Relació entre valor i valor - Definició de ràdio LTV
La relació entre préstec i valor (LTV) és una avaluació del risc de préstec que les institucions financeres i altres prestadors examinen abans d’aprovar una hipoteca. Normalment, les avaluacions amb taxes de LTV elevades són de risc més elevat i, per tant, si s’aprova la hipoteca, el préstec costa més al prestatari.
A més, un préstec amb una elevada proporció de LTV pot exigir al prestatari la compra d’assegurança hipotecària per compensar el risc per al prestador.
Fórmula i càlcul de Ràtio LTV
Els compradors d’habitatges poden calcular fàcilment la relació préstec-valor a casa seva.
LTVratio = MAAPVwhere: MA = Hipoteca MontantAPV = Valor de la propietat taxada \ begin {align} <V ratio = \ frac {MA} {APV} \\ & \ textbf {on:} \\ & MA = \ text {Import de la hipoteca} \ \ & APV = \ text {Valor de la propietat taxada} \\ \ end {align} LTVratio = APVMA on: MA = Hipoteca AmountAPV = Valor de la propietat valorada
El procés consisteix en dividir l’import total del préstec hipotecari en el preu total de compra de l’habitatge. Per exemple, una casa amb un preu de compra de 200.000 dòlars i un préstec hipotecari total de 180.000 dòlars dóna com a resultat una proporció de préstec a valor del 90%. Els prestamistes hipotecaris convencionals solen proporcionar millors termes de préstec als prestataris que tinguin relacions de préstec a valor no superiors al 80%.
La ràtio LTV es calcula dividint la quantitat prestada pel valor taxat de la propietat, expressada en percentatge. Per exemple, si compreu una casa valorada a 100.000 dòlars per el seu valor avaluat i feu un pagament inicial de 10.000 dòlars, prendreu en préstec 90.000 dòlars, resultant en una proporció LTV del 90% (90.000 / 100.000).
Compres per emportar
- El LTV s'utilitza sovint en els préstecs hipotecaris per determinar la quantitat necessària per abonar un pagament inicial i si un prestador estendrà un crèdit a un prestatari.
- La majoria dels prestamistes ofereixen als sol·licitants d’equips hipotecaris i d’equivocació d’habitatges la taxa d’interès més baixa possible quan la relació préstec-valor se situa al 80% o per sota.
- El programa HomeReady de Fannie Mae i la casa de Freddie Mac Els possibles programes hipotecaris per als prestataris de baixos ingressos permeten un percentatge de LTV del 97% (3% de pagament), però requereixen una assegurança hipotecària fins que el percentatge baixi fins al 80%.
Subscripció de préstecs LTV i préstecs
La relació préstec-valor és un component fonamental de la subscripció hipotecària, tant si es tracta de comprar una casa, com de refinançar una hipoteca actual en un nou préstec o de prendre un préstec contra el patrimoni acumulat dins d’una propietat.
Els prestamistes avaluen el percentatge de LTV per determinar el nivell d’exposició al risc que assumeixen en subscriure una hipoteca. Quan els prestataris sol·liciten un préstec per un import aproximat o proper al valor avaluat i, per tant, una proporció més alta entre préstec i valor, els prestamistes perceben que hi ha una major possibilitat de que el préstec s’incompleixi perquè hi ha poca o cap part del patrimoni acumulat. dins de la propietat. En cas que es produeixi una execució hipotecària, el prestador pot tenir dificultats per vendre l’habitatge prou per cobrir el saldo hipotecari pendent i obtenir un benefici de la transacció.
