Hipoteca de tipus fix o variable: què és millor ara mateix?

El 28 de març de 2018, l'enquesta creditora de Bankrate.com va informar que les taxes hipotecàries eren del 4, 30% per a una fixa de 30 anys, del 3, 72% per a una fixació de 15 anys i del 4, 05% en els primers cinc anys ajustables a 5/1. -hipoteca hipotecària (ARM). Es tracta de mitjanes nacionals; Les taxes d’hipoteca varien segons la ubicació i depenen molt del vostre punt de crèdit.

Per tant, el primer pas per decidir si una hipoteca de tipus fix o un ARM és la millor opció en el mercat actual és parlar amb diversos prestadors per esbrinar quina tarifa qualifiqueu i quins termes de préstec té sentit per a la vostra puntuació de crèdit i ingressos., deutes, pagament inicial i el pagament mensual que podeu permetre.

Un cop sàpigues quina tarifa i termini s’estendrà als prestadors, com trieu entre una hipoteca de tipus fix i un ARM? Considereu aquests factors.

Corregit respecte a l'ARM: diferència de pagament mensual

Per cada 100.000 dòlars que emprunteu, aquí teniu el que pagaria per cada un dels principals tipus d’hipoteca amb els tipus d’interès mitjans nacionals enumerats anteriorment:

- Hipoteca de 30 anys a tarifa fixa: 495 dòlars

- Hipoteca de 15 anys a tarifa fixa: 726 $

- Hipoteca de tipus ajustable 5/1: 480 dòlars els primers 60 mesos

Tenint en compte només el pagament mensual, sembla que la millor opció és la seva hipoteca. És l'opció més barata de 15 dòlars al mes. Com més gran sigui la vostra hipoteca, més gran serà l’estalvi mensual. Si presteu mig milió, estalviareu 73 dòlars al mes amb una tarifa regulable.

Aquesta diferència és prou gran com per assumir els riscos addicionals associats a un ARM?

Tipus d’hipoteca amb tipus ajustable

Els ARM són de molts tipus. La més popular és un ARM híbrid i, a partir d’aquests, l’opció més popular és la 5/1 ARM, seguida de la 3/1, 7/1 i 10/1 ARM.

A continuació s’explica el funcionament dels ARM híbrids: un ARM de 5/1, per exemple, té un tipus d’interès fix durant els primers cinc anys, anomenat període d’introducció. Després d’això, el tipus d’interès s’ajusta un cop a l’any durant la resta del termini del préstec (per exemple, 25 anys més). Hi ha ARMs que s’ajusten menys sovint una vegada a l’any, com ara l’ARM 3/3 i 5/5, però aquests poden ser difícils d’arribar. Com més llarg sigui el període inicial, més petita serà la diferència entre el tipus d’interès de l’ARM i el tipus d’interès de la hipoteca a tipus fix.

Als Estats Units, el tipus d’interès de la majoria dels ARM es basa en la taxa del Tresor dels Estats Units, però al voltant d’un 20% dels ARM es basen en la taxa d’oferta interbancària de Londres (LIBOR). Actualment, les taxes de tresoreria són molt baixes, per la qual cosa, si traieu un ARM ara, hi ha una bona probabilitat que el vostre tipus d’interès augmenti quan finalitzi el període introductori de l’ARM. La Reserva Federal va apujar els tipus d’interès un cop al març i es preveu que ho faci dues vegades més el 2018, amb cada augment del 0, 25%.

Tolerància al risc i plans de futur

Quan contracteu una hipoteca de tipus fix, ja sabeu abans de signar els vostres papers de tancament exactament quant serà el vostre pagament hipotecari cada mes durant la vostra hipoteca. Molta gent valora aquesta estabilitat.

Els ARM estan subjectes a un risc de tipus d'interès o a la possibilitat que el tipus d'interès canviï. Després del termini inicial, el tipus d’interès d’aquest tipus d’hipoteca s’ajusta a les condicions del mercat actuals. Com saps quin serà el tipus d’interès d’un ARM quan es restableix després del període d’introducció?

Els detalls d’un determinat ARM (com s’anomena l’estructura de la tapa d’interès) us diuen fins a quin punt pot arribar el vostre pagament mensual. Per exemple, un ARM 5/1, per exemple, podria tenir una estructura de 2-2-6, cosa que significa que el sisè any (després de que finalitzi el període introductori de cinc anys), el tipus d'interès pot augmentar un 2%, en els anys posteriors. El tipus d’interès pot augmentar un 2% addicional a l’any i l’augment del tipus d’interès total mai no podrà superar el 6% durant la vida del préstec.

