Punts hipotecaris: quin és el punt?

L’estructura de les hipoteques domèstiques varia a tot el món. El pagament de punts hipotecaris és una pràctica habitual als Estats Units. Segons proves anecdòtiques, pot ser que sigui un enfocament únic nord-americà del finançament de la llar.

Quins Punts Hipotecaris són

Els punts hipotecaris es divideixen en dues varietats: punts d’origen i punts de descompte. En ambdós casos, cada punt és normalment igual a l’1% de l’import total hipotecat. Per un préstec domiciliari de 300.000 dòlars, per exemple, un punt és igual a 3.000 dòlars.

Els punts d’origen s’utilitzen per compensar els oficials de préstecs. No tots els proveïdors d’hipoteca requereixen el pagament dels punts d’origen, i els que ho fan solen estar disposats a negociar la taxa. Els punts de descompte són un interès de prepagament. La compra de cada punt baixa generalment el tipus d’interès de la vostra hipoteca fins a un 0, 25%. La majoria dels prestadors ofereixen l'oportunitat de comprar des d'un o tres punts de descompte.

Abans del pas de la nova llei fiscal del 2017 (que s’aplica als exercicis fiscals 2018-2025), els punts d’origen no eren deduïbles d’impostos, però els punts de descompte es podien deduir a la taula A. En el futur, els punts de descompte són deduïbles, però limitats a la primers 750.000 dòlars d’un préstec. A més, hi ha una deducció estàndard més alta, per la qual cosa és recomanable consultar amb un comptable fiscal per saber si podríeu rebre avantatges fiscals dels punts de compra.

Ens centrarem aquí en els punts de descompte i en com poden disminuir els pagaments hipotecaris globals. Tingueu en compte que, quan els prestadors anuncien tarifes, poden mostrar una taxa basada en la compra de punts.

Heu de pagar punts de descompte?

La resposta a aquesta pregunta requereix una comprensió de l'estructura de pagament de la hipoteca. Hi ha dos factors principals a considerar si s'ha de pagar o no els punts de descompte. El primer comporta el temps que espereu per viure a la casa. En general, quant més estigueu pensant en romandre, majors estalvis si adquiriu punts de descompte. Penseu en l'exemple següent per a un préstec de 30 anys:

• Amb una hipoteca de 100.000 dòlars amb un tipus d’interès del 5%, el pagament mensual per a principis i interessos és de 537 dòlars al mes.
• Amb la compra de tres punts de descompte, el vostre tipus d’interès seria del 4, 25% i el vostre pagament mensual seria de 492 dòlars al mes.

L’adquisició dels tres punts de descompte tindria un cost de 3.000 dòlars a canvi d’un estalvi de 45 dòlars al mes. Haureu de mantenir la casa durant 66 mesos, o cinc anys i mig, per tal d’incloure-vos fins i tot la compra puntual. Com que un préstec de 30 anys té una durada de 360 ​​mesos, els punts de compra són una cosa important en aquest cas si teniu previst viure a la vostra llar molt de temps. Si, d'altra banda, teniu previst romandre uns quants anys, és possible que vulgueu adquirir menys punts o cap. Hi ha nombroses calculadores disponibles a Internet per ajudar-vos a determinar la quantitat adequada de punts de descompte a comprar en funció del temps que teniu previst tenir l'habitatge.

El segon factor a considerar amb la compra de punts de descompte consisteix en si teniu o no diners suficients per pagar-los. Moltes persones amb prou feines poden pagar els pagaments i els costos de tancament de les compres de casa i simplement no hi ha prou diners per adquirir punts. En una casa de 100.000 dòlars, tres punts de descompte són relativament assequibles, però en una casa de 500.000 dòlars, tres punts tindran un cost de 15.000 dòlars. A més del descompte tradicional del 20% de 100.000 dòlars per aquesta casa de 500.000 dòlars, pot haver-hi 15.000 dòlars més que el comprador.

L’ús d’una calculadora d’hipoteca és un bon recurs per pressupostar aquests costos.

S'hi valen els punts hipotecaris?

Hi ha qui argumenta que els diners pagats en punts de descompte es podrien invertir a la borsa i es solen generar una rendibilitat superior a la quantitat estalviada en pagar els punts. Però, per al propietari mitjà, la por d’entrar en una hipoteca que no poden permetre supera la possibilitat que es pot acumular si aconsegueixen seleccionar la inversió adequada. En molts casos, poder pagar la hipoteca és més important.

Tingueu en compte, també, la motivació de la compra d’una casa. Si bé la majoria de la gent espera veure que la seva residència augmenta en valor, poques persones compren la seva llar estrictament com a inversió. Des d’una perspectiva d’inversió, si la vostra casa triplica el seu valor, és possible que sigui poc probable que la venguin per la senzilla raó que haureu de trobar en un altre lloc on viure.

Si la vostra casa guanya valor, és probable que la majoria de les altres cases de la vostra zona també augmentin de valor. Si aquest és el cas, vendre casa vostra només proporcionarà prou diners per adquirir una altra casa gairebé al mateix preu. A més, si trigueu els 30 anys complets a pagar la vostra hipoteca, és probable que hagueu pagat gairebé el triple del preu de venda original de l’habitatge en costos principals i d’interès i, per tant, no aconseguireu molt de guanyar realment si vendre al preu més alt.

La línia de fons

L’adquisició d’una casa és una decisió financera important. Planificar amb cura. Mireu els números. Abans de començar a comprar, decidiu l’import del pagament mensual que podeu permetre i calculeu exactament com arribareu a aquest pagament, tant si voleu fer un pagament inicial, comprar punts de descompte o comprar una casa menys costosa.

Aleshores, assegureu-vos de comprar. No conformeu el primer paquet hipotecari amb què topeu. Hi ha molts bancs per triar i nombrosos recursos, inclosos agents immobiliaris, corredors d’hipoteques i internet, per ajudar-vos a comprar el millor negoci per a la vostra situació.