Comprar i llogar a San Francisco: quina diferència hi ha?

Hauríeu de comprar la vostra casa o llogar-la? Es tracta d’un debat antic que no té realment cap resposta correcta o incorrecta, ja que depèn de cada individu. Per a alguns, la compra té més sentit i, per a d’altres, llogar és el més adequat.

Comprar una casa és una de les majors inversions financeres que podeu fer durant la vostra vida. Requereix molta planificació, estalvi i determinació, i es pot pagar al final. Al cap i a la fi, creeu patrimoni. Però la propietat d’habitatges, que sempre ha format part del somni americà, és una empresa costosa. Considereu alguns dels costos associats a la propietat d’habitatges, inclosos el pagament de la hipoteca, les renovacions i el manteniment i els impostos sobre la propietat, per citar només alguns.

El lloguer, en canvi, és una bèstia ben diferent. El pagament d’un lloguer a algú altre es considerava un malbaratament ja que es creia que l’arrendatari tirava diners. Però, per a algú que no vol fer front al manteniment, pot tenir més sentit. No heu d’afrontar reparacions ni altres despeses i moltes de les vostres factures es podran cobrir en el vostre contracte d’arrendament. I el lloguer sovint és molt més barat que un pagament d’hipoteca.

Però tot plegat depèn, per descomptat, d’on visqui. Considerem San Francisco, Califòrnia. Es considera que la ciutat és una de les més desitjades als Estats Units. Però també és un dels més cars tant per als llogaters com per als propietaris.

Segons Smart Asset, la renda mediana a la ciutat era de 96.265 dòlars per a les llars i 74.841 dòlars, la qual cosa se situa per sobre de la mitjana nacional de 61.372 dòlars. Si voleu permetre't el luxe de viure a la ciutat com a propietari, haureu de guanyar 128.600 dòlars, mentre que el lloguer requeriria uns ingressos de 188.000 dòlars.

I és difícil saber si comprar o llogar té més sentit perquè són costosos. Però hi ha diferències clau entre ambdues a San Francisco. A continuació, enumerem algunes de les principals.

Compres per emportar

• San Francisco és una de les ciutats més cares als Estats Units tant per a llogaters com per a compradors d’habitatges.
• Els preus de l’habitatge promediaen 1, 3 milions de dòlars a la ciutat i el seu tipus d’impost efectiu sobre la propietat és d’un 1, 163% del valor de la llar.
• La renda mitjana mensual a San Francisco per a un apartament de dues habitacions és de 4.400 $.
• Si bé, la propietat d’habitatges us pot ajudar a construir patrimoni, pot ser costosa. D'altra banda, el lloguer pot ser una opció més assequible, ja que hi ha menys costos associats al fet de ser arrendatari.

Comprant a San Francisco

Com s'ha esmentat anteriorment, Smart Asset va informar que comprar una casa a San Francisco realment no és tan assequible. De fet, l’enquesta del lloc del 2017 va comprovar que l’afectació de pagaments mensuals de 3.858 dòlars requeriria un ingrés anual de 128.000 dòlars. Tingueu en compte que aquesta xifra no inclou cap altra necessitat de vida inclòs el cost dels aliments i el transport.

Les dades del lloc immobiliari Zillow mostren que el preu mitjà de la llar per a una casa a la ciutat era de 1.299.000 dòlars a l'abril del 2019. Les morositats hipotecàries a la ciutat se situen al 0, 2%, molt per sota de la mitjana nacional de l'1, 1%. Els tres barris més cars de la ciutat eren Buena Vista, Corona Heights i Haight.

Com en qualsevol ciutat, la propietat té molts avantatges i desavantatges. En comprar una casa, invertiu en béns immobles i, per tant, construïu capital. Tenir una casa pot ajudar els propietaris a construir un ou niu per al futur, ja que els valors de la casa augmenten generalment amb el pas del temps. Segons Zillow, el valor mitjà d'una casa a San Francisco va ser de 1.375.500 dòlars a l'abril del 2019. El valor de les llars a San Francisco ha augmentat un 3% des del 2018.

Si teniu una hipoteca de tipus fix, podreu preveure els vostres costos mensuals. A diferència dels lloguers que solen fluctuar, podreu bloquejar el vostre pagament. Això vol dir que tindreu una millor idea de quant haureu d’estalviar cada mes per efectuar els vostres pagaments.

