Comprensió dels costos de tancament hipotecari

Obtenir una hipoteca no és gratuït. Abans d’obtenir les claus de la casa, anireu a la taula de tancament per signar documents de préstecs i tràmits que us transfereixen la propietat de l’habitatge del venedor. Al llarg de la compra de l'habitatge, tercers, així com el vostre prestador, han realitzat serveis. Els costos de tancament són despeses que aquests professionals cobren per aquests serveis per finalitzar la transacció immobiliària i el vostre préstec a casa.

Quant costen el tancament?

Els costos de tancament solen oscil·lar entre el 2% i el 5% del preu de compra de la llar. Així, si compreu una casa de 200.000 dòlars, els vostres costos de tancament podrien oscil·lar entre 4.000 i 10.000 dòlars. Les tarifes de tancament varien en funció del vostre estat, tipus de préstec i préstec hipotecari, per la qual cosa és important prestar molta atenció a aquestes taxes.

Els compradors d'habitatges als Estats Units paguen, de mitjana, 4.876 dòlars per costos de tancament, segons una nova enquesta de ClosingCorp, una empresa de dades de costos de tancament immobiliari. L’enquesta va trobar els costos de tancament mitjans més alts a algunes parts del nord-est, inclosos el districte de Columbia (12.573 $), Nova York (9.341 $), Delaware (8.663 $), Maryland (7.211 $) i Vermont (6.839 $). Els estats amb els costos de tancament mitjans més baixos van incloure Missouri (2.905 dòlars), Indiana (2.934 dòlars), Dakota del Sud (2.996 dòlars), Iowa (3.138 dòlars) i Carolina del Nord (3.206 dòlars).

Per la llei, el prestador ha de proporcionar-li un pressupost en un termini de tres dies hàbils després de rebre la sol·licitud d’hipoteca. Aquest document clau descriu els costos de tancament estimats i altres detalls del préstec. Si bé aquestes xifres poden fluctuar el dia de tancament, no hi hauria de sorprendre cap gran sorpresa. Tres dies hàbils abans del tancament, un prestador us ha de proporcionar un formulari de revelació de tancament. Veureu una columna que mostra els costos de tancament estimats i els costos finals de tancament, juntament amb una altra columna que indica la diferència si augmenten els costos. Si veieu comissions noves que no figuraven en l'estimació del préstec original o noteu que els vostres costos de tancament són significativament més elevats, sol·liciteu immediatament acords amb el vostre prestador i / o agent immobiliari.

Per què són necessaris els costos de tancament?

Ja pagueu un pagament inicial, sense oblidar-vos d’un dipòsit de diners per mostrar una bona fe i un important pagament d’hipoteca pel futur previsible. Per què també heu de pagar les despeses de tancament?

Una transacció immobiliària és un procés una mica complex amb molts jugadors implicats i nombroses parts mòbils. Alguns estats (i alguns productes de préstecs) requereixen certes inspeccions més enllà de la inspecció bàsica que pagueu directament a un inspector domèstic que escolliu. Aleshores, hi ha impostos sobre béns i transferències, així com cobertura d’assegurança i diverses quotes addicionals, que s’adrecen a continuació.

Tipus de tarifes amb despeses de tancament

Tots els costos de tancament es detallaran a l'estimació del préstec i a la informació de tancament. Aquí teniu les tarifes estàndard que podeu esperar a veure:

Taxa per la inscripció

• Una taxa que cobra el prestador per tramitar la sol·licitud d’hipoteca. Demaneu detalls al prestador abans de sol·licitar una hipoteca.

Taxa dels advocats

• Una taxa que cobra un advocat immobiliari per preparar i revisar els contractes i contractes de compra d’habitatges. No tots els estats requereixen un advocat per gestionar una transacció immobiliària.

Taxa de tancament

• També es coneix com a "taxa de dipòsit", que es paga a la persona que gestiona el tancament: la companyia de títols, la companyia de garanties o un advocat, depenent de la legislació estatal.

Taxa de missatgeria

• Si sigueu documents de paper, aquesta taxa ajuda a agilitar el seu transport. Si el tancament es fa digitalment, és possible que no pagueu aquesta taxa.

Comissió d’informes de crèdit

• Un càrrec (entre 15 i 30 dòlars) d’un prestador per treure els vostres informes de crèdit de les tres oficines principals d’informació. És possible que alguns prestadors no cobrin aquesta tarifa perquè reben un descompte per part de les agències informatives.

Dipòsit de fiança

• Alguns prestadors requereixen que dipositeu dos mesos de l’impost sobre la propietat i els pagaments d’assegurança hipotecària al tancament.

Prima d'assegurança hipotecària FHA

• Els préstecs FHA requereixen una prima d’assegurança hipotecària anticipada (UPMIP) de l’1, 75% de l’import del préstec base que s’ha de pagar al tancament (o es pot ingressar a la vostra hipoteca). També hi ha un pagament anual amb PIP mensual que pot oscil·lar entre el 0, 45% i el 0, 85%, depenent del termini i la quantitat base del vostre préstec.

