Opció d'arrendament
Una opció d’arrendament és un acord que permet a l’arrendador triar l’adquisició de la propietat llogada durant o al final del període de lloguer. També impedeix que el propietari ofereixi la propietat per a la venda a qualsevol altra persona. Quan el termini caduca, l'arrendatari ha d'exercir l'opció o perdre-la. Una opció d'arrendament també es coneix com a contracte d'arrendament amb l'opció de compra.
Com funciona una opció d’arrendament
Una opció d’arrendament proporciona a un comprador potencial una major flexibilitat que un contracte de compra-contracte estàndard, que requereix que l’arrendador compri la casa quan finalitzi l’arrendament. El comprador i el propietari accepten el preu inicial de l’habitatge. El preu es troba normalment al valor actual de mercat de l'habitatge i permet al propietari comprar-la en un futur al preu actual. Per aquesta opció, el propietari cobra una tarifa inicial pel propietari, que pot suposar l'1% del preu de venda de l'habitatge. La taxa correspon al pagament inicial si l’arrendatari decideix comprar la casa al final del contracte d’arrendament.
L’opció de contracte d’arrendament és especialment útil per a aquells que podrien estar construint el seu crèdit o que no tinguin prou estalviat per a un pagament inicial. Tot i això, hi ha diverses característiques de les opcions d’arrendament a tenir en compte.
Pagaments de lloguer
El propietari cobra una prima a més del lloguer mensual estàndard per l’opció de comprar al preu actual quan finalitzi l’arrendament. La prima pot ser un percentatge afegit a la renda actual del mercat, com ara el 10% de l'import normal de lloguer mensual per a una llar d'aquesta mida. L’import o la prima addicional, que sovint s’anomena crèdit de lloguer, passa a formar part del pagament inicial de l’habitatge si l’arrendador exerceix l’opció de comprar l’habitatge. Tot i això, l’arrendador perd els diners addicionals pagats per sobre del lloguer estàndard si la casa no es compra al final del contracte d’arrendament.
Alguns propietaris poden assumir un pagament en efectiu únic, sovint anomenat "contraprestació valuosa", que és similar a la prima pagada per una opció als mercats financers. No es tracta d’un dipòsit a la compra de l’immoble, és a dir, no és reemborsable. L'import oscil·la entre 100 i 5% del preu d'adquisició previst.
Finançament bancari amb opció d'arrendament
La bona notícia per als arrendataris és que normalment, els bancs permetran que els fons totals de la prima per sobre dels pagaments del lloguer vagin al pagament inicial per comprar la casa. Tanmateix, si la renda cobrada era a un ritme al mercat, el banc pot permetre que no s'apliqui cap dels fons al preu de compra. És important que els compradors consultin amb diversos bancs per determinar les seves polítiques de finançament d’una hipoteca per a una casa amb opció d’arrendament.
El termini d’una opció d’arrendament
El termini de l’opció pot ser qualsevol període sobre el qual el propietari i l’arrendatari estiguin d’acord, però és generalment d’un a tres anys. El contracte d’opció d’arrendament també estipula el preu de compra de l’immoble al començament del contracte d’arrendament o com es determinarà aquest preu al final de l’opció.
Compres per emportar
- Una opció d’arrendament és un acord que permet a l’arrendador triar l’adquisició de la propietat llogada durant o al final del període de lloguer.
- Una opció d’arrendament també impedeix que el propietari ofereixi la propietat per a la venda a qualsevol altra persona.
- Un arrendatari sol pagar algun percentatge per sobre de la quantitat mensual estàndard de lloguer, que es destina al pagament inicial per comprar la casa.
Motius per utilitzar una opció d'arrendament
Hi ha diverses raons per les quals l’arrendatari i el propietari poden participar en una opció d’arrendament. És important tenir en compte si els avantatges superen algun inconvenient per subscriure l’acord.
