Els estàndards mínims de propietat FHA

Els compradors d’habitatges que volen finançar una compra d’habitatge amb un préstec de l’Administració de l’habitatge federal (FHA) de vegades reben una desagradable sorpresa: no se’ls permetrà comprar una propietat en particular perquè no compleix els requisits de FHA. Per què existeixen aquests requisits, quins són i es poden solucionar perquè els compradors puguin adquirir les cases que desitgin?

Per què la FHA estableix estàndards mínims de propietat

Quan un comprador contracta una hipoteca, la propietat serveix de garantia per al préstec. Dit d'una altra manera, si el prestatari deixa de fer els pagaments de la hipoteca, el prestador de la hipoteca acabarà per deixar de banda i prendre possessió de la casa. El prestador vendrà la casa per recuperar la major part dels diners que encara es deuen en el préstec possible. El procés d'exclusió té 6 fases.

L'exigència que la propietat compleixi els estàndards mínims protegeix el prestador. Vol dir que la propietat hauria de ser més fàcil de vendre i ordenar un preu més elevat si el prestador ha d’apoderar-la. Al mateix temps, aquest requisit protegeix el prestatari: vol dir que no es carregarà amb factures de reparació ruïnoses des del primer moment i, amb un lloc fonamentalment sòlid per viure, el prestatari té més incentius a fer pagaments durant els temps financers difícils. per mantenir la llar.

Què són els estàndards mínims de propietat?

Segons el Departament d'Habitatge i Desenvolupament Urbà (HUD) dels Estats Units, el FHA exigeix ​​que les propietats finançades amb els seus productes de préstec compleixin els estàndards mínims següents:

• Seguretat: La llar ha de protegir la salut i la seguretat dels ocupants.
• Seguretat: La llar ha de protegir la seguretat de la propietat.
• Solidesa: la propietat no ha de tenir deficiències físiques ni condicions que afectin la seva integritat estructural.

A continuació, HUD descriu les condicions que ha de complir la propietat per complir aquests requisits. Un taxador observarà l'estat de la propietat durant la valoració de la propietat requerida i informarà dels resultats al formulari d'avaluació de la FHA. Les taxacions de propietat són un dels molts requisits que els compradors compleixen abans de resoldre un acord.

En el cas de cases unifamiliars, el taxador ha d’utilitzar un formulari anomenat Informe de taxació residencial uniforme. El formulari demana al taxador que descrigui les característiques bàsiques de la propietat, com ara el nombre d’històries, l’any en què es va construir, material quadrat, nombre d’habitacions i ubicació. També requereix que el taxador "descrigui l'estat de la propietat (incloses reparacions necessàries, deteriorament, reformes, remodelació, etc.)" i demana: "Hi ha deficiències físiques o condicions adverses que afectin la habitabilitat, solidesa o integritat estructural de la propietat?" El formulari d'avaluació de les unitats de condominis és similar, però té preguntes específiques sobre els espais comuns, l'associació de propietaris d'habitatges, el nombre d'unitats ocupades per propietaris, etc. (Vegeu també: Què heu de saber sobre les avaluacions casolanes . )

El FHA no requereix la reparació de defectes cosmètics o menors, manteniment diferit i desgast normal si no afecten la seguretat, la seguretat o la solidesa de la llar. La FHA diu que alguns exemples d’aquests problemes inclouen, però no es limiten als següents:

• Els passamans manquen
• Portes de sortida esquerpades o esquerdes que, d’altra manera, podran funcionar
• Vidres de la finestra esquerdat
• Superfícies de pintura defectuoses en cases construïdes després de 1978 (a causa dels perills de pintura de plom)
• Les fuites menors (com ara aixetes)
• Acabats o revestiments defectuosos del sòl (desgastats fins a l'acabat, moquetes amb brutícia)
• Evidència de danys anteriors a insectes / organismes que no destrueixen la fusta (no actius) quan no hi ha proves de danys estructurals no reparats
• Taulells de sobretaula podrits o gastats
• Guix, panells o altres materials de parets i sostres danyats en cases construïdes després de 1978
• Pobre treball
• Riscos de viatge (voreres esquerpades o parcialment per al trànsit, moquetes mal instal·lades)
• Rastregeu espais amb deixalles i paperera
• Manca d'una superfície d'entrada tot el temps

Hi ha moltes zones, però, on la FHA requereix solucionar problemes per tal que la venda tanqui. A continuació, es mostren alguns dels problemes més habituals als quals probablement s’hauran d’afrontar els compradors d’habitatges. (Si esteu comprant una casa, consulteu els millors consells per als compradors d'habitatges per primera vegada . )

Electricitat i calefacció

• La caixa elèctrica no hauria de tenir cables fregats ni exposats.
• Totes les habitacions habitables han de tenir una font de calor que funcioni (excepte en algunes ciutats selectes amb hiverns suaus).

