Flotació per sota de bloqueig de tipus d’hipoteca
Un bloqueig de tipus hipotecari flueix cap avall és un bloqueig de tipus d’hipoteca amb l’opció de reduir el tipus d’interès bloquejat si els tipus d’interès del mercat cauen durant el període de bloqueig. Un bloqueig de tarifes amb una opció flotant pot proporcionar al prestatari seguretat contra un augment durant el període de bloqueig de tarifes, mentre que l’opció de descens variable permet al prestatari aprofitar una caiguda dels tipus d’interès durant el període de bloqueig.
Com s'estructura un bloqueig de tipus hipotecari
Un prestatari pot bloquejar la seva taxa d’hipoteca, però també pot tenir l’opció d’aprofitar una tarifa més baixa si les taxes d’hipoteca van caure durant un període de temps determinat. Durant el període de bloqueig, que podria ser el temps que es necessita per al procés de subscripció, el prestatari pot aprofitar una caiguda dels tipus d’interès.
El tipus flotant de la hipoteca permet que el prestatari bloqueixi la seva taxa d’hipoteca, però si les taxes disminueixen, poden optar a la flotació baixa per tenir la hipoteca processada a la taxa més baixa. Tanmateix, el prestatari paga una taxa per la flexibilitat de l’opció de desviament variable, que podria ser d’uns quants centenars de dòlars o diversos centenars de dòlars en funció del prestador.
Què et diu un flotador de tipus hipotecari?
Com en qualsevol opció financera, les opcions desplegables de bloqueig de tipus tenen un cost associat. Com a resultat, els bloquejos de tarifa amb una opció flotant són més cars que els bloquejos de tarifa sense l’opció flotable.
Aprofitant el Float Down
Com s'ha dit anteriorment, el prestatari pot sol·licitar l'exercici de la seva opció de desviament en qualsevol moment dins del període abans que es tanqui la hipoteca per aprofitar un tipus d'interès més baix. L’exercici de l’opció de desacceleració es podria produir a partir d’una setmana després que s’iniciés el procediment hipotecari, segons els termes del prestador.
És responsabilitat del prestatari optar per la taxa d’hipoteca més baixa, és a dir, el prestador no té l’obligació d’informar al prestatari que les taxes han baixat. El prestatari ha de trucar al corredor hipotecari o al prestador per presentar la sol·licitud de l’opció de flotació. És important saber que el prestatari no rebrà automàticament la taxa més baixa.
Els termes de l’acord haurien de definir el període de temps que hi ha al bloqueig, que pot ser de 30 o 60 dies, per exemple. El període de temps permet al prestatari aprofitar els tipus d'interès millorats mentre es tramita la sol·licitud hipotecària. La taxa hipotecària flueix cap avall ajuda els prestataris a bloquejar la taxa més baixa que el mercat ofereix abans del tancament.
Per què un prestador oferiria un bloqueig de tipus hipotecari a la baixa
Els prestamistes podrien oferir una reducció de la taxa per als prestataris perquè no volen que els prestataris comprin o deixin un altre prestador o corredor. L’ideal és que el prestador desitgi el negoci del prestatari a llarg termini, perquè els bancs guanyen l’interès de la hipoteca menys els costos per al banc per prestar la seva hipoteca.
Quan haureu d'obtenir un bloqueig de tipus hipotecari a la baixa
Si els tipus hipotecaris fluctuen o augmenten i disminueixen durant els darrers mesos o l'any, potser seria un bon moment per comprar l'opció de flotació. Tanmateix, depèn de si les taxes tenen possibilitat de caure durant el període de bloqueig. Els prestataris poden consultar amb diversos bancs que ofereixen préstecs hipotecaris per entendre si els prestadors creuen que els tipus d’interès podrien pujar o baixar en els propers mesos.
Si les taxes s’han reduït, s’han estabilitzat i semblen estar a la part inferior del cicle de tarifes, probablement no tindria sentit pagar alguns centenars de dòlars més o menys per l’opció de flotació. L’ideal és que us agradaria que les tarifes baixessin prou més que pagar els honoraris de l’opció flotant. Si les taxes d’hipoteca van baixar del 5, 10% al 5, 00% durant el procés de subscripció; per exemple, potser no és suficient amb una variació de les taxes per compensar el cost de l’opció flotador.
Tanmateix, si es preveu que les taxes baixessin al 4, 60% del 5, 10% durant el procés de subscripció, els estalvis a llarg termini probablement eclipsessin la taxa pel descens variable i la convertiran en una bona opció.
