Com invertir en béns immobles de capital privat

Els fons immobiliaris de capital privat permeten a individus i institucions de gran valor net com a dotacions i fons de pensions invertir en participacions i deutes en actius immobiliaris. Mitjançant una estratègia de gestió activa, la propietat immobiliària privada adopta un enfocament diversificat de la propietat. Els socis generals inverteixen en diversos tipus de propietat en diferents ubicacions. Les estratègies de propietat poden anar des del desenvolupament nou i la tinença de sòls fins a la reurbanització completa de les propietats existents o les injeccions de fluxos d’efectiu en propietats en problemes. ( Per a més informació, llegiu: Què és l'equitat privada? )

A continuació, es mostra com els inversors poden participar en béns immobles de capital privat i una visió general de les oportunitats, riscos i restriccions de la indústria.

Trobar el fons de propietat immobiliària ideal

En primer lloc, la persona mitjana és incapaç de prendre part en inversions immobiliàries de capital privat. El fons de capital privat tradicional requereix que els inversors injectin un mínim de 250.000 dòlars en un fons, tot i que la majoria dels gestors busquen persones o institucions que estiguin disposades a proporcionar un augment d’entre 20 i 25 milions de dòlars a un pla d’inversions col·lectives a llarg termini amb altres inversors.

Com que hi ha poca regulació sobre els fons immobiliaris de capital privat, les oportunitats es limiten tradicionalment a “inversors acreditats”. Això significa que l’inversor ha de tenir actius personals o conjunts d’almenys un milió de dòlars (sense incloure el valor dels seus residents primaris) o el Els ingressos anuals de la persona han de ser com a mínim de 200.000 dòlars. També són elegibles les parelles que hagin combinat uns ingressos com a mínim de 300.000 dòlars durant els dos anys anteriors –i tenen una “expectativa raonable” de que els seus nivells d’ingressos es mantinguin en aquest nivell en l’any actual.

Les persones o parelles que busquen invertir en béns immobles de capital privat han de localitzar una empresa especialitzada en la disciplina. En examinar les opcions de fons d'una empresa de capital privat, han d'entendre la naturalesa de l'estructura de cada fons de capital privat, que normalment és una societat limitada.

Quan s’adhereixin a un fons, els inversors externs es convertiran en socis de responsabilitat limitada, el que significa que assumeixen la responsabilitat pels diners que inverteixen en el fons i no tenen control de veto sobre les propietats seleccionades pels socis generals (GP). Els diners d'un soci limitat es combinaran amb altres inversors participants i els gestors de fons construiran una cartera de propietats destinada a maximitzar la rendibilitat i minimitzar el risc financer.

Comprendre els costos i l'estructura de la inversió

Els fons de propietat immobiliària tenen una quantitat de comissions de gestió i rendiment que han de pagar els inversors. És freqüent que els fons de capital privat requereixin una quota anual del 2% del capital invertit per pagar salaris ferms, aprovisionament i serveis legals, costos de dades i investigació, màrqueting i costos addicionals fixos i variables. Tanmateix, no hi ha límits a aquests honoraris per a inversors.

Les persones físiques haurien de comprendre bé aquests costos abans d'invertir, ja que això limitarà el rendiment total de la inversió. Per exemple, si un fons immobiliari de capital privat recaptés 500 milions de dòlars, cobraria 10 milions de dòlars cada any per pagar despeses associades. Durant la durada del seu cicle de deu anys, un fons recaptaria 100 milions de dòlars en comissions, el que significa que només es invertirien 400 milions de dòlars durant aquesta dècada.

Els administradors de capital privat també reben un "report", que és una comissió de rendiment que tradicionalment és el 20% del benefici brut excessiu del fons. Els inversors tradicionalment estan disposats a pagar aquestes taxes a causa de la capacitat del fons per ajudar a mitigar els problemes de govern i gestió corporativa. que pot afectar negativament una empresa pública.

La majoria de fons immobiliaris de capital privat es consideren inversions "basades en la necessitat", és a dir, que els socis comprometen capital amb els socis generals en quotes segons les necessitats. A mesura que els administradors localitzin propietats d’inversió potencials, el fons enviarà una sol·licitud formal de capital que els socis limitats es van comprometre al fons immobiliari a l’inici del cicle. Coneguda com a "trucada de capital", és una obligació legal que han de complir els socis de capital. (Per a més informació, consulteu: Aprendre el llenguatge de la inversió en capital de capital.)

