Préstec Jumbo

Un préstec jumbo, també conegut com hipoteca jumbo, és un tipus de finançament que supera els límits establerts per l'Agència Federal de Finances per a l'Habitatge (FHFA). A diferència de les hipoteques convencionals, un préstec jumbo no és elegible per a ser adquirit, garantit o titulitzat per Fannie Mae o Freddie Mac. Dissenyades per finançar propietats i habitatges de luxe en mercats immobiliaris locals altament competitius, les hipoteques jumbo tenen requisits únics de subscripció i implicacions fiscals. Aquest tipus d’hipoteques s’han guanyat en tracció a mesura que el mercat de l’habitatge continua recuperant-se després de la Gran Recessió.

El valor d'una hipoteca exclusiva varia segons l'estat i fins i tot el comtat. La FHFA estableix la mida límit del préstec conforme per a diferents àrees de forma anual, tot i que canvia poc freqüentment. A partir del 2019, el límit es va fixar en 484.350 dòlars per a la majoria del país. Això es va incrementar a partir de 453.100 dòlars el 2018. Per als països que tenen valors domèstics més alts, el límit bàsic s'estableix en 726.525 dòlars, o el 150% de 484.350 dòlars.

La FHFA té un conjunt diferent de disposicions per a zones fora dels Estats Units continentals per als càlculs de límit de préstecs. Com a resultat, el límit de base per a un préstec jumbo a Alaska, Guam, Hawaii i les illes Verges dels EUA a partir del 2019 també és de 726.525 dòlars. Aquesta quantitat pot ser realment encara més elevada en els països que tenen valors domèstics més alts.

Com funciona un préstec Jumbo

Si teniu els llocs fixats en una casa que costa prop de mig milió de dòlars o més, i no teniu tant assegut en un compte bancari, probablement haureu de necessitar una hipoteca. I si esteu intentant aterrar-ne un, tindreu requisits de crèdit molt més rigorosos que els propietaris que sol·liciten un préstec convencional. Això passa perquè els préstecs jumbo tenen més risc de crèdit per al prestador, ja que no hi ha cap garantia de Fannie Mae o Freddie Mac. També hi ha més risc, perquè hi ha més diners.

Igual que les hipoteques tradicionals, els requisits mínims per a un jumbo s’han tornat cada vegada més estrictes des del 2008. Per obtenir l’aprovació, necessitareu una puntuació de crèdit estel·lar (700 o superior) i un índex de deutes amb ingressos (DTI) molt baix. La DTI hauria de ser inferior al 43% i preferiblement més propera al 36%. Tot i que són hipoteques no conformes, els salts no han d'estar inclosos en les directrius del que l'Oficina de Protecció Financera del Consumidor considera una "hipoteca qualificada": un sistema de préstec amb termes i regles normalitzades, com ara el 43% de DTI.

Haureu de demostrar que teniu diners disponibles a l’abast per cobrir els vostres pagaments, que és probable que siguin molt elevats si opteu per una hipoteca estàndard a 30 anys. Els nivells específics d’ingressos i les reserves depenen de la mida del préstec global, però tots els prestataris necessiten 30 dies de cops de pagament i els formularis d’impost W2 es remunten dos anys. Si ets autònom, els requisits d’ingressos són majors: dos anys de declaracions d’impostos i almenys 60 dies d’estats bancaris actuals. El prestatari també necessita actius líquids demostrables per a qualificar-se i reserva de caixa igual a sis mesos dels pagaments de la hipoteca. I tots els sol·licitants han de mostrar la documentació adequada sobre tots els altres préstecs mantinguts i la prova de propietat d’actius no líquids (com altres béns immobles).

Compres per emportar

• Un préstec jumbo és un tipus de finançament que supera els límits establerts per l'Agència Federal de Finances per a l'Habitatge i no pot ser adquirit, garantit ni titulitzat per Fannie Mae o Freddie Mac.
• Els propietaris han de tenir requisits de crèdit més rigorosos que els que sol·liciten un préstec convencional.
• L’aprovació requereix una puntuació de crèdit estel·lar i una ràtio de deute amb ingressos molt baixa.
• La mitjana de TAE per a una hipoteca hipotecària sol ser igual a les hipoteques convencionals, mentre que els pagaments són aproximadament del 10% al 15% del preu total de compra.

Preus de préstec Jumbo

Si bé les hipoteques jumbo solien comportar taxes d’interès més elevades que les hipoteques convencionals, la bretxa s’ha anat tancant en els darrers anys. Avui en dia, la taxa de percentatge mitjana anual (TAE) per a una hipoteca hipotecària sovint és igual a les hipoteques convencionals i, en alguns casos, és realment inferior. A març de 2019, per exemple, Wells Fargo cobrava un APR del 4, 092% en un préstec conforme a tipus fix a 30 anys i un 3, 793% en el mateix termini en un préstec jumbo.

