Per què hi ha ofertes d'habitatge que passen

La venda d’una casa no sol ser un procés senzill. Tanmateix, pot tornar-se encara més complicat i costós si un comprador fa una oferta i la venda es produeix a causa de la recuperació del comprador. Per tant, com a venedor, hi ha algunes coses que cal saber sobre les sortides tardanes. Si esteu pensant a vendre la vostra llar, esbrineu què podeu fer per protegir-vos si l’acord s’aconsegueix.

Com pot caure una venda d’habitatges

En una venda habitual d’habitatges, els compradors faran una oferta a casa d’un venedor i, quan s’accepta, es signarà un contracte entre les dues parts. En aquest moment, l'estat de la propietat normalment canvia de "en venda" a "sota contracte" o "en contracte". El canvi d'estat indica a altres compradors i agents immobiliaris que el venedor té un comprador i està en procés de tancament de l'acord. Tanmateix, la venda o compra d’una casa no és definitiva fins que les dues parts han signat tots els documents legals necessaris transferint la propietat de l’habitatge al tancament.

Els compradors solen contenir clàusules de contingència en els seus contractes, que són formes legals de "còpia de seguretat" del contracte, ja sigui sense cap cost o amb un cost reduït per al comprador. En el contracte de venda s’inscriu una clàusula de contingència per la qual tant el comprador com el venedor es posen d’acord amb els termes del contracte. Alguns dels contingents més comuns inclouen:

Contingència hipotecària

El comprador ha de ser capaç d'obtenir una hipoteca per a la propietat, normalment en un període determinat de temps de la signatura del contracte. De vegades es pot inscriure una condició en el contracte pel qual, si el finançament s'aconsegueix, es anul·la el contracte. És important que els venedors demanin al comprador que aporti una carta de preaprovació de la hipoteca.

Inspecció a casa Contingència

L'habitatge en venda ha de passar una inspecció o el comprador pot sol·licitar que el venedor faci les reparacions que s'indiquen en l'informe d'inspecció. Si es fan reparacions, se sol ordenar una inspecció de seguiment per assegurar la passada de la llar. De forma alternativa, el comprador pot utilitzar la informació de l'informe d'inspecció com a palanquejament per negociar un preu més baix de venda.

Venda a casa Contingència

La nova compra d'habitatges pot dependre del comprador que vengui la seva propietat actual. La contingència de venda d’habitatges ajuda els compradors ja que els permet rescindir el contracte si la seva casa no ven, deixant al venedor començar el procés de nou. Tot i que generalment hi ha un període de temps establert pel qual, si l’habitatge no ven, el venedor pot optar per abandonar el contracte; el venedor podria faltar a altres ofertes de possibles compradors que estiguin disposats a tancar.

Valoració Contingència

La contingència de taxació permet que el comprador hagi de valorar la casa per determinar el seu valor. El preu de l’habitatge ha de satisfer o ser inferior al preu oficial de taxació. Si la taxació arriba a un preu inferior, el comprador pot procedir a la compra o demanar al venedor que rebaixi el preu de la casa.

Quan es produeix una venda d’habitatges, és degut normalment a una de les contingències descrites anteriorment o el comprador o el venedor tenien un canvi de cor.

Compres per emportar

• Els compradors solen tenir clàusules de contingència escrites en el contracte, que són formes legals de "respatller" de comprar una casa.
• Si es produeix una oferta de venda d'una casa, el venedor perd temps, diners i perd a altres compradors que estaven disposats a tancar.
• Una clàusula d’escapament ajuda els venedors ja que permet al venedor entretenir ofertes d’altres compradors malgrat les contingències de l’oferta original.

Senyals d'avís

No complir cap de les contingències del contracte és un motiu justificable per no tancar. Tanmateix, hi ha alguns altres signes d'advertència que un comprador podria tornar a comprar, i inclouen:

• Falta de devolució dels papers signats, datats i completats segons les instruccions
• Falta en realitzar pagaments obligatoris a tercers (és a dir, inspectors)
• No devolució de trucades
• Cites que falten
• Nombroses sol·licituds de canvis de contracte

Si trobeu amb qualsevol d'aquests aspectes, pot ser que el comprador tingui peus freds. Truqueu al vostre comprador (o al seu representant) si us preocupa que el tancament estigui en perill.