Factors que afecten el Ràtio LTV
Els principals factors que afecten la relació LTV són el pagament inicial, el preu de venda (contracte) i el valor valorat. Per assolir la relació més baixa (i millor) LTV, eleveu el pagament inicial i intenteu baixar el preu de venda. Utilitzant l’exemple anterior, suposem que compreu una casa que valgui 100.000 dòlars, però el propietari està disposat a vendre per 90.000 dòlars. Si feu el mateix pagament inicial de 10.000 dòlars, el vostre préstec és de només 80.000 dòlars i es tradueix en una proporció de LTV del 80% (80.000 / 100.000). Si augmenteu el pagament inicial a 15.000 dòlars, el vostre préstec hipotecari és de 75.000 dòlars, cosa que fa que la vostra proporció LTV sigui del 75% (75.000 / 100.000).
Tot això és important perquè com més baixa sigui la proporció de LTV, més probabilitats d'aprovació del préstec, més baix és el tipus d'interès i menys probabilitat de comprar una assegurança hipotecària privada (PMI).
Ràtio i tipus d'interès de LTV
Tot i que la relació préstec-valor no és l’únic factor determinant per obtenir una hipoteca, un préstec d’equitat interior o una línia de crèdit, però té un paper substancial en la quantitat de préstecs que costa el propietari. De fet, una ràtio elevada de LTV pot evitar que pugueu optar a un préstec o una opció de refinançament en primer lloc.
La majoria dels prestamistes ofereixen als sol·licitants d’equips hipotecaris i d’equivocació d’habitatges la taxa d’interès més baixa possible quan la relació préstec-valor se situa al 80% o per sota. Una ràtio més elevada de LTV no exclou que els prestataris siguin homologats per a una hipoteca, tot i que el cost total del préstec augmenta a mesura que augmenta la relació LTV. Es pot aprovar un prestatari amb una proporció LTV del 95%, però el tipus d’interès pot ser fins a un punt percentual complet superior al d’un prestatari amb una proporció LTV del 75%.
A més, si la ràtio de LTV és superior al 80%, és probable que hagis de comprar una assegurança hipotecària privada (PMI), que pot afegir des del 0, 5% fins a l’1% de l’import total del préstec de forma anual. El PMI de l’1% d’un préstec de 100.000 dòlars, per exemple, afegiria 1.000 dòlars a la quantitat pagada a l’any o 83, 33 dòlars al mes. Els pagaments de PMI continuen fins que la ràtio LTV sigui inferior al 80%. El percentatge de LTV disminuirà a mesura que aboneu el préstec i a mesura que el valor de la vostra llar augmentarà amb el pas del temps.
El fet d’exigir un percentatge de LTV del 80% (o inferior) per evitar el PMI no és llei, però és la pràctica de gairebé tots els prestadors. De vegades es fan excepcions per als prestataris amb ingressos alts, deutes inferiors o altres factors com una gran cartera d’inversions.
La relació màxima de préstecs a valor és la major proporció admissible de la mida d’un préstec amb el valor en dòlar de la propietat. Com més alta sigui la relació préstec-valor, més gran és la part del preu de compra que es va finançar. Atès que l'habitatge actua com a garantia per al préstec, la relació préstec-valor és una mesura del risc que utilitzen els prestadors. Es considera que diferents programes de préstecs tenen diferents factors de risc i, per tant, tenen diferents ràtios màxims entre préstec i valor.
Tipus de préstec i Ràtio LTV
Alguns tipus de préstecs tenen regles especials pel que fa a la relació LTV.
Préstecs FHA
Els préstecs FHA, que permeten una proporció inicial de LTV fins al 96, 5%, requereixen una prima d’assegurança hipotecària (MIP) que duri durant el temps que tingui aquest préstec, per molt baix que sigui el percentatge de LTV. La majoria de la gent refinança un préstec convencional una vegada que la ràtio LTV arriba al 80% per eliminar el PIM.
Préstecs VA i USDA
Els préstecs de VA i USDA (disponibles per als militars actuals i antics o als de les zones rurals, respectivament) no requereixen una assegurança hipotecària privada, tot i que la ràtio LTV pot arribar al 100%. No obstant això, tant els préstecs VA com USDA tenen tarifes addicionals.