Sostres i golfes

• El sostre ha de mantenir la humitat.
• Cal que el sostre tingui una durada mínima de dos anys més.
• El taxador ha d’inspeccionar les golfes per obtenir evidències de possibles problemes al sostre.
• El sostre no pot tenir més de tres capes de sostre.
• Si la inspecció revela la necessitat de reparacions del sostre i el sostre ja té tres o més capes de sostre, el FHA requereix un nou sostre.

Escalfadors d'aigua

El calefactor d'aigua ha de complir els codis locals d'edificació i s'ha de transmetre amb la propietat.

Perills i molèsties

Diverses condicions entren dins d'aquesta categoria. Inclouen, però no es limiten als següents:

• Sòl contaminat
• Proximitat amb un lloc de residus perillosos
• Pous de petroli i gas situats a la propietat
• Trànsit pesat
• Soroll i perills a l’aeroport
• Altres fonts de soroll excessiu
• Proximitat amb alguna cosa que pugui explotar, com una línia de petroli a alta pressió
• Proximitat a les línies elèctriques d’alta tensió
• Proximitat amb una torre de transmissió de ràdio o TV

Accés a la propietat

La propietat ha de proporcionar un accés segur i adequat per als vianants i els vehicles, i el carrer ha de tenir una superfície tot clima perquè els vehicles d’emergència puguin accedir a la propietat en qualsevol situació meteorològica.

Solidesa estructural

Abans de vendre la propietat, cal solucionar les condicions estructurals defectuoses i qualsevol altra condició que pugui provocar danys estructurals futurs. Aquests inclouen la construcció defectuosa, la humitat excessiva, les fuites, la càries, els danys de la tèrmita i la liquidació continuada. (Per obtenir més consells sobre com comprar una casa, llegiu 10 pitjors errors del primer homebuyer.)

Amiant

Si una zona de la llar conté amiant que sembla que està malmesa o deteriorada, el FHA requereix una inspecció addicional per part d’un professional de l’amiant.

Banys

La casa ha de tenir un lavabo, lavabo i dutxa. (Aquest requeriment pot semblar una tonteria, però us sorprendrà el que tindran les persones amb ells quan siguin exclosos i quins vàndals robaran d'una casa vacant.)

Electrodomèstics

Una evidència anecdòtica suggereix que la FHA requereix que les propietats tinguin electrodomèstics de cuina, sobretot una estufa de treball. No obstant això, els documents FHA no mencionen cap requisit quant als aparells.

Aquesta no és una llista exhaustiva. Per obtenir més informació, consulteu la Guia de referència del Centre de propietat d’habitatges del Departament d’Habitatge i Desenvolupament Urbà (HOC).

Remedis del comprador d’habitatges per a propietats per sota dels estàndards mínims

Què pot fer un comprador d’habitatge després d’enamorar-se d’una propietat que té un d’aquests problemes potencialment mortals?

El primer pas hauria de ser demanar al venedor que faci les reparacions necessàries. Si el venedor no es pot permetre realitzar cap reparació, potser es pot augmentar el preu de compra per tal que els venedors rebin els diners al tancament. Normalment, la situació funciona al revés: si una propietat té problemes importants, el comprador sol·licitarà un preu inferior per compensar. No obstant això, si la propietat ja té un preu per sota del mercat o si el comprador ho vol prou malament, augmentar el preu per assegurar-se que les reparacions finalitzen i la transacció tancada podria ser una opció.

Si el venedor és un banc, pot no estar disposat a realitzar reparacions. En aquest cas, l’acord és mort. La propietat haurà d’adreçar-se a un comprador de diners en efectiu o a un comprador que no sigui FHA el prestador que els permeti comprar la propietat en la present condició.

Molts compradors d'habitatges simplement hauran de seguir mirant fins que no trobin una propietat millor que compleixi els estàndards FHA. Aquesta realitat pot resultar frustrant, especialment per a compradors amb fons reduïts i propietats limitades en el seu rang de preus. Malauradament, de vegades és l’única solució.

És possible que alguns compradors puguin obtenir aprovació per a un producte diferent de préstec. Un préstec no FHA pot proporcionar més marge en quina condició pot estar la propietat, però el prestador encara tindrà els seus propis requisits, per la qual cosa això no és cap garantia. Una altra opció és sol·licitar un préstec FHA 203 (k), que permet comprar una casa que té problemes importants. (Obteniu més informació en una introducció al FHA 203 (k) Préstec i sol·licitud d'un préstec FHA 203 (k).)

La línia de fons

Els préstecs FHA faciliten que els prestataris puguin acollir-se a una hipoteca, però no necessàriament faciliten la compra d’una propietat. Molts compradors d'habitatges simplement hauran de seguir mirant fins que no trobin una propietat millor que compleixi els estàndards FHA, un procés que pot ser frustrant, especialment per a compradors amb fons limitats i poques propietats en el seu rang de preus.

Tanmateix, els prestataris que saben què esperar quan compren els habitatges poden restringir la cerca a propietats que probablement compleixin les directrius de FHA o, si més no, evitar la seva esperança en una propietat superior fixadora abans de fer-ho. (Per a lectura relacionada, feu un cop d'ull a Comprar una casa tancada i Fonaments bàsics sobre la hipoteca.)