Si el vostre tipus d’introducció fos del 4%, durant els primers cinc anys, el vostre tipus d’interès seria del 4%. Al sisè any, podria augmentar fins a un 2%, depenent de la taxa del Tresor dels Estats Units d’un any, de manera que la vostra taxa podria arribar fins al 6%. L’any setè, la vostra tarifa podria augmentar un altre 2%, fins al 8%, i a l’any vuit, la vostra tarifa podria tornar a augmentar un 2%, fent que la seva taxa sigui del 10%. Arribats a aquest punt, hauríeu assolit el sostre del 6%; la vostra taxa mai no superarà el 10%.

Si bé el plafó redueix una mica el vostre risc, amb una hipoteca de 200.000 dòlars de 30 anys, la diferència entre un interès del 4% i un 10% d’interès és un pagament mensual d’uns 955 dòlars enfront d’uns 1.755 dòlars. Heu de preguntar-vos si un escenari pitjor d’uns 800 dòlars addicionals al mes durant els anys vuit a 30 és el que podeu viure.

Si la vostra tarifa s’ajusta mai més alta depèn de la taxa d’índex de l’ARM. Si el vostre ARM està indexat a la taxa del Tresor d'un any i aquesta taxa és la mateixa a l'any sis que l'any anterior, el vostre tipus d'interès no augmentarà el sisè any. Tanmateix, si la taxa del Tresor ha augmentat un 3%, el seu tipus d’interès no augmentarà més d’un 2% l’any sisè a causa del plafó.

Les persones que obtenen ARMs solen pensar que es produirà un dels esdeveniments següents:

- Vendran l’habitatge abans de restablir el préstec.

- Els seus ingressos augmentaran abans de restablir el préstec.

- Podran refinançar abans de restablir el préstec.

- Els tipus d’interès es mantindran estables o disminuirien, donant-los un tipus similar al de introducció quan es reinicia el préstec.

Si visqueu la Gran Recessió, quan molts prestataris tenien ARM que no es podien permetre després del restabliment del tipus d’interès, ja sabeu que les expectatives i la realitat financera de la gent poden diferir de forma espectacular. Els prestataris que vulguin treure un ARM en qualsevol d’aquests supòsits habituals han de considerar si encara podrien gestionar la hipoteca si els seus supòsits no s’extingeixen, sobretot si la taxa d’interès augmenta tan alta com pugui. Si no és així, una hipoteca de tipus fix pot ser una opció millor.

BRAÇOS FHA

L’Administració Federal de l’Habitatge (FHA) garanteix hipoteques de tipus ajustable, permetent als prestadors oferir-los als prestataris que necessiten requisits més exigents per poder-se qualificar. El FHA ofereix ARMs d’un any i ARMs híbrids de 3, 5, 7 i 10 anys. El tipus d’interès de les versions d’1 i 3 anys no pot augmentar més d’un 1% anual després del període d’introducció ni més d’un 5% al ​​llarg de la vida del préstec. El tipus d’interès sobre els ARM dels 5, 7 i 10 anys no pot augmentar més d’un 2% anual després del període d’introducció, i el límit de vida és del 6%.

Com totes les hipoteques de FHA, mentre que un ARM FHA pot tenir qualificacions més indulgents, requereix que els prestataris paguin una prima d’assegurança hipotecària inicial de l’1, 75% de l’import del préstec (que normalment s’inscriu en el préstec, i pagaràs interessos perquè un resultat). També requereix un pagament mensual d’assegurança hipotecària, el cost del qual depèn del vostre termini de préstec i del pagament inicial. Si, per exemple, efectueu el pagament mínim obligatori de la FHA del 3, 5% i contracteu un préstec de 30 anys, pagueu el 0, 85% del saldo pendent del préstec cada any en una assegurança hipotecària fins que no pagueu el préstec en la seva totalitat. Aquesta suma es divideix en 12 i s’afegeix al vostre pagament mensual. Amb un préstec de 200.000 dòlars, la prima inicial li costaria 3.500 dòlars, i les primes mensuals d’assegurança hipotecària li costarien uns 142 dòlars mensuals durant el primer any i disminuirien gradualment després. Aquests costos augmenten la despesa de tenir una casa a curt i llarg termini i poden fer-la menys assequible.