Els costos per als venedors

Si teniu un contracte a mà per a la venda de la vostra llar, teniu unes quantes coses a perdre si el comprador fa una reserva:

Cost d'oportunitat

Altres compradors que poden estar interessats en fer una oferta a casa vostra començaran a mirar altres propietats al mercat quan la vostra casa es faci "per contracte". És possible que perdreu l’oportunitat de vendre als compradors quan la vostra casa tingui contracte, ja que poden haver adquirit una altra propietat.

Temps

Un dels aspectes més frustrants de la venda d'una casa que afecta és el temps perdut. El venedor és enviat de nou al quadrat un per començar el procés de nou per trobar un altre comprador. A més, el retard podria descarrilar els vostres plans per comprar una altra casa o canviar la vostra línia de temps d’inici.

La vostra propera llar

Si teniu contracte per comprar una altra casa i aquella transacció va dependre de la venda de la vostra residència actual –perquè necessitava el producte de la venda–, és possible que no pugueu comprar la casa. Com a resultat, és possible que hagueu de cedir la compra o trobar una altra manera de finançar-la.

Diners

És possible que perdreu diners com a conseqüència de l’acord que s’aconsegueix si necessiteu continuar pagant la hipoteca a la vostra casa actual —que vens—, mentre que també pagueu la hipoteca a la casa que acabeu de comprar. A més, potser pagueu un lloguer per un apartament fins que tanqueu la compra nova, sobretot si es troba lluny de la venda. En definitiva, la recuperació d'un comprador podria augmentar temporalment els costos mensuals de l'habitatge.

Si teniu contracte per comprar la vostra casa nova i el potencial comprador de la vostra casa actual es retorna, potser haureu de pagar per incomplir el contracte per comprar la casa nova.

Els costos de manteniment continuats de la vostra llar actual continuaran incloent impostos sobre la propietat, serveis públics i paisatgisme. I ja que és important mantenir presentable l’habitatge per atraure un nou comprador, els costos es poden augmentar amb el pas del temps.

Desar l’oferta

Hi ha passos que podeu fer si el vostre comprador vol fer una còpia de seguretat. En primer lloc, assegureu-vos que els agents immobiliaris implicats, per a vosaltres i per al comprador, es comuniquen de manera eficaç. Assegureu-vos que vostè i el comprador potencial reben per escrit còpies de totes les comunicacions. Si vostè o el comprador no utilitzeu un agent (o si no esteu còmodes amb el nivell de comunicació), intenteu parlar directament amb el comprador per entendre les seves intencions o preocupacions. A més, determineu si hi ha possibles concessions per mantenir el comprador al tancament.

Si bé és possible que no vulgueu reduir el preu de venda de casa vostra o pagar les actualitzacions i reparacions, potser val la pena si la pèrdua de la venda és més costosa que les reparacions.

Reviseu el contracte per determinar qualsevol recurs que pugueu tenir com a venedor si el comprador retrocedeix. Per exemple, hi ha una clàusula en el contracte que us donés motius legals per demandar al prestatari per incompliment del contracte i obtenir un percentatge del preu de venda acordat? O hi ha alguna clàusula que indiqui que el comprador està per defecte si no cancel·la l’acord en el termini indicat després de signar l’acord?

Utilitzeu una clàusula Escape

Una clàusula d’escapament permet al venedor entretenir i acceptar ofertes d’altres compradors encara que hi hagi condicions o contingències escrites pel contracte pel comprador.

Si s’hagués realitzat una altra oferta a l’habitatge, el venedor notificaria al comprador original que disposaria d’un nombre determinat de dies per satisfer les contingències o renunciar-les. Dit d'una altra manera, una clàusula d'escapament ajuda a protegir els venedors de manera que no es perdin les oportunitats de vendre mentre esperen que es compleixin les contingències del comprador, com ara la venda de l'habitatge del comprador.

La línia de fons

Hi ha diversos factors que poden provocar la caiguda d’una venda d’habitatges, inclòs l’incompliment d’una de les contingències o clàusules del contracte o que el comprador tingui un canvi de cor.

Tot i això, els venedors poden protegir-se si se’ls informa i coneixen els detalls del contracte. Els venedors s’han d’assegurar que el seu agent treballa i es comunica de manera eficaç. A més, si sou venedor, podríeu considerar que un advocat immobiliari revisi el contracte, suggerís qualsevol clàusula que us protegeixi i suggerís opcions de recorregut si el comprador retrocedeix, inclosa la possibilitat de demandar al comprador si fos necessari.