Enfocament de la renda

Què és l'enfocament de la renda?

L'enfocament de la renda, de vegades anomenat enfocament de capitalització d'ingressos, és un tipus de mètode de valoració immobiliària que permet als inversors estimar el valor d'una propietat en funció dels ingressos que genera la propietat. S'utilitza agafant el benefici net d'explotació (NOI) de la renda recaptada i dividint-lo per la taxa de capitalització.

1:32

Enfocament de la renda

Com funciona l'enfocament de la renda

El plantejament d’ingressos s’utilitza normalment per a propietats productores d’ingressos i és un dels tres enfocaments més populars per a la valoració de béns immobles. Les altres són l’enfocament de costos i el de comparació. L'enfocament dels ingressos per a les valoracions immobiliàries és similar al flux de caixa descomptat (DCF) per a finançament. El plantejament d’ingressos descompta el valor futur de les rendes segons la taxa de capitalització.

Quan s’utilitza l’enfocament d’ingressos per adquirir una propietat de lloguer, un inversor té en compte la quantitat d’ingressos generats i altres factors per determinar quant pot vendre la propietat en les condicions actuals del mercat. A més de determinar si l’inversor pot beneficiar-se de la propietat de lloguer, un prestador voldrà conèixer el seu risc potencial de reemborsament si extén una hipoteca a l’inversor.

Dels tres mètodes d'avaluació de béns immobles, el plantejament de renda es considera el més implicat i difícil.

Consideracions especials

Quan s’utilitza l’enfocament d’ingressos per adquirir un immoble de lloguer, un inversor també ha de tenir en compte l’estat de la propietat. Les reparacions possibles que es puguin necessitar poden reduir substancialment els beneficis futurs.

A més, un inversor hauria de plantejar-se quina eficiència funciona la propietat. Per exemple, el propietari pot estar donant reduccions de lloguer als inquilins a canvi de complir el treball del jardí o altres responsabilitats. Potser els inquilins específics s’enfronten a dificultats econòmiques que haurien de donar voltes en els pròxims mesos i el propietari no vol desnonar-los. Si el cobrament de la renda no és superior a les despeses corrents, és probable que l’inversor no compri la propietat.

Amb el plantejament d’ingressos, la taxa de fixació i el valor estimat tenen una relació inversa: baixar la taxa de limitació augmenta el valor estimat

Un inversor també ha de saber quantes unitats de mitjana estan buides en un moment donat. El fet de no rebre un lloguer complet de cada unitat afectarà els ingressos de l’immoble de la propietat. Això és especialment important si una propietat necessita reparacions i moltes unitats queden vacants, cosa que suggereix una taxa d'ocupació baixa. Si les unitats no s’omplen de forma regular, la recaptació de lloguers serà inferior a la que es podia fer i és possible que la compra de la propietat no sigui d’interès per a l’inversor.

Compres per emportar

• El plantejament d’ingressos és un mètode de valoració immobiliària que utilitza els ingressos que genera la propietat per estimar el valor raonable.
• Es calcula dividint els ingressos operatius nets per la taxa de capitalització.
• Un comprador ha de parar especial atenció a la condició de la propietat, a l'eficiència de funcionament i a la vacant en utilitzar la metodologia d'ingressos.

Exemple d’enfocament de la renda

Amb el plantejament d’ingressos, un inversor utilitza vendes de mercat de comparables per triar una taxa de capitalització. Per exemple, quan es valora un edifici d’apartaments de quatre unitats en un comtat específic, l’inversor analitza els preus de venda recents d’immobles similars del mateix comtat. Després de calcular la taxa de capitalització, l’inversor pot dividir el NOI de la propietat de lloguer per aquesta taxa. Per exemple, una propietat amb un benefici net operatiu (NOI) de 700.000 dòlars i una taxa de capitalització escollida del 8% val 8, 75 milions de dòlars.

Comparació de comptes d'inversió Nom del proveïdor Descripció del anunciant × Les ofertes que apareixen a aquesta taula provenen de col·laboracions per les quals Investopedia rep una compensació.

Termes relacionats

Ingressos operatius nets: el que cal saber El resultat net d’explotació (NOI) és l’ingrés d’una empresa després de deduir-ne les despeses d’explotació, però abans de deduir els impostos i els interessos sobre la renda. més Taxa de capitalització terminal: el que cal saber La taxa de capitalització terminal és la taxa que s’utilitza per calcular el valor de revenda d’una propietat al final del període de retenció. El benefici net operatiu previst per any es divideix en la taxa de la tapa del terminal per obtenir el valor del terminal. més Taxa de capitalització Definició El tipus de capitalització és el ritme de rendibilitat d’una propietat d’inversió immobiliària en funció dels ingressos que s’espera que generi la propietat. més Inspecció de la llar La inspecció d’habitatges és un examen de l’estat d’un immoble immobiliari. més Què mesura la proporció de despesa operativa? El coeficient de despesa d'explotació (OER) es defineix com una mesura del cost d'explotació d'una propietat en comparació amb els ingressos que aporta la propietat. més Multiplicador d’ingressos bruts El multiplicador d’ingressos bruts s’obté dividint el preu de venda de l’immoble en els seus ingressos de lloguer bruts anuals i s’utilitza per valorar els immobles comercials, com ara centres comercials i complexos d’apartaments. més Enllaços de socis