dòlars reconstruir la vostra propietat en cas de pèrdua total, tingueu en compte el risc al qual encara teniu la cobertura d’assegurança d’inundació.

Evitar l’assegurança d’inundació requerida pels prestadors

Hi ha diverses opcions per evitar l’assegurança d’inundació requerida pels prestadors, tot i que no són ideals per a tothom, especialment per a aquells que viuen en zones d’alt risc.

Recerca

Investigueu abans de comprar: cerqueu propietats que no es trobin en zones propenses a inundacions.

Enquesta

Feu una enquesta (al voltant de 1.500 dòlars) per veure si la vostra propietat específica està prou elevada com per no estar a la zona inundable, encara que la vostra comunitat ho sigui. Potser podreu obtenir una exempció si demostreu que la vostra propietat no té un risc elevat.

Organitza

Organitzeu la vostra comunitat i col·laboreu amb el govern local per fer coses per mitigar el risc d’inundació fins al punt que la zona ja no es trobi en una zona d’alt risc.

La línia de fons

Haver de comprar una assegurança d’inundació no ha de ser una sorpresa lletja en comprar o refinançar una casa. Educar-se ara pot ajudar-vos a comprendre quan els prestadors requereixen una assegurança d’inundació, com reduir el seu cost o, en alguns casos, fins i tot com evitar-ho del tot.

(Descobriu tot el que els propietaris d'habitatges necessiten saber abans de signar a la línia de punts. Consulteu la Guia per a principiants de l'assegurança d'habitatges .)