Taxa de determinació i seguiment de la inundació

• Una taxa per un inspector certificat d'inundacions per determinar si la propietat es troba en una zona d'inundació, que requereix una assegurança d'inundació (independent de la pòlissa d'assegurança del propietari). Una part de la tarifa inclou l'observació continuada per controlar els canvis en l'estat d'inundació de la propietat.

Taxa de transferència de l’associació de propietaris d’habitatges

• Si compreu un condomini, una casa o una propietat en un desenvolupament previst, us heu d’adherir a l’associació de propietaris d’habitatges d’aquesta comunitat. Aquesta és la taxa de transferència que cobreix els costos de commutació, com ara documents. Si el venedor o el comprador paga la taxa pot estar o no en el contracte; heu de consultar amb antelació. El venedor ha de proporcionar documentació que mostri les quantitats de les quotes de pagament de l'OHO i una còpia dels estats financers, avisos i actes de l'HOA. Demaneu que vegeu aquests documents, així com els estatuts, els pactes, les condicions i les restriccions (o CC i R) i les regles de la HOA abans de comprar la propietat per assegurar-se que està en bon estat financer i que és un lloc on voleu viure.

Assegurança del propietari

• El prestador generalment requereix el pagament anticipat de la prima d’assegurança del primer any al tancament.

Assegurança del títol del prestador

• Una quota inicial i única que es paga a la companyia que protegeix un prestador si es produeix una disputa o propietat que no es trobava a la cerca del títol.

Inspecció de pintura basada en el plom

• Una taxa pagada a un inspector certificat per determinar si la propietat té pintura perillosa a base de plom.

Punts

• Els punts (o "punts de descompte") fan referència a un pagament anticipat opcional al prestador per reduir el tipus d'interès del vostre préstec i per tant disminuir el pagament mensual. Un punt és igual a l’1% de l’import del préstec. En un entorn de baix nivell, potser no us estalviareu molts diners.

Títol del propietari

• Aquesta política us protegeix en cas que algú impugne la propietat de la casa. Normalment és opcional, però molt recomanable per experts legals.

Taxa d’origen

• Aquesta càrrega cobreix els costos administratius del prestador per processar la seva taxa i és normalment d’un 1% de l’import del préstec. Alguns prestadors no cobren taxes de procedència, però solen cobrar un tipus d’interès més alt per cobrir els costos.

Inspecció de plagues

• Una taxa que cobreix el cost d’una inspecció professional de plagues per tèrmits, putrefacció seca o altres danys relacionats amb les plagues. Alguns estats i alguns préstecs assegurats pel govern necessiten la inspecció.

Càrrecs prepagats d’interès diari

• Un pagament per cobrir qualsevol interès de la vostra hipoteca que es produirà des de la data de tancament fins a la data del primer pagament de la vostra hipoteca.

Assegurança hipotecària privada (PMI)

• Si el pagament inicial és inferior al 20%, el prestador pot requerir un PMI. És possible que hàgiu de fer el pagament PMI del primer mes al tancament.

Taxa de taxació d’immobles

• Una taxa obligatòria pagada a una empresa de taxació de propietats professionals per avaluar el valor raonable de mercat de la llar utilitzada per determinar la relació entre préstec i valor (LTV).

Impost sobre béns immobles

• Al tancament, espereu pagar els impostos sobre la propietat que es deguin dins dels 60 dies posteriors a la compra de l’habitatge.

Tarifa Taxa de bloqueig

• Una taxa que cobra el prestador per garantir-te un tipus d’interès determinat per un període limitat de temps, normalment des del moment en què es rep una aprovació prèvia fins al tancament.
  Teniu una bona taxa d’hipoteca? Bloquejar-lo et dóna els detalls.

Taxa d’enregistrament

• Una taxa que cobra la vostra oficina de registre local, generalment ciutat o comtat, per la gravació de registres de terres públiques.

Taxa de l'enquesta

• Un cànon cobrat per una empresa de sondeig per comprovar les línies de propietat i tanques compartides per confirmar els límits d’una propietat.

Control de fiscalitat i taxes d’investigació de l’estat fiscal

• Una tarifa de tercers per mantenir les pestanyes sobre els pagaments de l'impost sobre propietats i notificar al prestador qualsevol problema amb els pagaments de l'impost sobre propietats, com ara els pagaments tardius o fallits.

Taxa de cerca del títol

• Un cànon per part de l’empresa titular per analitzar els registres de propietat pública per a qualsevol discrepància de propietat. L’empresa titular busca cerques de registres d’escriptures i assegura que no hi hagi disputes o propietats pendents pendents a la propietat.

Impost de transferències

• Un impost per transferir el títol del venedor al comprador.

Taxa de subscripció

• Una taxa que cobra el prestador per subscriure el vostre préstec. La subscripció és el procés de recerca de verificació de la informació financera, ingressos, ocupació i crèdit per a l’aprovació final del préstec.

