El patrimoni de la xifra de les accions deixa els seus creditors buits

El patrimoni net (el procés de reducció del valor patrimonial d’un actiu immobiliari) és una de les estratègies més antigues de protecció d’actius. Essencialment, comporta xifrar una propietat amb deute fins al punt que hi ha poca o cap part del patrimoni per adquirir els creditors. Al reclamar a una altra part contra la propietat, els propietaris mantenen el control sobre els fluxos de caixa i l’ús de l’actiu, alhora que fan que la propietat sigui poc atractiva per a aquells que intentin perfeccionar qualsevol tipus de judici judicial. Tot i que aquest és un plantejament aparentment senzill, hi ha certs requisits que s’han de complir per tal d’assegurar-ne l’efectivitat. Diverses maneres d’executar aquesta estratègia proporcionen nivells de beneficis creixents als propietaris.

Fonaments bàsics de l'equitat

No s'ha de confondre amb la estafa del recurs d'exclusió, la renda de capital o la garantia, per tal de salvaguardar la propietat dels actius immobiliaris, fent que el capital d'aquests actius sigui inútil als ulls dels creditors. Tot i que hi ha moltes estratègies diferents d’equivocació d’equitats, totes comporten controlar els actius immobiliaris sense tenir grans interessos en el patrimoni. Al fer que el capital de la propietat sigui difícil o costós d’obtenir, els propietaris esperen aïllar els seus habitatges i altres béns de dependència en procediments judicials. La idea és senzilla: mantenir el control i el gaudi d’una propietat, però deixar poc o gens de capital per obtenir un creditor. (Per obtenir més informació, consulteu Evitar les estafes d'exclusió .)

Al mateix temps, com en qualsevol tipus d’estratègia de protecció d’actius, s’ha de executar una reducció de patrimoni amb molta antelació al moment en què cal protecció. Els tribunals consideraran inadequats l'execució de qualsevol estratègia de projecció d'actius durant un procediment legal. Per exemple, intentar posar actius en nom d’una altra persona es consideraria una transferència fraudulenta feta amb els únics propòsits d’amagar actius.

Tradicionalment, la forma més comuna d’equivocar-se (coneguda com a cònsol despullat) era renunciar al títol a un cònjuge, que era menys probable que fos demandat per motius financers. Aquesta estratègia anteriorment efectiva ja no s’utilitza ja que el divorci és ara una amenaça més gran per als actius que una responsabilitat legal.

Utilitzant HELOCs

En aquests dies, la manera més habitual de reduir la probabilitat d’afectar-se és prestant-se en contra de l’actiu i donant a una altra part una garantia per l’obligació del deute. La forma més comuna de préstecs és la línia de crèdit del patrimoni net (HELOC). Amb un HELOC, el prestador té una fiança amb el patrimoni net, que serveix de garantia per al préstec. Fins i tot un préstec patrimonial no finançat reduirà significativament el patrimoni lliure dels llibres sense crear cap risc significatiu per al prestatari. La majoria de les línies de crèdit patrimonial no cobren cap comissió per no utilitzar els fons i són molt econòmiques (si no gratuïtes) per configurar. Els HELOC fan que un creditor tingui un cost molt més gran i costós per obtenir el patrimoni real en una propietat i sovint dissuadirà els creditors d’iniciar tràmits judicials sense afectar el flux de caixa del prestatari.

Posar un HELOC sense fonament en un immoble és la primera línia de defensa de qualsevol propietat; també proporciona una font de fons que es poden utilitzar per a emergències o altres obligacions financeres inesperades. Si roman sense fons, l’HELOC no afegirà cap risc financer en forma d’interès o de reemborsaments principals. Atès que els creditors no poden saber quant es deu en realitat al banc, aquesta estratègia pot ser eficaç per descoratjar a una part d’anar després de la propietat, però és menys efectiva si el creditor decideix acudir al jutjat.

Tirant una segona hipoteca

Un mitjà més eficaç, encara que més arriscat, és utilitzar préstecs finançats en forma d’HELOC o segona hipoteca. Quan el préstec està finançat, el prestador rep una garantia prioritària, és a dir, una reclamació contra el patrimoni net per la quantitat prestada, que substitueix el judici de qualsevol creditor. En aquest cas, el patrimoni net de la propietat es redueix realment per la quantitat del capital manllevat, que no es pot recuperar per mitjans legals, reduint encara més la motivació d’un creditor de demandar.

Utilitzant exempcions d'habitatge

Molts estats tenen exempcions d'habitatge, que limiten la quantitat del patrimoni net d'un habitatge que un creditor pot adoptar per satisfer una obligació financera. Tanmateix, per a la majoria de les persones, l'exempció de la propietat només protegirà una fracció del valor patrimonial de la casa. Per exemple, un habitatge de 400.000 dòlars sense hipoteca i una exempció per habitatge de 100.000 dòlars tindria un patrimoni net de 300.000 dòlars exposat a reclamacions legals potencials. En aquesta situació, tindria sentit mantenir algun tipus de préstec a la propietat, de manera que el patrimoni net no superi els 100.000 dòlars. Si succeeix alguna cosa i es pronuncia un judici, un creditor examinava els registres de la propietat, valoraria el valor de la casa i decidiria que hi ha poc que es pot guanyar per una acció judicial cara.

