11 Errors que haurien d’evitar els compradors per primera vegada
Comprar la seva primera casa pot ser una experiència emocionant i nerviosa. No només has de trobar el lloc adequat, sinó que també has de trobar la hipoteca adequada. Amb un baix inventari en molts mercats locals i l'augment dels preus dels habitatges a tot el país, trobar un habitatge assequible pot ser un repte.
Potser sentiu pressió per trobar una casa de seguida, però abans de visitar cases i començar a fer ofertes, cal que el vostre finançament estigui bé. Això implica assegurar-se que el vostre historial de crèdit i el seu punt de crèdit, la relació de deutes a ingressos i la imatge financera general convencerà un prestador que és prou digne de préstec per demanar diners.
Molts compradors per primera vegada solen fer diversos passos en els processos de compra d’habitatges hipotecaris i d’habitatges. A continuació, es detallen alguns dels errors més habituals a evitar.
1. No tingui la fitxa al vostre crèdit
A ningú li agraden les sorpreses, sobretot abans de comprar una casa. Si vostè (i / o el seu cònjuge) tenen problemes de crèdit evidents, com ara antecedents de pagaments endarrerits, accions de cobrament de deutes o deutes importants, els prestadors d’hipoteca poden oferir-vos tipus i condicions d’interès menys que ideals o denegar la vostra sol·licitud. Totes dues situacions poden ser frustrants i poden tornar a impulsar la línia de temps ideal.
Per fer front a possibles problemes amb antelació, consulteu gratuïtament el vostre informe de crèdit cada any a annualcreditreport.com de cadascuna de les tres agències d'informes de crèdit: Transunion, Equifax i Experian. Busqueu errors i contesteu qualsevol error per escrit amb l’agència d’informació i el creditor, inclosa la documentació de suport que us ajudi a presentar el cas. Si trobeu articles negatius actuals però exactes, com ara els pagaments endarrerits o els comptes morosos, no hi ha manera de suprimir aquests elements ràpidament. Seguiran al vostre informe de crèdit durant 7 a 10 anys. Però podeu augmentar la vostra puntuació pagant les factures a temps, aconseguint més que els pagaments mensuals mínims dels deutes i no superant el vostre crèdit disponible. Sobretot, tingueu paciència; es pot trigar almenys un any a millorar una puntuació de crèdit baixa.
A més, comproveu si el vostre banc, la cooperativa de crèdit o el proveïdor de targetes de crèdit us proporciona accés gratuït al punt de crèdit. Si la vostra puntuació és inferior a 620, és possible que tingueu problemes per obtenir l'aprovació d'una hipoteca convencional. Per obtenir un préstec FHA, necessitareu una puntuació de crèdit mínima de 580 per utilitzar el finançament màxim del programa (pagament inicial del 3, 5%) o una puntuació mínima de 500 amb un 10% d’ingressos obligatori.
2. Buscant cases abans de ser aprovades prèviament
Quan trobeu la casa perfecta, no hi ha temps per perdre. En molts mercats calents, estareu a l’alça contra diverses ofertes i una dura competència. És probable que els venedors tinguin en compte les ofertes dels compradors que no tinguin una carta prèvia a l'aprovació d'un prestador. Una carta prèvia a l'aprovació mostra al venedor que el prestador ha realitzat la seva deguda diligència per assegurar-se que disposa dels mitjans i la motivació per pagar les factures, en funció de la seva història i puntuació de crèdit, historial d'ingressos i ocupació, actius financers i altres factors clau.
En un mercat competitiu, els venedors no es prendran seriosament sense una carta de pre-aprovació i podríeu perdre la vostra llar que realment desitgeu. Aquest document mostra l’import del préstec per al qual califiqueu, el vostre tipus d’interès i el programa de préstec i l’import estimat del pagament inicial. En alguns casos (especialment per a habitatges amb un cost més elevat o en mercats super competitius), els prestadors poden demanar-vos que proporcioneu els fons per a un pagament inicial. La carta de preaprovació també inclou una data de caducitat, normalment als 90 dies.
3. No comprar al voltant d'una hipoteca
Els compradors d'habitatges poden deixar molts diners sobre la taula quan no compren una hipoteca. Sol·licitar una hipoteca amb alguns prestadors diferents us permet una millor idea del que us podeu permetre i us permet fer una comparació entre productes i préstecs, tipus d’interès, costos de tancament i tarifes de préstec. Més important, comprar una hipoteca et permet situar-se en una posició millor per negociar amb els prestamistes per obtenir el millor acord possible.
