Per què béns immobles és una inversió arriscada

Actius com l'or i els béns immobles són inversions bàsiques i la compra d'una casa és una inversió habitual per a individus a tot el món, ja que es considera àmpliament una inversió segura i rendible. Invertir en béns immobles, però, requereix un llarg període de compromís i una baixa inicial i és arriscat, fins i tot a llarg termini. A més, molts inversors sovint ignoren els costos.

Tingueu en compte alguns punts importants sobre els costos i factors ocults que fan que la inversió en béns immobles sigui una empresa arriscada, costosa i possiblement poc rendible. Els inversors haurien de tenir-ho en compte abans de desemborsar els seus guanys diners.

Una percepció comuna

Un inversor mitjà pot observar que un condomini de dues habitacions al suburbi estava disponible per 300.000 dòlars cinc anys enrere, i ara ven per 450.000 dòlars. Es tracta d’un retorn excel·lent del 50% en cinc anys, molt millor que el retorn d’accions, bons o or. El valor de benefici absolut també sembla ser alt de 150.000 dòlars, i la disponibilitat de finançament dóna il·lusió d’utilitzar diners apalancats per obtenir beneficis.

Amb tots aquests avantatges aparents, quins són els reptes i els costos ocults de les inversions immobiliàries?

L’anatomia dels costos dels préstecs immobiliaris

Considereu el cas d'una persona que es trasllada a una ciutat nova per obtenir un lloc de treball nou. Es preveu quedar-se uns cinc anys, però pot ampliar aquest període en funció del seu creixement professional amb el seu empresari existent o amb altres empresaris de la mateixa ciutat. Sota el supòsit de bones rendibilitats, considera comprar una casa o condomini en lloc de llogar-ne un.

Tingueu en compte que una persona pot adquirir una participació o una unitat d’un fons intercanviat per borsa per un import mínim de 5 dòlars, però invertir en béns immobles requereix milers de dòlars. Tot i que la majoria de les inversions immobiliàries es financen mitjançant préstecs, la compra d’una casa o condo per valor de 300.000 dòlars encara requereix un 20% (60.000 dòlars) de pagament.

Les persones que aportin menys del 20% podran obtenir un préstec, però acabaran pagant tipus d'interès més alts i es veuen obligats a contractar una assegurança hipotecària privada, que augmentarà el cost. Les taxes d’interès més elevades condueixen a majors quantitats d’amortització i l’assegurança hipotecària sol costar del 0, 15% al ​​2, 5% de l’import del préstec.

Si assumeix que una compra l’immoble esmentat anteriorment per valor de 300.000 dòlars, realitza un descompte del 20% i presta els 240.000 dòlars restants a un tipus d’interès del 3.875% per a una hipoteca a llarg termini de 20 anys, els pagaments mensuals s’aproximen a 1.440 dòlars.

Hi ha uns costos addicionals per processar un préstec, que són al voltant del 4% de l’import del préstec (9.600 dòlars). Els impostos sobre transferència de propietats o els càrrecs de registre varien d’estat a estat, i suposar una mitjana del 2, 5% del valor de la propietat afegeix 6.000 dòlars al cost.

Si suposeu que el valor de la propietat augmenta 1, 5 vegades en cinc anys fins a 450.000 dòlars, el preu augmentarà en un 9% aproximadament. Si s’afegeix un impost anual sobre la propietat a raó de l’1, 5% del valor immobiliari actual, l’impost total pagat en cinc anys arriba a uns 30.000 dòlars.

Si el nostre inversor comprava un condominis, una càrrega mensual de 200 dòlars a l’associació de condominis totalitzaria 12.000 dòlars en cinc anys. A continuació, haureu d’afegir costos per a reparacions, mobles i manteniment. Una estimació conservadora de 1.000 dòlars anuals ens porta a un total de 5.000 dòlars en cinc anys.

Aleshores, suposi que el propietari troba un comprador disposat a comprar el seu condomini per 450.000 dòlars després de cinc anys.

