Una guia per a una assegurança hipotecària privada (PMI)

És un mite que cal abaixar el 20% del preu de compra d’una casa per obtenir una hipoteca. Els prestadors ofereixen nombrosos programes de préstecs amb requisits de pagament inferiors per adaptar-se a una varietat de pressupostos i necessitats del comprador. Si seguiu aquesta ruta, però, espereu pagar una assegurança hipotecària privada (PMI). Aquesta despesa afegida pot augmentar el cost dels pagaments hipotecaris mensuals i, en general, fa que el vostre préstec sigui més car. No obstant això, és gairebé inevitable si no teniu un estalvi del 20% o més estalviat.

Assegurança hipotecària privada (PMI)

Què és el PMI?

El PMI és un tipus d’assegurança hipotecària que normalment es requereix que els compradors paguin per un préstec convencional quan realitzen un pagament inicial inferior al 20% del preu de compra de l’habitatge. Molts prestadors ofereixen programes de pagament baix, cosa que permet reduir fins al 3%. El cost d'aquesta flexibilitat és PMI, que protegeix la inversió del prestador en cas que no reemborsi la vostra hipoteca, coneguda com a mora. En altres paraules, PMI assegura al prestador, no a tu.

El PMI ajuda els prestadors a recuperar més diners de manera predeterminada. El motiu pel qual els prestamistes requereixen cobertura per a pagaments inferiors al 20% del preu de compra és perquè teniu una participació més petita a casa vostra. Els préstecs hipotecaris us presten més diners per endavant i, per tant, podreu perdre més diners si us haureu produït de manera predeterminada en els primers anys de propietat. Els préstecs assegurats per l'Administració Federal de l'Habitatge o préstecs FHA també requereixen una assegurança hipotecària, però les directrius són diferents de les dels préstecs convencionals (en endavant cobrirem).

El cost del PMI

En general, pagareu entre 40 i 80 dòlars al mes per cada 100.000 dòlars prestats, segons Freddie Mac, una empresa patrocinada pel govern que compra i ven hipoteques al mercat hipotecari secundari. Tingueu en compte que aquesta quantitat pot variar en funció del vostre punt de crèdit i de la vostra relació préstec / valor: la quantitat que heu prestat a la vostra hipoteca en comparació amb el valor de la casa.

En els últims anys, es va poder deduir el cost de l'IMP dels impostos federals. Per al 2017 i el futur, el Congrés va decidir no renovar aquesta provisió, de manera que ja no podeu deduir els pagaments de PMI dels impostos anuals. (En realitat, després van restablir la deducció només per al 2017. A partir del 2018 ja no hi ha.)

Pagament del PMI

Teniu dues opcions per pagar el PMI: una prima única i anticipada pagada en primes de tancament o mensuals. En molts casos, els prestadors col·loquen PMI en la vostra mensualitat de pagament com a prima mensual. Quan rebeu els vostres documents d’estimació i préstecs de tancament, el vostre import PMI es detallarà a la secció Pagaments projectats de la primera pàgina de cada document.

Una altra opció és pagar el PMI com un dels costos de tancament. Als formularis de divulgació d’estimació i préstecs de tancament, trobareu aquesta prima a la pàgina 2, secció B. L’avantatge d’aquesta opció, però, és probable que no us reemborsi aquest import si traslladeu o refangueu la vostra hipoteca. En alguns casos, podeu pagar primes anticipades i mensuals.

Cancel·lació de la cobertura PMI

La bona notícia és que no pagareu PMI durant tota la durada d’un préstec convencional.

La Llei federal de protecció dels propietaris elimina el PMI d'una de les tres maneres:

• Cancel·lació de PMI iniciada per prestatari
• terminació automàtica PMI
• terminació final de PMI

Podeu sol·licitar la cancel·lació de PMI una vegada que tingueu en compte la relació entre valor i valor (l’import del vostre saldo de préstec dividit en el valor de mercat de la casa) baixa per sota del 80% del valor valorat original de la casa (o abans, si el valor de la vostra casa s’aprecia abans). Els prestadors llisten aquesta data programada al formulari de divulgació PMI, que probablement heu rebut com a part dels vostres documents de tancament.