Mentre compres els prestadors, presta atenció a les despeses i als costos de tancament, que es poden afegir a la taula de tancament. Tot i que algunes de les diferències de preus poden semblar poc importants en el paper ara, poden suposar un important estalvi de costos durant la vida del vostre préstec. Tingueu en compte que alguns prestadors us oferiran “punts” de descompte, una manera de comprar el vostre tipus d’interès per endavant, fet que augmenta els vostres costos de tancament. I altres prestadors que promouen costos de tancament baixos o nuls tendeixen a cobrar tipus d'interès més alts per compensar la diferència.
A més de consultar amb la vostra institució financera actual (un banc o unió de crèdit), demaneu a un agent hipotecari que compri les tarifes en nom vostre. Els corredors d’hipoteca no són prestadors; actuen com a fabricant d’aparells entre vostè i els prestadors de la seva xarxa. Us poden estalviar temps i diners si compareu diversos prestadors que tenen productes que s’ajusten a les vostres necessitats. A més, val la pena consultar alguns prestadors directes, ja sigui en línia o presencialment, per veure què ofereixen.
En sol·licitar una hipoteca amb diversos prestadors, rebrà estimacions de préstecs per comparar les taxes i els costos de tancament. A més, si feu la major part de les vostres compres de tarifes en un termini de 30 dies, els múltiples proveïdors de xecs de crèdit comptaran com una "investigació dura", com ho diuen els analistes de crèdit i és poc probable que baixin la vostra puntuació de crèdit. No hi ha cap nombre daurat de prestadors que heu de comprar, però tenir entre cinc i cinc estimacions de préstecs us donarà una base sòlida per a la seva comparació.
4. Compra més casa del que pot pagar
Quan un prestador et diu que pots agafar en préstec fins a 300.000 dòlars, no vol dir que ho has de fer. Perquè no? Si cobreu el màxim el vostre préstec, és possible que els pagaments mensuals no siguin gestionables. Típicament, la majoria dels propietaris potencials poden pagar un import de préstec entre 2 i 2, 5 vegades el seu ingrés brut anual. En altres paraules, si guanyes 75.000 dòlars anuals, pot ser que es pugui permetre un habitatge amb un preu d’entre 150.000 i 187.500 dòlars. La calculadora d’hipoteca d’Investopedia us pot ajudar a estimar els pagaments mensuals, que és un millor baròmetre de si podeu permetre l’habitatge en un rang de preus determinat.
Comprar més casa de la que raonablement es pot permetre us permetrà tenir problemes si heu d’estirar el pressupost mensual per fer pagaments hipotecaris. Dit d'una altra manera, és possible que sentiu "casa pobra" i sentiu el seu remordiment del comprador. A més, considereu que la propietat d’habitatges comporta despeses addicionals fora d’aquestes pagues hipotecàries mensuals. Heu d’estalviar les despeses de manteniment inevitables, les reparacions, les despeses d’associació del propietari (si s’escau) i altres despeses que no haureu de pagar com a arrendatari.
L'ampliació del vostre pressupost mensual per cobrir la vostra hipoteca també pot significar que no us podeu estalviar en cas d'emergència o reparacions de cases, i també augmentareu el flux de caixa per a altres objectius financers.
Línia de fons: no fixeu l’import màxim del préstec pel qual heu aprovat, sinó si podeu permetre el pagament de la hipoteca mensual en aquest punt de preu. Els compradors d'habitatges primeras poden voler ser molt prudents i comprar una casa per sota del seu pressupost màxim.
5. No contractar un agent immobiliari
Intentar buscar una casa per si mateix és complicat i és complicat. Un agent immobiliari professional i amb experiència us pot ajudar a reduir les vostres opcions i problemes puntuals, tant amb la propietat física com en el procés de negociació amb els venedors. Alguns estats requereixen un advocat immobiliari per gestionar la transacció, però els advocats no us ajudaran a buscar una casa; us poden ajudar a redactar una oferta, a negociar l’acord de compra i a actuar com a agent de tancament.