És important comparar tot tipus d’hipoteques, ja que la inclusió d’una opció de desviament variable pot suposar una despesa més elevada en comparació amb altres hipoteques. Si encara hi ha marge en el mercat per disminuir els tipus d’interès, l’opció de desviament fluix podria tenir sentit. Tanmateix, si els mercats ja han arribat al seu pis, és possible que la taxa de bloqueig sigui suficient.
Compres per emportar
- Un bloqueig de tipus hipotecari flueix cap avall és un bloqueig de tipus d’hipoteca amb l’opció de reduir el tipus d’interès bloquejat si els tipus d’interès del mercat cauen durant el període de bloqueig.
- Un bloqueig de tarifes amb una opció flotant pot proporcionar al prestatari seguretat contra un augment durant el període de bloqueig de tarifes, mentre que l’opció de descens variable permet al prestatari aprofitar una caiguda dels tipus d’interès durant el període de bloqueig.
- Una limitació de la reducció de la taxa de préstec hipotecari és que el prestatari pot pagar centenars de dòlars per un servei que no s'utilitza. Si el prestatari perd el flotador i les tarifes cauen mig punt percentual o més, sempre hi ha l’opció de refinançar la hipoteca i aprofitar la taxa més baixa.
Exemple de flotació de tipus hipotecari a la baixa
Un prestatari ha trobat un habitatge, ha fet una oferta i ara està en procés de subscripció de la hipoteca abans del tancament en trenta dies. El prestatari decideix aprofitar una opció variable, ja que els tipus d'interès han caigut en els darrers mesos.
- La taxa de bloqueig de la hipoteca és de 4, 25% durant 30 anys.
- El prestatari paga una taxa per l’opció de reduir el bloqueig de tipus de la hipoteca.
- Dues setmanes després, les taxes de la hipoteca cauen fins al 3, 80% i el prestatari exerceix l’opció de flotar.
- Al tancament, la taxa de la hipoteca s'estableix en un 3, 80% per a la vida de la hipoteca. És a dir, el 3, 80% és la taxa fixa per a la vida de la hipoteca.
La diferència entre un bloqueig de tipus hipotecari flotant i una hipoteca convertible de tipus ajustable
Un ARM convertible és una hipoteca de tipus ajustable (ARM) que ofereix a l’ prestatari l’opció de convertir-se en una hipoteca de tipus fix. Els ARM convertibles es comercialitzen com una forma d’aprofitar la baixada dels tipus d’interès i normalment inclouen condicions específiques. L’entitat financera generalment cobra una taxa per canviar l’ARM a una hipoteca de tipus fix.
Una hipoteca de tipus ajustable comença amb una taxa d’introducció molt reduïda, però després d’un període fixat (normalment cinc anys), la taxa s’ajusta segons un índex més un marge. La tarifa s’ajusta generalment cada sis mesos i pot pujar o baixar depenent dels termes esmentats al contracte.
El fluxe de bloqueig de tipus d’hipoteca comença amb el bloqueig de tipus o amb una hipoteca de tipus fix, però el prestatari té l’opció d’exercir l’opció d’adoptar una taxa més baixa si cauen les taxes. Tanmateix, amb el bloqueig de la taxa d’hipoteca, l’opció d’obtenir la taxa més baixa caduca normalment entre 30 i 60 dies. D’altra banda, l’ARM convertible permet que el prestatari aprofiti uns tipus més baixos durant uns quants anys abans de convertir-se en una hipoteca de tipus fix.
Limitacions de l'ús d'un flotador de tipus hipotecari a la baixa
Una limitació de la reducció de la taxa de préstec hipotecari és que el prestatari pot pagar centenars de dòlars per un servei que no s'utilitza. Si les taxes han disminuït o estan en nivells històrics mínims, potser no tindrà sentit pagar la taxa per l'opció de desviament variable.
A més, el prestatari sempre pot refinançar la hipoteca si les taxes baixen prou per estalviar els diners del prestatari a llarg termini i prou per cobrir els costos de tancament d’una nova hipoteca. Molts prestamistes permetran que un prestatari pugui refinançar tan aviat com sis mesos després del tancament de la hipoteca. Dit d'una altra manera, si us perdeu el flotador avall i les tarifes baixen mig punt percentual o més, sempre podeu refinançar i aprofitar la taxa més baixa.