En aquell moment, l’inversor hauria retornat al banc 86.400 dòlars del préstec. Si s’afegeix el pagament inicial de 60.000 dòlars, els costos de processament de préstecs (9.600 dòlars), l’impost de transferència de propietats (6.000 dòlars), l’impost sobre la propietat (30.000 dòlars), les despeses de condoassociació (12.000 dòlars) i el manteniment general (5.000 dòlars), el total arriba a 209.000 dòlars.

Què és el retorn net?

L’import original del préstec de 20 anys de 240.000 dòlars baixarà a uns 180.000 dòlars en cinc anys, ja que l’inversor segueix pagant 1.440 dòlars mensuals. L’inversor pagarà aquests 180.000 dòlars pendents amb el preu de venda de 450.000 dòlars rebuts del nou comprador. L'inversor paga 209.000 dòlars en costos totals per aquesta propietat, 180.000 dòlars més al banc pel pagament pendent restant, de manera que el net que rep és de 61.000 dòlars.

Essencialment, l’inversor va gastar 209.000 dòlars en cinc anys i va obtenir un benefici net de 61.000 dòlars per un retorn del 29, 2%. Tot i que el preu de venda sembla alt, els costos ocults han tret gran part del benefici.

Prenem una durada més llarga. Suposem que l’inversor continua la seva estada a la ciutat i manté el seu condomini durant els 20 anys complents del préstec. Cada cinc anys, el valor del condominis augmenta 1, 5 vegades. En 20 anys, el valor arribarà a 1, 52 milions de dòlars, una apreciació de més de cinc vegades.

L’inversor reemborsarà 345.600 dòlars. Afegint els 60.000 dòlars, el cost total va ser de 405.600 dòlars.

Utilitzant càlculs similars als anteriors, obtenim un impost total de propietat de 251.000 dòlars, costos de manteniment (48.000 dòlars), reparació i manteniment general (20.000 dòlars), costos de processament de préstecs (9.600 dòlars) i impost de transferència de propietats (6.000 dòlars). El total és de 739.600 dòlars i, per tant, el benefici net de més de 20 anys és de 780.400 dòlars per un retorn del 106%, duplicant essencialment els diners en 20 anys.

A llarg termini, els rendiments efectius no són tan grans. Tot i que el preu s’aprecia cinc vegades, els costos dels pagaments d’interessos, els impostos i altres despeses disminueixen el benefici.

Els inversors també han de tenir en compte que el valor real dels diners disminueix amb el pas del temps. El cost del manteniment i les reparacions periòdiques augmenta a causa de la inflació. Si també es té en compte la inflació, els rendiments nets baixen encara més. Els inversors també haurien de considerar l’assegurança, les taxes de corredoria i els impostos sobre transferència de propietats en el moment de la venda. Incloent-los reduirà encara més els rendiments nets.

Hi ha altres riscos associats a les inversions immobiliàries. Els desenvolupaments durant el període d'inversió poden presentar problemes per vendre més tard. Per exemple, una nova carretera sorollosa o una pujada del crim poden devalorar la propietat. Qualsevol calamitat sobrenatural com un huracà o un terratrèmol pot arrasar completament la propietat, mentre que només es pot recuperar una quantitat parcial de les reclamacions d'assegurança. Fins i tot després d’una reconstrucció amb diners d’assegurança, obtenir un preu més elevat es fa difícil després d’haver ocorregut esdeveniments d’aquest tipus a la zona.

Alternatives a inversions immobiliàries

En lloc de comprar béns immobles, els inversors han de considerar els dipòsits d'inversió immobiliària, opcions immobiliàries, ETF basats en immobles, fons mutus i accions com a alternatives de baix cost.

Si bé les existències tenen riscos específics per a accions, els fons, els ETF i els REIT proporcionen diversificació. Per als cors valents que vulguin assumir el risc de contrapartida en un mercat no regulat, les opcions immobiliàries poden oferir rendiments més elevats sense costos ni impostos.

La línia de fons

Les inversions immobiliàries requereixen compromisos financers pesats que abasten llargs períodes de temps. Una tasca complexa és avaluar el valor d'aquestes inversions repartides a llarg termini. Tot i que alguns inversors es fan atrevits veient els augments nominals de preus, cal tenir en compte tots els costos.