Per cancel·lar el PMI, haureu de:

• Feu la vostra sol·licitud per escrit.
• Estigueu al corrent dels vostres pagaments hipotecaris mensuals.
• Teniu un historial de pagaments positiu (no hi ha més d’un pagament amb 30 dies de retard en un període de 12 mesos o més d’un pagament amb 60 dies de retard en un període de 24 mesos, segons Fannie Mae i Freddie Mac).
• Verifiqueu que no teniu cap titulació juvenil (com ara una segona hipoteca).

Terminació PMI automàtica

Un altre mètode per acabar amb el PMI es coneix com la terminació automàtica del PMI, que inicia la data prevista que el vostre saldo hipotecari restant arribi al 78% de LTV. Per llei, els prestadors han de cancel·lar el PMI automàticament fins a aquesta data. Aquí també s'apliquen les mateixes condicions per a la cancel·lació de PMI iniciada per un prestatari (historial de pagaments puntuals i sense garanties). Si heu tingut pagaments amb retard, el vostre prestador no cancel·larà PMI fins que els pagaments no estiguin actualitzats.

Terminació final PMI

Finalment, hi ha una cosa que es diu la terminació final de PMI. Això és quan un prestador ha d’acabar automàticament el PMI el mes després que el termini del vostre préstec arribi al punt mig d’un pla d’amortització, fins i tot si no heu arribat al 78% de LTV.

Per exemple, si teniu un préstec fix de 30 anys, el punt mitjà seria després de la marca de 15 anys. Un cop més, heu d’estar al corrent dels vostres pagaments per poder obtenir la qualificació. Aquest tipus de cancel·lació de PMI sol aplicar-se a préstecs amb característiques especials, com ara pagaments en globus, un període només per interessos o la prohibició principal.

Valor de la llar i PMI

La vostra elegibilitat per cancel·lar el PMI també està influït per si el valor de la vostra llar s'ha apreciat o s'ha depreciat amb el pas del temps. Si augmenta, podeu cancel·lar el PMI abans del previst; si disminueix, espereu més temps del que s'esperava per cancel·lar el PMI.

Abans d’anul·lar el PMI, un prestador determinarà el valor de mercat actual de la vostra llar mitjançant una Opinió sobre el preu d’un broker (realitzada per un agent immobiliari que valora la vostra llar en funció del valor d’habitatges comparables del vostre barri), una certificació de valor o un altre tipus de avaluació de propietats

Si el valor del vostre habitatge ha caigut a causa d'una caiguda del mercat, el prestador pot denegar la vostra sol·licitud de cancel·lació de PMI a menys que el valor de la vostra llar es basi en una nova taxació i pagueu el saldo restant del préstec al 80% LTV del nou valor taxat.

D'altra banda, el valor de la vostra llar podria augmentar més ràpidament del previst, ja sigui a causa de les condicions del mercat o perquè l'heu remodelat, és a dir, podríeu arribar abans del llindar del 80% LTV. En aquest cas, podeu sol·licitar la cancel·lació de PMI amb antelació i el vostre prestador ordenarà una taxació per confirmar el valor actual de la casa. (Nota: ets responsable de pagar la taxació de la propietat, que pot costar des de 300 a 400 dòlars. Aquest import pot variar segons la mida i la ubicació de la llar.)

Préstecs convencionals sense PMI

Alguns prestadors ofereixen els seus propis productes de préstec convencionals sense necessitat de PMI; Tanmateix, solen cobrar tipus d’interès més alts per protegir-se en cas d’impagament del vostre préstec. A la llarga, això pot resultar més o menys costós que pagar el PMI, segons el temps que mantingueu a casa vostra o el temps que mantingueu la mateixa hipoteca.

Aquí és on poden ajudar-se a comprar comparacions per a una hipoteca. Consulteu els tipus d’interès que s’ofereixen per a préstecs no PMI versus els que tenen PMI. Calculeu la diferència entre ambdues per veure quant més pagareu per un préstec sense PMI. Aquesta quantitat és inferior als pagaments PMI que feu fins que arribeu al 80% de LTV per cancel·lació? Recordeu que els valors de la llar poden augmentar o disminuir, afectant el període de temps que podríeu pagar el PMI.

Requisits de pagament inicial

El fet de baixar el 20% del preu de compra d’un habitatge elimina l’IMP, que és la manera ideal de seguir si s’ho permet. A més d’estalviar regularment un pagament inicial, considereu la compra d’una casa menys costosa.