Però hi ha alguns costos associats a la propietat per habitatge. Primer, hi ha costos regulars per mantenir la vostra llar. I si feu addicions o canvis a casa vostra, també cal que tinguis en compte també. Com a propietari, també serà responsable de les factures de serveis públics, com ara la calefacció i la refrigeració, les despeses d’aigua i clavegueram i l’electricitat. I si teniu un condomini, se us cobrarà una quota mensual de manteniment.

Aleshores també hi ha la qüestió de l’impost sobre béns immobles. Segons Smart Asset, el tipus efectiu d’impost sobre béns immobles a Califòrnia és del 0, 79%, que és inferior a la mitjana nacional de l’1, 19%. Però el tipus d’impost de San Francisco és gairebé igual al país. Per a l'exercici 2018-2019, els propietaris van cobrar un 1, 163% del valor de la llar considerat. Així, la factura de l’impost sobre la propietat sobre el valor mitjà de la llar d’1.375.500 dòlars reportat per Zillow seria de gairebé 16.000 dòlars.

Els residents de San Francisco paguen més els aliments que la majoria dels nord-americans.

Lloguer a San Francisco

Tot i que pot tenir menys molèsties, llogar a San Francisco no és més barat. Smart Asset va estimar que el lloguer mitjà d'un apartament de dues habitacions era d'aproximadament 4.400 dòlars, o bé 52.800 dòlars anuals. L’estudi del lloc va trobar que aquesta ciutat necessitava residents per obtenir els ingressos més alts del país per poder pagar la seva renda.

Segons Curbed, aproximadament el 65% dels residents de San Francisco eren arrendataris. I, tot i que els lloguers són considerablement elevats, potser sigui l’opció més assequible, segons la manera de mirar-la, sobretot en comparació amb els valors actuals de l’habitatge.

Tot i que el lloguer pot ser costós, molts arrendataris no han de suportar els molts costos que els propietaris tenen. Si no haureu de pagar impostos de propietat, reparacions, despeses de condominis o serveis públics, si pagueu un xec de la renda pot valer la pena si l’arrendament inclou el cost de l’aigua, la calor i l’electricitat. Així, podeu tenir una mica d’ingressos addicionals per estalviar-vos per la vostra propietat més enllà.

Però això no vol dir que siguis fora del bosc. Els lloguers solen fluctuar a mesura que l’economia es reforça i es debilita. Els propietaris de San Francisco poden fixar l’import del lloguer a qualsevol nivell que trien en una unitat vacant, però la ciutat té el control de lloguer. Això vol dir que els propietaris només poden augmentar la renda en una quantitat determinada si està ocupada. Entre l’1 de març del 2019 i el 29 de febrer del 2020, la ciutat va permetre als propietaris augmentar la renda en una taxa màxima del 2, 6%.

Consideracions especials

Relació preu-lloguer

La relació preu-lloguer proporciona indicacions sobre si el lloguer o la compra té un millor sentit financer en un determinat mercat immobiliari. Per calcular, dividiu el preu de venda mitjà per la renda mitjana anual d’una casa comparable.

En general, el mercat afavoreix els compradors si la ràtio és inferior a 15 i els arrendadors si la ràtio és superior a 20 (les relacions entre 15 i 20 poden anar de qualsevol manera). Segons les dades anteriors, la relació preu-lloguer a San Francisco seria de 24, 6 (1.299.000 dòlars dividits en 52.800 dòlars), el que significa que és millor llogar. Tot i que, tot i que la relació preu-lloguer és un bon punt de partida, no explica tota la història.

Verbhouse

Verbhouse és un concepte de propietat immobiliària de Sant Francisco. Combinant la flexibilitat del lloguer amb els beneficis a llarg termini de la propietat, el programa de base local permet als participants, o Verbees, traslladar-se a una residència amb l’opció —però no l’obligació— de comprar-la en una data posterior. Els Verbees tanquen el lloguer juntament amb un preu de compra fins a cinc anys. A continuació, realitzen pagaments mensuals i construeixen recursos propis cap a la propietat. Tot això pot eliminar la necessitat d'un gran pagament inicial quan arribi el moment de finançar-se.

El programa està dissenyat per a propietaris aspirants que no tinguin estalviats un pagament inicial o que tinguin petits problemes de crèdit que es puguin solucionar en els propers anys.

"Verbhouse creu que els beneficis emocionals, socials i financers de la propietat d'habitatges haurien de ser disponibles per a tothom", afirma Marjorie Scholtz, directora general de Verbhouse.