Triar entre un préstec de tarifa fixa i un ARM

Ara que ja sabeu com es comparen els ARM amb els préstecs a tipus fix, com decidiu quin és el que té més sentit per a la vostra situació?

Sean O. McGeehan, un agent de préstecs a Homer Glen, Ill, a les afores de Chicago, pesa d'aquesta manera. "La majoria dels nostres clients entren en el cubell de tarifa fixa. Es tracta de compradors d'habitatges per primera vegada que compren condominis o cases unifamiliars i no coneixen els seus plans de futur ", afirma. "Si acaben tenint fills i necessiten romandre allà a llarg termini, una tarifa fixa els donarà seguretat i estabilitat en els seus pagaments hipotecaris."

Com que els tipus d'interès gairebé no poden arribar a augmentar el mercat actual, la majoria dels compradors no estan interessats en assumir el risc d'un ARM.

"A causa de l'entorn actual de baixa taxa d'interès, he utilitzat l'opció de préstec fix de 30 anys del 90% del temps durant els últims sis anys més per a compradors d'habitatges", afirma Lauren Abrams, assessora hipotecària amb Absoluta Hipoteca. Banca a San Ramon, Calif.

“Tot i això, és important mantenir una conversa sobre els plans a llarg termini del comprador per a la propietat. En la majoria dels casos, els compradors no saben o no poden predir quins seran aquests plans ", diu. "De vegades els clients insisteixen en què es tracta d'una casa inicial i que no hi estaran més de tres o cinc anys." Segons la seva experiència, aquest període de temps pot ser tan curt com si fos un divorci d'un any., transferència de treball, matrimoni o fills, però aquest termini també es pot estendre fàcilment fins a 10 anys més.

Els prestataris que pensin que estaran a la llar un temps més curt i que volen utilitzar un ARM podrien mitigar el seu risc acumulant els estalvis mensuals en un compte amb interessos per cobrir un pagament futur potencialment més elevat, si encara són al a casa quan s’ajusta la tarifa. Però "en realitat, els compradors no solen estalviar aquests diners", afirma Abrams.

Els clients rics i els inversors que tenen un pla durant el temps que portaran la hipoteca i poden pagar pagaments potencialment més elevats més endavant tenen més probabilitats de veure l’atractiu d’un ARM i més propensos a beneficiar-se del seu tipus d’introducció.

Si podeu permetre els pagaments mensuals més elevats amb una hipoteca de tarifa fixa de 15 anys i teniu previst romandre molt temps a casa, us estalviareu més diners a llarg termini, perquè els pagaments d’interès seran molt menors. I el bloqueig de les taxes de 15 anys encara molt baixes actualment serà gairebé segur que costar un ARM a llarg termini, tot i que ara és més barat.

La línia de fons

Menys del 10% dels prestataris van triar els ARM a l'agost del 2017, segons dades de CoreLogic i Freddie Mac.

Si voleu utilitzar un ARM perquè el seu tipus d’interès més baix us ajudarà a qualificar el finançament per adquirir una propietat més cara, considereu si la diferència en la qualitat de la propietat que podeu obtenir amb l’ARM fa que el risc de tipus d’interès valgui la pena. Tindreu la temptació de dir "Sí! Per descomptat!" a causa del sorprenent districte escolar, nous sòls de fusta o un barri meravellós. però intenteu imaginar com us sentireu aquesta propietat (i si podríeu permetre-la o no) si el pagament mensual es duplicaria al cap d’uns anys. Per a la majoria dels prestataris d'aquest mercat de tipus d'interès creixent, una taxa fixa és probablement més prudent.

Continua llegint

• Consulteu les tarifes hipotecàries actuals
• Com funcionen les taxes d’interès amb una hipoteca
• Comprensió de l'estructura de pagament de la hipoteca
• Punts hipotecaris: quin és el punt?
• Hipoteques: Taxa fixa i Taxa ajustable
• Trobar els millors tipus hipotecaris
• Teniu una bona taxa d’hipoteca? Bloquejar-lo
• Els factors més importants que afecten les taxes d’hipoteca
• Previsió dels tipus hipotecaris: compra, venda o refi?
• Hipoteca de tipus ajustable: què passa quan augmenten els tipus d’interès
• Com afecten les taxes d'interès al mercat de l'habitatge
• És més important el preu de la casa o el tipus d’interès?
• Compres per les taxes d’hipoteca