Per què els arrendadors entren en una opció d'arrendament
Un comprador potencial pot tenir moltes raons per utilitzar una opció d'arrendament en lloc de comprar la propietat directament al principi. Una consideració important és no tenir prou diners ni crèdit per realitzar la compra. El lloguer pot permetre al comprador potencial estalviar diners per a la compra i, alhora, acumular el seu crèdit realitzant pagaments regulars puntuals.
El llogater té l'oportunitat de comprar una propietat en el futur als preus actuals. Si l’arrendatari no té els diners estalviats actualment per comprar l’habitatge però està preocupat que el valor de la casa augmentarà en els pròxims anys, l’opció d’arrendament és una bona elecció. A més, si l’arrendatari li encanta la llar, el districte escolar o el barri, l’opció de contracte d’arrendament s’allunya del mercat —permetent que l’arrendador estalvii prou per comprar-la quan finalitzi l’arrendament.
Tot i que el comprador potencial tingui els mitjans per adquirir la propietat, pot ser que ell no vulgui comprometre’s immediatament. Per exemple, si el comprador potencial és d’una altra ciutat, pot desitjar viure a la ciutat nova abans de comprometre’s a la compra. O, potser, encara pot tenir la seva propietat antiga per vendre abans de poder comprar la nova propietat.
Finalment, és possible que la propietat no pugui acollir-se a determinats préstecs, inclòs un préstec VA, a causa de reparacions o actualitzacions necessàries. Al llogar primer, el comprador potencial pot fer aquestes millores per poder obtenir el préstec més endavant.
Per què els propietaris entren en una opció d'arrendament
Un propietari pot subscriure un contracte d’opció d’arrendament perquè va tenir problemes per vendre la casa de forma directa. L'opció pot fer que la propietat sigui més atractiva per a diferents tipus de possibles compradors.
A més, si el propietari està pensant a vendre la casa en uns anys, l’opció d’arrendament permet al propietari cobrar una prima per sobre del mercat actual de lloguer. El pitjor dels casos és que l’arrendatari no compra la casa; el propietari el posa al mercat per vendre i manté els fons addicionals pagats per sobre del lloguer normal mensual.
També hi pot haver problemes fiscals relacionats amb la venda de la propietat ara mateix en lloc de vendre-la més tard. L’opció, tot i que no és una garantia per vendre després, fa que sigui més probable que el propietari tingui un comprador a punt per anar al final de l’opció.
El llogater perd els diners addicionals pagats per sobre de la renda mensual estàndard si l’opció de comprar l’habitatge no s’exerceix al final del contracte d’arrendament.
Consideracions especials amb opcions d’arrendament
L’assegurança del contractant es requereix normalment per a les pertinences personals del llogater. L’assegurança del llogater protegeix de qualsevol pèrdua de valor d’objectes i mobles de la llar. A més, és important que es requereixi que el propietari també tingui una assegurança de propietari en cas que passi alguna cosa durant el termini d’arrendament que podria afectar negativament el valor de la propietat, com ara un incendi o un dany a l’aigua.
En el contracte d’opció d’arrendament s’ha d’incloure una contingència de taxació. És a dir, quan s’acaba l’arrendament, el valor de l’habitatge podria haver disminuït. Una avaluació proporciona un valor actualitzat de l'immoble abans de la compravenda.
És important calcular la quantitat exacta de diners que s’hauran de pagar al propietari al final de l’opció d’arrendament. Recordeu que el propietari treu la casa del mercat i produeix beneficis en el valor de mercat de la casa mitjançant l’opció d’arrendament. El propietari voldrà rebre una compensació adequada per no poder vendre la casa a una altra persona que estigués disposada a comprar-la.
Per a aquells que tinguin en compte una opció de lloguer o una opció d’arrendament a comprar, idealment haurien de tenir un advocat que estigui familiaritzat amb les transaccions d’opció d’arrendament per revisar la lletra petita per assegurar-se que no hi ha sorpreses quan finalitzi el termini d’arrendament.