A més, si seguiu presentacions sense el vostre propi agent immobiliari, un agent del venedor pot oferir-vos que us representi. Això pot tenir problemes perquè aquest agent no té els vostres interessos en ment; el seu objectiu és aconseguir l’oferta més alta i millor per al venedor. Tenir el vostre propi agent, els interessos estiguin més alineats amb els vostres, us ajudarà a prendre decisions més informades.
El millor de tot és que els costos de contractar un agent no seran directament de la butxaca. Com a comprador, generalment no pagueu la comissió de l’agent comprador. El venedor el paga generalment l’agent del venedor que després divideix la comissió amb l’agent del comprador.
6. Obrir (o tancar) línies de crèdit
Encara se li pot denegar una hipoteca fins i tot després d’haver estat aprovada prèviament per a una. Els prestadors d’hipoteca comproven el vostre crèdit durant l’aprovació prèvia i de nou just abans de tancar abans de donar-vos la llum verda final. Mentrestant, mantingueu l'estatus quo al vostre crèdit i finances. Això significa no obrir noves línies de crèdit ni tancar línies de crèdit existents. Si ho fa, pot disminuir la seva puntuació de crèdit i augmentar la proporció de deute amb ingressos, ambdues raons clau perquè un prestador denegui l'aprovació final.
En canvi, espereu fins que hagueu tancat a casa vostra per obtenir noves línies de crèdit (com un préstec de cotxe o automòbil o una nova targeta de crèdit). I, tot i que és fantàstic pagar un compte o una targeta de crèdit abans de tancar a casa, tancar el compte elimina aquest historial de crèdit del vostre informe. La durada del crèdit és un dels factors clau que utilitzen les agències d'informes de crèdit per generar el punt de crèdit. En canvi, deixeu el compte obert i actiu, però no el feu servir fins després de tancar. (Nota: algunes empreses de targetes de crèdit poden tancar el vostre compte per inactivitat a llarg termini, cosa que també pot afectar negativament el vostre crèdit. Mantingueu els comptes actius fent petites compres que pagueu immediatament i íntegrament cada mes.)
7. Realitzar grans compres a crèdit
De la mateixa manera que l’obertura o el tancament de línies de crèdit poden anotar la puntuació, també podreu fer funcionar els comptes existents. Un cop més, mantingueu el vostre crèdit i les vostres finances estables fins que tanqueu a casa vostra. Utilitzeu efectiu en lloc o, millor encara, retardeu la compra de mobles nous o un televisor fins després de tancar.
A més, voleu conèixer com gestionarà el vostre pressupost els costos dels vostres nous pagaments. És possible que vulgueu esperar uns mesos abans d’afegir més pagaments mensuals per a compres importants a la combinació.
8. Com moure's pels diners
Un altre gran número de subscripcions hipotecàries: fer grans dipòsits o retirades de comptes bancaris o altres actius. Si els prestamistes de cop veuen que els diners no obtinguts entren o surten, pot semblar que hagueu obtingut un préstec, la qual cosa afectaria el vostre percentatge de deutes amb ingressos. Els prestadors no es preocupen pels dipòsits transparents, com ara una bonificació de l’empresari o la devolució d’impostos de l’IRS. Però si un amic et guanya diners o rep ingressos empresarials al teu compte personal, un prestador demanarà proves per verificar que el dipòsit no és un préstec disfressat. Espereu que un prestador us demani una factura de venda (si el dipòsit prové d’alguna cosa que heu venut), un xec cancel·lat o un cop de sou.
Podeu utilitzar un regal d'un familiar o amic per obtenir el pagament inicial. Tanmateix, molts productes de préstec requereixen una carta i documentació de regal per obtenir el dipòsit i verificar que el donant no espera que pagueu els diners.
9. Canvi de feina
Si bé canviar d’ocupació pot beneficiar la seva carrera, pot complicar la seva aprovació hipotecària. Un prestador vol assegurar-se que tingueu ingressos i ocupació estables i que us podeu permetre l’objectiu d’amortitzar la vostra hipoteca. Si se li va sol·licitar una hipoteca basada en determinats ingressos i llocs de treball, qualsevol possibilitat de provisió abans de tancar pot ser una bandera vermella i retardar el tancament.