Tot i que les empreses patrocinades pel govern no poden gestionar-les, els préstecs integrats solen ser titulitzats per altres institucions financeres; atès que aquests títols tenen més risc, cotitzen amb una prima de rendiment a les hipoteques convencionals titulitzades. Tanmateix, aquesta diferència s'ha reduït amb el tipus d'interès dels propis préstecs.

Pagament inicial amb un préstec Jumbo

Afortunadament, els requisits d’abonament inicial s’han reduït durant el mateix període de temps. En el passat, els prestamistes hipotecaris solien exigir als compradors d'habitatges un 30% del preu d'adquisició de la residència (en comparació amb un 20% per a les hipoteques convencionals). Ara, aquesta xifra s’ha reduït fins al 10% al 15%. Igual que amb qualsevol hipoteca, hi pot haver diversos avantatges per fer un descompte més elevat —entre elles, per evitar el cost que els prestamistes d’assegurança d’hipoteca privada requereixen de baixes inferiors al 20%.

Qui ha de contractar un préstec Jumbo?

La quantitat de préstecs en última instància depèn, per descomptat, dels seus actius, del punt de crèdit i del valor de la propietat que estigui interessat en comprar. Aquestes hipoteques es consideren més adequades per a un segment d’ingressos d’ingressos alts que guanyen entre 250.000 i 500.000 dòlars l’any. Aquest segment es coneix com a HENRY, un acrònim de guanyadors alts, encara no ric. Bàsicament, es tracta de persones que generalment guanyen molts diners, però no tenen milions d'efectius addicionals o altres actius acumulats, encara.

Si bé una persona del segment HENRY pot no haver amassat la riquesa per adquirir una casa nova i cara amb diners en efectiu, aquestes persones amb ingressos elevats solen tenir millors puntuacions de crèdit i històries de crèdit més àmplies que el comprador mitjà que busca un préstec hipotecari convencional per a un quantitat inferior. També solen tenir comptes de jubilació més sòlidament establerts. Sovint han estat contribuint durant un període més llarg que els que aconseguien ingressos més baixos.

No esperi una gran reducció d’impostos d’un préstec jumbo. El plafó de la deducció d’interès hipotecari està limitat a 750.000 dòlars per a deutes hipotecaris nous.

Aquests són només els tipus d’individus als quals les institucions els agrada inscriure productes a llarg termini, en part perquè sovint necessiten serveis addicionals de gestió de riquesa. A més, és més pràctic que un banc administri una hipoteca única de 2 milions de dòlars que deu préstecs amb un valor de 200.000 dòlars la unitat.

Consideracions especials per a un préstec Jumbo

El fet que sigui possible que tingueu la possibilitat d’aplicar-vos a un d’aquests préstecs no vol dir que n’heu de treure. Per descomptat, no ho hauria de fer si comptes per proporcionar-li una important reducció d’impostos, per exemple.

Probablement sabeu que podeu deduir dels vostres impostos els interessos hipotecaris pagats per un any determinat, proporcionant-vos les deduccions. Però probablement mai us haureu de preocupar pel plafó que els IRS posa en aquesta deducció, un límit reduït per l'aplicació de la Llei de retallades i treballs. Qualsevol que hagi obtingut una hipoteca el 14 de desembre de 2017 o anterior pot deduir interessos de deute fins a un milió de dòlars, que és l’import de l’antiga tapa. Tanmateix, per a les compres d’habitatges realitzades després del 14 de desembre de 2017, només es pot deduir l’interès amb un deute hipotecari de fins a 750.000 dòlars. Si la vostra hipoteca és més gran, no obtindreu la deducció completa. Si teniu previst treure una hipoteca jumbo de 2 milions de dòlars que acumula 80.000 dòlars d’interès a un any, per exemple, només podeu deduir 30.000 dòlars, els interessos dels primers 750.000 dòlars de la vostra hipoteca. En efecte, només obteniu una reducció fiscal del 37, 5% dels interessos hipotecaris.

Això vol dir que haureu de demanar prestat amb compte i restringir els números amb cura per veure què us podeu permetre de veritat i quins tipus de beneficis fiscals rebreu. Si la deducció fiscal estatal i local es limita a 10.000 dòlars l’any, a causa de la mateixa factura d’impostos, una propietat altament tributada també et costarà més de tenir. Una altra estratègia: compareu els termes per veure si es contracta un préstec conforme més petit, a més d’un segon préstec, en lloc d’un gran salt, pot resultar millor per a les vostres finances a llarg termini. (Per a informació relacionada, vegeu la secció "Comprendre les hipoteques convencionals de Jumbo Vs.")