Tanmateix, el problema amb el finançament del préstec és doble. Primer, el propietari ha de trobar un ús per al capital que serà igual o més productiu que la inversió en béns immobles. En segon lloc, el propietari ha de ser capaç de mantenir el préstec mitjançant el principal i els pagaments d’interessos mensuals necessaris o la sol·licitud de l’exclusió del risc per part del prestador. Hi ha molts comptes dels propietaris immobles que es desprenen de les seves propietats per al capital i s'inverteixen en borsa. Celebrada als mercats de toros, aquesta estratègia va impulsar els tipus d'execució hipotecària durant períodes prolongats de caiguda del mercat. Quan es considera aquesta estratègia, la majoria de les persones no pensen en com utilitzar o invertir adequadament els ingressos que han tret de les seves propietats. (Per obtenir informació de fons, consulteu la nostra funció especial d’investopedia: hipoteques subprime .)

Estratègia de Préstecs Amistosos

Per reduir el risc d'exclusió, alguns propietaris obtenen un préstec amig d'una empresa o confiança controlada per algú que coneixen personalment. A causa de la relació personal, els propietaris suposen que el prestador no exclourà en cas que es produeixi un període de pagaments lents o inexistents. Molts d’aquests préstecs simpàtics acaben sent descartats com a fraudulents perquè no semblen ser genuïns.

Tot i que cada jurisdicció té les seves pròpies regulacions específiques, per aprovar un compromís, el préstec s'ha de fer amb un propòsit econòmic específic, s'ha de documentar adequadament i s'ha de presentar el préstec hipotecari. Més important, els pagaments del capital i dels interessos s’han de fer a temps i d’acord amb els documents de préstec. Molts préstecs contractats per a la protecció de la propietat són rebutjats pels tribunals perquè el prestatari no ha fet mai ni va documentar la realització de pagaments hipotecaris.

Collateralització creuada

La garantia creuada és una altra estratègia de protecció d’actius que enumera el patrimoni en una propietat, amb aquest patrimoni que s’utilitza com a garantia per a diversos altres actius. Tot i que pot tenir un préstec pendent, no es pot adjuntar perquè protegeix l’interès d’un altre préstec o garantia.

Així funciona: suposem que dues empreses propietàries d’un mateix grup tenen propietat. La Companyia 1 fa un préstec a la Companyia # 2 i utilitza la seva propietat com a garantia. La Companyia 2 utilitza llavors els ingressos del préstec per donar a la Companyia 1 un préstec equivalent i es compromet a la seva propietat com a garantia. Sense que hi hagi diners fora del mateix grup de propietat, ambdues propietats tenen propietats i es troben protegides dels creditors. Si l’empresa 1 és demandada i s’obté un judici contra la propietat, aquesta darrera encara es pot fer servir sense emissió.

Finalment, quan es ven, els ingressos s’utilitzen per pagar el préstec hipotecari existent, deixant al creditor sense recurs davant la propietat. Tot i que aquest és un exemple molt simplista i transparent, sovint s’utilitzen estructures més complexes, que utilitzen entitats offshore i fideïcomissaris privats, per dificultar els creditors per determinar la veritable propietat o demostrar que les transaccions no són de bona fe.

LLCs immobiliàries

Posseir béns immobles de lloguer és un esforç d’alt risc. És molt difícil protegir l’actiu de la responsabilitat legal de posseir i gestionar la propietat. Tot i això, mitjançant l’ús de LLCs immobiliaris, els propietaris han trobat un mètode per protegir els seus altres actius de les seves activitats immobiliàries i viceversa. Al posseir propietats en un LLC d'un únic actiu, només es pot demandar la propietat en si, la qual cosa aïlla els propietaris d'altres béns del fitxer adjunt.

Com que una LLC és una entitat jurídica, els creditors que desitgin demandar el propietari només poden sol·licitar l’interès del propietari en la LLC. Per aïllar encara més els actius, les LLC d'un sol actiu són sovint propietat d'una societat gestora LLC registrada en un estat com Nevada, que permet una ordre de cobrament com a únic mode d'atac a l'entitat. Atès que la comanda de cobrament només permet als creditors entrar com a membre, mai no rebran cap distribució d’ingressos del gestor sinó que incorrin en obligacions fiscals; això és insostenible econòmicament. Curiosament, la majoria d’estratègies basades en LLC també suggereixen eliminar el patrimoni net mitjançant un HELOC, utilitzant els fons per invertir o actualitzar altres propietats immobiliàries.

La línia de fons

Quan es fa com a part d’un pla pensat i ben elaborat, el fet d’equivocar-se és una eina molt potent de protecció d’actius. Sovint s’utilitza millor amb altres estratègies de protecció, com ara l’estructura de LLC immobiliari, que protegeix la propietat i el propietari. Aquestes estratègies han de considerar l’ús estratègic dels ingressos del préstec i s’han d’executar amb molta antelació perquè hi hagi necessitat, per evitar que siguin vistes com a transferències fraudulentes per part dels tribunals. Com en qualsevol estratègia de protecció d’actius, s’hauria de consultar un advocat amb coneixement en aquest àmbit abans que s’executi qualsevol préstec o document legal. (Per obtenir més informació, consulteu el nostre tutorial bàsic sobre hipoteques .)