Per a la seva aprovació, generalment ha de proporcionar la prova de dos anys consecutius de feina i ingressos constants. Quan canvieu d'ocupació, aquest registre continuat d'ingressos i ocupació es trenca, sobretot si feu un treball amb menys remuneració. A més, si canvieu a un paper que pagui el 25% o més del vostre sou en comissions, heu de demostrar que heu obtingut aquests ingressos durant dos anys seguits. Sempre que sigui possible, els prestadors recomanen esperar per canviar de feina fins després del tancament del vostre préstec. Si no es pot fer, digueu immediatament al vostre prestador.
10. Saltar la inspecció de la llar
A no ser que tingueu molts diners en efectiu per arreglar una casa i estigueu disposats a arriscar-vos a haver de pagar reparacions imprevistes, renunciar a una inspecció domiciliària pot ser un error costós. Per què? Les inspeccions a casa tenen per objecte trobar problemes importants amb una llar i us protegeixen (el comprador). Si no realitzeu una inspecció, no podreu recórrer si hi ha un problema important, com ara tubs esquerdats o danys d'aigua, a les superfícies després de tancar-vos a casa. Això vol dir que podríeu incloure tota la factura per solucionar aquests problemes. Quan feu una oferta a un habitatge, podeu incloure una contingència d’inspecció domèstica que us permeti sortir sense l’acord de l’oferta si es destapa un problema important i el venedor no vol arreglar-lo abans de tancar-lo.
Amb aquesta contingència al seu lloc, podeu retirar l'oferta i normalment reemborsar el vostre dipòsit de diners complet. La taxa d’inspecció de la llar no és reemborsable i normalment pagada pel comprador a l’inspector domèstic per davant, i normalment pot oscil·lar entre 300 $ i 500 $, depenent de la ubicació i de la mida de la propietat. És un preu reduït que cal pagar quan el penseu contra gastar possibles milers de dòlars per substituir un forn, un escalfador d’aigua, un sostre o altres articles de gran entrada. Podeu considerar inspeccions addicionals, com una inspecció de plagues, motlles o radó o un abast de clavegueram, per exemple, si el prestador ho sol·licita. Aquestes i altres inspeccions poden ajudar a protegir la vostra inversió i seguretat.
11. No comparar l'estimació del préstec amb la revelació de tancament
Per la vostra llei, el prestador li ha de proporcionar la informació de tancament tres dies hàbils abans de la data de tancament. Aquest document recull els costos exactes que haureu de pagar al tancament, inclosos els pagaments inicials, els costos de tancament, els detalls i les condicions del préstec i altra informació important. Es tracta d’un document de cinc pàgines, de manera que preneu temps per comparar-lo amb l’estimació inicial del préstec que heu rebut per assegurar-vos que el prestador o altres parts implicades en la transacció no us cobren comissions addicionals (anomenades despeses brutes).
A més, si determinades comissions augmenten més del que s'esperava, demaneu al prestador que expliqui el perquè. Assegureu-vos que els detalls bàsics, com ara el vostre nom i altra informació identificativa, es mostren correctament perquè no tingueu problemes de documentació el dia de tancament. Si trobeu errors o comissions addicionals qüestionables o no explicables, aviseu immediatament al prestador perquè es puguin resoldre aquests problemes. En alguns casos, pot haver de tornar a bloquejar el tancament per assegurar-se que es revisin i actualitzin els tràmits i es resolguin tots els problemes.
La línia de fons
No voleu sabotejar involuntàriament la vostra hipoteca i la compra de casa vostra. Alguns d'aquests errors semblen innocents, però poden evitar el tancament i crear maldecaps massius. Parleu amb el vostre prestador sobre què heu de fer des de l’aprovació prèvia al tancament per garantir un procés bo. I intenteu mantenir tots els vostres documents (estats bancaris, W-2, registres de dipòsits, declaracions d’impostos, matolls de pagaments, etc.) organitzats i actualitzats perquè pugueu proporcionar documentació si el prestador ho sol·licita.
Quan arribi el moment de comprar la vostra primera casa, ser llegit i educat sobre el procés de préstecs i immobles us pot ajudar a evitar alguns d'aquests errors i estalviar diners al llarg del camí. A més, assegureu-vos que la transacció es desenvolupa correctament, ja que heu de formar professionals amb experiència al vostre costat per guiar-vos. Això pot alleujar una mica de l’estrès i la complexitat al llarg del camí.