Fannie Mae i Freddie Mac
El programa HomeReady de Fannie Mae i la casa de Freddie Mac Els possibles programes hipotecaris per als prestataris de baixos ingressos permeten un percentatge de LTV del 97% (3% de pagament), però requereixen una assegurança hipotecària fins que el percentatge baixi fins al 80%.
Per a préstecs FHA, VA i USDA, existeixen opcions de refinançament racionalitzades, que exigeixen la renúncia als requisits d'avaluació (és a dir, que la relació LTV de l'habitatge no afecta el préstec). Per a aquells amb una proporció de LTV superior al 100%, també coneguda com a "sota l'aigua" o "al revés" - l'opció de refinanciació de préstec a valor de Fannie Mae i el refinançament millorat de Freddie Mac, dissenyats per substituir el programa de refinanciació HARP que caduca el 31 de desembre de 2018.
Rànquing entre la relació entre el préstec i el valor
Per a la majoria dels escenaris de préstecs hipotecaris, es considera una relació LTV inferior al 80% o inferior. Una proporció LTV del 80% proporciona la millor possibilitat de ser aprovat, la millor taxa d’interès i la major probabilitat que no se li exigeixi la compra d’assegurança hipotecària. Tanmateix, tal i com s’ha apuntat anteriorment, els préstecs de VA i USDA permeten un percentatge de LTV més alt (fins al 100%) i encara eviten costoses assegurances d’hipoteca privada, tot i que s’apliquen altres taxes.
Per a la majoria de les opcions de refinançament, tret que sol·liciteu un refinançament de caixa, la proporció LTV no importa, de manera que no hi ha cap cosa "bona" o "dolenta". Si sol·liciteu un refinançament de caixa, un LTV una proporció del 90% o menys es considera bona.
LTV vs. LTV combinada - CLTV
Si bé la relació LTV té en compte l’impacte d’un préstec hipotecari únic a l’hora de comprar una propietat, la relació combinada de préstecs a valor (CLTV) és la relació de tots els préstecs garantits d’una propietat amb el valor d’una propietat. Els prestadors utilitzen la proporció CLTV per determinar el risc d'impagament d'un potencial comprador d'habitatge quan s'utilitza més d'un préstec, per exemple, si tindran dues o més hipoteques, o una hipoteca més un préstec de capital propi o una línia de crèdit (HELOC). En general, els prestadors disposen de préstecs a proporcions de TVTV del 80% i superiors als prestataris amb qualificacions creditícies altes.
La ràtio LTV considera només el saldo hipotecari principal. Per tant, en l'exemple anterior, la ràtio LTV és del 50%, el resultat de dividir el saldo hipotecari primari de 100.000 dòlars pel valor intern de 200.000 dòlars. Els prestadors primaris acostumen a ser més generosos amb els requeriments de TVC.
Tenint en compte l’exemple anterior, en cas d’exclusió hipotecària, el titular de la hipoteca principal rep els seus diners íntegrament abans que el segon titular de la hipoteca rebi qualsevol cosa. Si el valor de la propietat disminueix a 125.000 dòlars abans de morir el prestatari, el titular de la propietat primària rep la totalitat de la quantitat que es deu (100.000 dòlars), mentre que el segon titular de propietat només rep els 25.000 dòlars restants malgrat que se’ls deu 50.000 dòlars. El titular principal de les obligacions té menys risc en el cas de la disminució dels valors de la propietat i, per tant, es pot permetre el préstec a un CLTV més alt.
Limitacions de la LTV
L’inconvenient principal del préstec al valor és que només inclou la hipoteca primària que deu el propietari d’una casa i no inclou altres obligacions com ara una segona hipoteca o un préstec d’equitat immobiliària. Per tant, el préstec a valor combinat (CLTV) és una mesura més inclusiva de la capacitat d'un prestatari de pagar un préstec a casa.