Comprensió de les operacions de propietat

Les escriptures immobiliàries s’utilitzen per transmetre béns immobles d’un cedent (venedor) a un concessionari (comprador). Perquè un acte tingui un funcionament legal, ha d’incloure la identificació de l’atorgant i l’atorgador i la descripció adequada de la propietat.

Més concretament, les accions es troben en diverses categories, incloses la garantia, la renúncia i la finalitat especial. Aquest article definirà quins són els actes, què cal incloure en una escriptura per convertir-la en funcionament legal i els diferents tipus d'actes que s'utilitzen en la cessió de béns immobles.

Què són els actes de la propietat?

Una escriptura de propietat és un instrument legal escrit i signat que s’utilitza per transferir la propietat de béns immobles de l’antic propietari (l’atorgant) al nou propietari (l’adjudicatari). Històricament, la propietat immobiliària va ser transferida a través d'un acte cerimonial conegut com a "llibertat de sisina". En aquest acte, la persona que va cedir la terra va lliurar a la persona que lliurava la terra un branquilló o un gra de gespa de la terra. Una declaració verbal o escrita sovint acompanyava el gest, tot i que va ser la llibertat de sisin qui legalment va transferir el títol a la propietat. Avui, el títol de béns immobles es transmet per una escriptura en paper.

Elements bàsics de l'escriptura

Si bé cada estat té els seus propis requisits, la majoria d’actes han de contenir diversos elements essencials perquè siguin vàlids legalment:

• Ha de ser per escrit. Tot i que la majoria d’actes es completen en formularis impresos, no hi ha cap requisit legal que s’utilitzi cap formulari específic sempre que s’incloguin els elements essencials.
• L’atorgant ha de tenir capacitat legal per transferir la propietat i l’adjudicatari ha de ser capaç de rebre la concessió de la propietat. Es considera competent per a una persona que és competent per fer un contracte vàlid.
• El concedent i el concessionari s’han d’identificar de manera que es pugui constatar.
• La propietat s’ha de descriure adequadament.
• Les paraules de transport operatives han d'estar presents. Totes les escriptures de forma estàndard inclouen el llenguatge legal necessari que realment transfereix la propietat.
• L'escriptura ha de ser signada pel concedent o els adjudicataris si la propietat és de més d'una persona.
• L’escriptura s’ha de lliurar legalment al destinatari o a algú que actuï en nom del destinatari.
• L’acte ha de ser acceptat per l’adjudicatari. Típicament, l’adjudicatari accepta actes, però en determinades circumstàncies, l’adjudicatari podria rebutjar l’entrega de l’escriptura.

Comprensió de les operacions de propietat

Tipus de fets

Els actes es poden classificar de diverses maneres. En general, els actes es classifiquen com a oficials o privats. Els actes oficials s'executen en virtut d'un procediment judicial o judicial. Tanmateix, la majoria de transaccions immobiliàries inclouen individus i entitats comercials utilitzant fets privats.

Les operacions també es classifiquen en funció del tipus de garanties del títol proporcionades pel concedent. Els diferents tipus de fets inclouen:

Escriptura de garantia general

L’escriptura de garantia general ofereix la protecció a l’adjudicatari. Amb aquest tipus d’actes, l’atorgant fa una sèrie de promeses legalment vinculants (anomenades pactes) i garanties per al concessionari (i els seus hereus) que acorden protegir l’adjudicatari davant de reclamacions i demandes prèvies de totes les persones pel que fa a la terra que es transmet. . Els convenis habituals del títol inclosos en una escriptura de garantia general són:

• el pacte de sisin, que significa que l’atorgant garanteix que són propietaris de la propietat i té el dret legal de transmetre-la
• el pacte contra les obligacions, que denota que l’atorgant garanteix que la propietat està lliure de garanties o gravàmens, tret que s’especifiqui específicament a l’escriptura
• el pacte del gaudi tranquil, que indica que l’adjudicatari tindrà la possessió tranquil·la de la propietat i no es molestarà perquè l’atorgant tenia un títol defectuós
• el pacte de més garantia, en què el concedent promet lliurar qualsevol document necessari per fer el títol correcte

Escriptura de garantia especial

Quan en una escriptura de garantia general, l’atorgant es compromet a justificar i defensar el títol transmès contra les reclamacions de totes les persones, l’atorgant d’una escriptura de garantia especial garanteix que han rebut el títol a la propietat i que no han fet res mentre ostentaven el títol. per crear un defecte.