Taxa de finançament de VA

• Si sou un prestatari de VA, aquesta taxa, cobrada com a percentatge de l’import del préstec, ajuda a compensar els costos del programa de préstec als contribuents nord-americans. L’import de la taxa de finançament depèn de la classificació del servei militar i de l’import del préstec; la taxa es pot pagar al tancar-la oa la vostra hipoteca. Alguns militars estan exempts de pagar la taxa.

Una altra gran taxa: comissions immobiliàries. Els compradors no paguen aquesta tarifa, però; els venedors sí. Normalment, la comissió de la comissió és del 5% al ​​6% del preu de compra de l'habitatge i es divideix uniformement entre l'agent del venedor i l'agent del comprador.

Com reduir els costos de tancament

Pot semblar que no es poden permetre totes aquestes taxes per sobre del pagament inicial, despeses de mudança i reparacions a la nova llar. Tot i això, hi ha maneres de negociar aquestes tarifes.

1. Compra al voltant. Això s'aplica als prestadors i serveis de tercers, com ara les pòlisses d'assegurança del propietari i les empreses de titularitat. Molts compradors d'habitatges no s'adonen que poden estalviar diners significatius en els costos de tancament si comparen les tarifes entre prestador i prestador. A més, no heu d’utilitzar l’empresa titular, l’inspector de plagues o l’agent d’assegurances del propietari que us suggereix el vostre prestador. Feu una tasca domèstica i podríeu estalviar diners amb efectius rellevants.
2. Horari de tancament a finals de mes. Una data de tancament proper o al final del mes ajuda a reduir les despeses d’interès diàries prepagades. Un prestador pot executar aquest escenari perquè pugueu esbrinar quant podeu estalviar.
3. Reclama al venedor ajuda. Pot ser que puguis aconseguir que un venedor baixi el preu de compra o que cobreixi una part (o tot, si teniu la sort) dels vostres costos de tancament. Això és més probable si el venedor està motivat i la llar ha estat al mercat durant molt de temps amb poques ofertes. Tot i això, a molts mercats d’habitatges calents, les condicions afavoreixen els venedors, de manera que podreu obtenir un pressupost o un "no" sencer si sol·liciteu ajuda del venedor. No fa mal preguntar.
4. Compareu els pressupostos i les formes de revelació de tancament. Quan obteniu el pressupost inicial del vostre préstec, reviseu-lo amb un pentinat de dents fins. Si no tens dubtes sobre el que comporta una tarifa o per què es cobra, demaneu que s’aclareixi. Un prestador que no pugui explicar cap quota ni retreure quan ha estat consultat hauria de ser una bandera vermella. Així mateix, si observeu nous honoraris o observeu increments notables en determinades tarifes de tancament, demaneu al prestador que us passi per conèixer els detalls. No és infreqüent que els costos de tancament oscil·lin des de l'aprovació prèvia al tancament, però els salts importants o addicions sorprenents poden afectar la vostra capacitat de tancament.
5. Negocieu comissions específiques de préstecs. Si sospiteu que un prestador està afegint comissions innecessàries, conegudes com a "despeses de brossa", al vostre préstec, parleu. Sol·liciteu al prestador que elimini o redueixi les taxes si detecteu duplicitats. Les compres de comparació poden ser el vostre aliat per reduir els costos de tancament, a més de trobar termes i tarifes competitives. Teniu especial compte amb les despeses de processament i documentació excessives en les següents àrees:
   1. Taxa per la inscripció
   2. quota de subscripció
   3. taxa de bloqueig de tarifes
   4. taxa de tramitació de préstecs
   5. rebaix de l'agent
6. Incloeu els costos de tancament a la vostra hipoteca (com a últim recurs). En alguns casos, els prestadors s’oferiran a pagar les despeses de tancament o a incloure-les al vostre préstec. Però no esteu fora del ganxo; Els prestadors solen cobrar taxes d’interès més elevades per pagar-se per absorbir els seus honoraris de tancament, cosa que significa que finalment acabarà pagant interessos sobre el vostre préstec i sobre els costos de tancament.

La línia de fons

Els costos de tancament són inevitables quan es compra una casa. Si feu mesures proactives per fer compres i analitzeu de prop la vostra estimació de préstec amb la vostra revelació de tancament, podríeu estalviar grans diners en aquestes tarifes. Quan comenceu a estalviar amb un pagament inicial, també reserveu prou diners per al cost de tancament. Recordeu que algunes zones del país tenen uns costos de tancament més elevats que d’altres. Per sobre de tot, sigueu el vostre millor defensor. Mentre compres, demana als prestadors que esbossin les taxes que cobren i intentin negociar-les sempre que sigui possible.

(Vegeu també: Guia hipotecària definitiva, com puc aprovar una hipoteca prèvia?) Com triar la millor hipoteca, 11 errors que han d’evitar els primers compradors d’habitatge, quants diners necessito abonar ?, què és la hipoteca Assegurança i quines són les meves opcions? Com ​​obtenir la millor taxa d’hipoteca i quins són els principals tipus de préstecs hipotecaris? )