Refinançar la meva hipoteca és una bona idea?

La decisió de refinançar casa vostra depèn de molts factors, inclòs el temps que teniu previst viure allà, els tipus d’interès actuals i el temps que trigareu a recuperar els vostres costos de tancament. En alguns casos, refinançar és una decisió sàvia. En d’altres, potser no val la pena econòmicament.

Com que ja teniu la propietat, és probable que el refinançament sigui més fàcil que obtenir un préstec inicial com a comprador per primera vegada. A més, si teniu la propietat o la casa durant molt de temps i heu acumulat recursos propis importants, us facilitarà el refinançament. Però, si cal afegir aquest capital patrimonial o consolidar el deute és la vostra raó per refutar-ho, tingueu en compte que fer-ho pot augmentar el nombre d’anys que deureu de la vostra hipoteca, no el més intel·ligent dels moviments financers.

La valoració domèstica: clau per a un refinançament reeixit

Penseu en tancar els costos

La norma típica és que, si podeu reduir el vostre tipus d’interès actual un 1% o més, podria tenir sentit refinançar a causa dels diners que estalviareu. El refinançament a un tipus d’interès més baix també permet construir rendibilitats a casa vostra amb més rapidesa.

Si els tipus d’interès han baixat prou baix, pot ser possible refinançar per escurçar el termini del préstec, per exemple, d’entre una hipoteca fixa de 30 anys a 15 anys, sense canviar gaire el pagament mensual.

De la mateixa manera, la caiguda dels tipus d’interès podria ser un motiu per convertir-se d’una taxa fixa a una hipoteca de tipus ajustable (ARM), ja que els ajustaments periòdics d’una ARM signifiquen taxes més baixes i pagaments mensuals menors. Amb l’augment dels tipus d’hipoteca, aquesta estratègia té menys sentit financer. De fet, els ajustaments periòdics d'ARM que augmenten el tipus d'interès de la vostra hipoteca poden fer que la conversió a un préstec a tipus fix sigui una elecció sàvia.

Tot i això, hi ha despeses implicades en tots aquests escenaris. El vostre càrrec haurà de cobrir taxes com l’assegurança del títol, les taxes d’advocats, una taxació, impostos i les taxes de transferència. Aquests costos de refinançament, que poden ser del 3% al 6% del principal del préstec, són gairebé tan elevats com el cost d’una hipoteca inicial i poden trigar anys a recuperar-se.

Si esteu intentant reduir els vostres pagaments mensuals, tingueu cura del refinançament de "sense cost de tancament" dels prestadors. Tot i que pot haver-hi despeses de tancament, probablement un banc recuperi aquestes taxes donant-vos un tipus d’interès més elevat, que derrotarà el vostre objectiu.

Compres per emportar

• Pot ser prudent refinançar si podeu baixar el vostre tipus d’interès un 1% o més.
• Assegureu-vos que teniu previst romandre a casa amb suficient temps per recuperar els costos del refinançament.
• Desfer-se d’una assegurança hipotecària privada o PMI és un bon motiu per obtenir una nova hipoteca.

Penseu en quant de temps heu de romandre a casa vostra

Al decidir si refinança o no, voldreu calcular quins seran els vostres estalvis mensuals quan finalitzi el refinançament.

Diguem, per exemple, que teniu un préstec hipotecari de 30 anys per 200.000 dòlars. Quan vau assumir el préstec per primera vegada, el vostre tipus d’interès es fixava en el 6, 5% i el pagament mensual era de 1.257 $. Si els tipus d’interès cauen al 5, 5% fixos, això podria reduir el pagament mensual fins a 1.130 dòlars, un estalvi de 127 dòlars mensuals o 1.524 dòlars anuals.

El prestador pot calcular els costos totals de tancament per refinançar si decidiu procedir. Si els vostres costos ascendeixen a 2.300 dòlars aproximadament, podeu dividir aquesta xifra segons els vostres estalvis per determinar el vostre punt d’equilibri (en aquest cas, 1, 5 anys a la llar (2.300 dòlars dividits en 1.524 dòlars = 1, 5 anys). Si teniu previst romandre durant dos anys o més a casa, el refinançament tindria sentit.

Si el patrimoni net de la vostra llar és inferior al 20%, podríeu estar obligats a pagar PMI, la qual cosa podria reduir els estalvis que podríeu obtenir de refi.

Considereu el PMI

Durant els períodes en què els valors de la llar disminueixen, es valoren molts habitatges per molt menys del que es va apreciar històricament. Si aquest és el cas quan teniu en compte el refinançament, l’import al qual es valora la vostra llar pot suposar que no tingueu prou patrimoni net per satisfer un 20% de descompte en la nova hipoteca.

Per refinançar, us haureu d’aportar un dipòsit en efectiu més gran del previst, o bé, haureu de portar una assegurança hipotecària privada (PMI), que augmentarà finalment la vostra mensualitat. Podria significar que, fins i tot amb una disminució dels tipus d’interès, és possible que els vostres estalvis reals no puguin augmentar gaire.

Per contra, un refinançament que elimini el PMI us estalviarà diners i potser val la pena fer-ho només per aquest motiu. Si la vostra casa té un capital superior al 20%, no haureu de pagar PMI, tret que tingueu un préstec hipotecari FHA o es consideri un prestatari d’alt risc. Si actualment pagueu PMI, teniu com a mínim un 20% de capital, i el vostre prestador actual no el suprimirà, haureu de refinançar.