És a dir, només es justifiquen els defectes que van sorgir durant la propietat del cedent sobre la propietat. A causa d'aquesta limitació, la garantia especial ofereix a l'ajudant menys protecció que l'escriptura de garantia general. Molts compradors d’immobles insistiran en una escriptura de garantia general per protegir-se dels problemes que puguin sorgir com a conseqüència d’una escriptura especial de garantia.

Acta de Quitclaim

L’escriptura de quitclaim, també anomenada escriptura sense garantia, ofereix al concessionari la menor quantitat de protecció. Aquest tipus de fets transmet qualsevol interès que el cedent tingui actualment en la propietat, si n’hi ha. No es fan garanties ni promeses sobre la qualitat del títol. Si el cedent té un bon títol, l'escriptura de garantia és essencialment tan eficaç com una escriptura de garantia general. Tanmateix, si el títol conté un defecte, l’adjudicatari no té recurs legal contra l’atorgant en virtut de l’escriptura. Sovint s’utilitza una acció obligatòria si l’atorgador no està segur de l’estat del títol (si conté algun defecte) o si l’atorgant no vol tenir cap responsabilitat en virtut dels convenis del títol.

Actes de propòsits especials

Els actes especials amb finalitat especial s'utilitzen freqüentment en relació amb els procediments judicials i els casos en què l'escriptura sigui d'una persona que actua amb algun tipus de capacitat oficial. La majoria de les accions de propòsit especial ofereixen poca o cap protecció al destinatari i són fonamentalment actes exclusius. Els tipus de gestions amb finalitat especial inclouen, però no es limiten a:

• Acta de l’administrador: es pot utilitzar quan una persona mor d’intestat (sense voluntat). Un administrador designat pels tribunals disposarà dels béns del decedent i es pot fer servir l’acta d’un administrador per transmetre el títol de la propietat real a l’adjudicatari.
• Acta de l'executor: es pot utilitzar quan una persona mor testament (amb testament). L’executor de la finca disposarà dels béns del decedent i es podrà fer servir una escriptura d’un executor per transmetre el títol o la propietat real a l’adjudicatari.
• Escriptura de xèrif: es dóna a l'adjudicatari en una venda d'execució celebrada per satisfer un judici obtingut contra el propietari de la propietat. El concessionari rep qualsevol títol que tingui el deutor del judici.
• Escriptura fiscal: es produeix quan es ven una propietat per impostos morosos.
• Escriptura en concepte d'execució hipotecària: la presta un prestatari que té en préstec una hipoteca directament al prestador. Això serveix per evitar procediments d’execució hipotecària i, si el prestador accepta l’escriptura en lloc d’una execució hipotecària, s’acaba el préstec. Molts prestamistes prefereixen excloure per tal de netejar el títol.
• Deed of Gift (Regulació). S'utilitza per transmetre el títol sobre béns immobles que no es proporcionen sense cap contraprestació ni per a una contraprestació. En alguns estats, l'escriptura de regal s'ha de registrar en un termini de dos anys o queda nul.

La línia de fons

La transferència del títol de la propietat es fa mitjançant una escriptura. Alguns elements essencials s’han de contenir dins de l’escriptura per tal que pugui funcionar legalment. Diferents actes ofereixen diversos nivells de protecció a l’atorgador i les obligacions d’un cedent es determinen segons la forma de l’escriptura. Atès que les escriptures són documents legals importants que afecten els interessos i drets de propietat, s’ha de consultar a un advocat immobiliari qualificat en qualsevol transacció que els impliqui, com ara el tancament d’una compra d’habitatge.