Un pressupost més conservador de caça d’habitatges reduirà la quantitat necessària per efectuar un descompte del 20%.

Hipoteca hipotecària i PMI

Alguns prestadors recomanen utilitzar una segona hipoteca “piggyback” per evitar el PMI. Això pot ajudar a reduir els costos inicials de la hipoteca en lloc de pagar el PMI. Funciona així: treieu una primera hipoteca per a la majoria del preu d’adquisició de la casa (menys l’import del pagament inicial). A continuació, traieu una segona hipoteca molt més petita pel que fa al preu de compra de la casa, menys la primera hipoteca i els imports inicials. Com a resultat, eviteu el PMI i heu combinat pagaments inferiors al cost de la primera hipoteca amb PMI.

Tanmateix, una segona hipoteca generalment té un tipus d’interès més alt que una primera hipoteca. L’única manera de desfer-se d’una segona hipoteca és pagar completament el préstec o refinançar-lo (juntament amb la primera hipoteca) a una nova hipoteca autònoma, probablement quan el LTV arribi al 80% (per evitar el PMI). Tanmateix, aquests préstecs poden ser costosos, sobretot si els tipus d’interès augmenten des del moment de la contractació del préstec inicial i quan refinançar els dos préstecs en una hipoteca. No oblideu que haureu de tornar a pagar els costos de tancament per refinançar tots dos préstecs en un sol préstec.

(Per a més informació, vegeu Com desfer-se de l’assegurança d’hipoteca privada .)

Prima d'assegurança hipotecària FHA

Si no podeu optar a un producte de préstec convencional, podeu considerar un préstec FHA. Igual que alguns productes de préstecs convencionals, els préstecs FHA tenen una opció de pagament inferior (tan baix un 3, 5%) i uns requisits de crèdit més relaxats.

Els prestadors requereixen una assegurança hipotecària per a tots els préstecs FHA, que es paguen en dues parts: una prima d’assegurança hipotecària anticipada, o UFMIP, i una prima d’assegurança hipotecària anual, o MIP anual. Tots dos costos es troben a la primera pàgina del pressupost i la revelació de tancament.

La prima d'assegurança Upfront

La prima d'assegurança hipotecària inicial (UFMIP) és de l'1, 75% de l'import del préstec. Podeu pagar-lo al capdamunt o tancar-lo a la vostra hipoteca. Si opteu per incloure UFMIP a la vostra hipoteca, els pagaments mensuals seran més elevats i els vostres costos totals de préstec augmentaran.

La prima anual

A més de la UFMIP, pagareu un PIP anual, que es divideix en quotes mensuals iguals i s’inclouen als vostres pagaments hipotecaris. En funció del termini i la mida del vostre préstec, pagareu del 0, 45% a l’1, 05% de l’import del préstec.

Cancel·lació de la consulta de FHA

Si restauu un 10% o més, l’IPP anual es pot cancel·lar després dels primers 11 anys del vostre préstec. No obstant això, a diferència dels préstecs convencionals, els préstecs FHA amb un pagament inferior al 10% requereixen que pagueu un PIB anual per a la vida del préstec. Si esteu dins d'aquest darrer campament, l'única manera d'eliminar els pagaments amb PIM és refinançar en un préstec convencional, una vegada que el vostre percentatge de LTV sigui prou baix com per obtenir una hipoteca convencional sense PMI.

La línia de fons

Si no us estalvieu molts diners en efectiu per pagar un pagament inicial, pagar PMI és una despesa que us farà per demanar més diners. No esteu sols si escolliu aquest camí. Actualment, la majoria de compradors estan fent pagaments inferiors al 20%. El 2017, la baixa mediana d’una casa va ser del 10%, segons una enquesta de l’Associació Nacional d’Immobiliàries.

A mesura que sol·liciteu hipoteques, mireu atentament les estimacions de préstecs per comparar quant pagareu per un préstec amb el PMI. Un préstec que potser no requereixi PMI però arriba amb un tipus d’interès més alt. Amb algunes excepcions, és difícil d’evitar el PMI si necessiteu un préstec amb un baix pagament, però hi ha llum al final del túnel: no pagareu PMI per la vida del préstec. (Per a informació relacionada, vegeu "Com evitar el pagament d'una assegurança hipotecària privada: PMI")