En cas que un soci limitat no compleixi una trucada de capital, un fons pot obligar aquesta persona o institució a morir i perdre tota la seva participació. Altres socis limitats solen rebre l'oportunitat de comprar qualsevol acció perduda en cas que es produeixi aquest error.

Tipus d’estratègies immobiliàries de capital privat

Quan s’inverteix en béns immobles de capital privat, tradicionalment hi ha quatre tipus d’estratègies d’inversió:

• El nucli principal és l'estratègia més conservadora i pot incloure exclusivament propietats que ofereixen rendiments de menor risc i potencial perquè existeixen en llocs ben poblats o ben viatjats. Aquesta estratègia també pot concentrar-se molt en la inversió en propietats de gran valor i de gran qualitat que requereixen de poc desenvolupament o manteniment. Aquestes propietats ofereixen fluxos de caixa previsibles i normalment es compon d’estructures de lloguer multi-llogater completament llogades.
• Core-plus requereix una mica més de risc, però pot oferir un rendiment més alt que l'estratègia principal. Aquestes propietats requereixen nivells modestos d’activitat amb valor afegit o millora de la ubicació.
• El valor afegit és una estratègia de risc mitjà i alt de retorn moderat i de risc moderat que es centra més en el desenvolupament de propietats i el calendari del mercat. En aquesta estratègia, els gestors de cartera compren propietats, participen en algun nivell de reurbanització i venen quan el mercat funciona. Les propietats amb valor afegit normalment requereixen canvis en la gestió, la millora física o l’abordatge de les restriccions de capital. Aquests passos inclouen les renovacions d’edificis i la cerca de maneres d’augmentar les taxes de lloguer en la millora dels mercats. Les estratègies de valor afegit inclouen també el canvi d’empreses que operen en fallida o l’assumpció del deute per al control de les propietats subjacents.
• L’oportunitat proporciona el màxim nivell de retorn, però assumeix el risc més elevat. Amb aquesta estratègia, els directius adquireixen propietats que inclouen terres no urbanitzades o en mercats que tenen un baix rendiment o un trànsit lleuger.

Acceptació de riscos i perspectives a llarg termini

Els inversors de propietat immobiliària han de comprendre que, invertint en un fons, han d'estar disposats a acceptar que el seu capital pugui estar lligat durant un període predeterminat que pugui durar molts anys.

A més, existeixen múltiples riscos al mercat immobiliari i es podria requerir una gran quantitat d’inversions durant les trucades de capital en un moment en què una persona té un flux de caixa baix. Molts administradors estructuren els seus fons com a inversions durant una dècada o més i ofereixen poques o cap oportunitat als inversors de retirar-se o canviar els seus diners. La naturalesa il·lícita dels fons de capital privat requereix que els inversors entenguin els riscos de mantenir lligat els diners durant un període prolongat.

La naturalesa de les estructures de fons de capital privat fa molt difícil avaluar el rendiment financer d'un fons o les propietats que posseeix. Atès que existeix la regulació limitada dels fons immobiliaris de capital privat, els socis generals no estan obligats a oferir cap actualització als inversors sobre possibles inversions, valoracions de la cartera o qualsevol altra informació addicional relacionada amb les inversions. Invertir en béns immobles de capital privat requereix que els socis limitats comprometin capital important i confiïn plenament que el gestor del fons compleixi els seus objectius d'inversió sense tenir cap nivell de transparència requerit. Tanmateix, els gestors de fons envien actualitzacions als seus inversors i poden triar ser transparents sobre el rendiment per tal de generar confiança en qualsevol fons actual o futur.

La línia de fons

Abans d’invertir en béns immobles de capital privat, els individus han de determinar si estan qualificats per participar en el procés. Els que estiguin qualificats voldran explorar els seus objectius d’inversió personals, requisits de liquiditat i tolerància al risc en els mercats immobiliaris. Després de parlar amb un assessor financer, els inversors haurien d’estudiar diversos fons diferents per obtenir una millor comprensió de les estratègies de gestió dels socis generals i les actuacions passades d’altres fons immobiliaris.